今年，广州楼市经历了一个起起落落落落的过程。

潮水褪去之后，才知道谁在裸泳。于是，我们展开2021年区域盘点，细数热点区域的市场沉浮，洞察未来趋势，为购房者提供一些新的买房思路。

年终总结系列持续更新！

之前，我们已经分析了一波楼市当红炸子鸡天河、黄埔、海珠、南沙。可以戳下面的链接回顾：

一年上涨超百万！被天河迷住，不过是早晚的事

黄埔房价涨幅曝光！真相比你想象的更残酷！

2022，海珠爆发元年！

南沙：广州外围区，我才是老大！

今天，我们来聊一聊白云。去年，白云的表现究竟如何？今年，又有哪些值得关注的项目入市？

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2021年

白云降价的背后

从数据来看，白云多少有点不争气。

根据广州中原研究发展部公布的2021年各区均价，在其它中心区普涨的情况下，白云的房价却不涨反跌。

白云的均价在45734元/平左右，同比2020年房价下跌了5%。

说实话，其它区域跌了，那是实打实的跌。但是白云跌了，还是可以解释解释的，不能算是真正意义上的跌。

毕竟，白云有它的特殊性。

我们都知道，广州其它的区域，内部各个板块之间的房价是比较均衡的。比如黄埔，差距最大的知识城和科学城，房价差也不超过2.5万/平。

但是白云不太一样。

我们很难用笼统的均价去总结白云的楼市，因为它的房价跨度实在是太大了，既有10万+的豪宅，也有单价2.5万左右的刚需项目。

板块之间的分化也非常明显。

白云山脚下，大多是豪宅项目，去年新入市的项目均价在8万/平左右。

而新盘比较集中的区域，如8号线北延段沿线以及白云湖片区，房价也不算高，均价在3.8-4.3万/平之间。

偏北部的部分项目，单价甚至在2.5万/平左右，堪比花都、增城等外围区。

所以，白云整体房价很难被拉起来。

但凡单价较低的项目成交量高一些，全区的均价就会拉低，也就是我们常说的结构性降价。

去年白云整体房价下跌的原因之一，便是这个。

白云湖、北部四镇等板块的内卷，实在是太严重了。（之前我们也写过相关的内容，戳这里回顾：撕起来了！白云湖6大新盘扎堆！怎么选？）

大量新盘入市，供应大幅增多，虽然撑起了成交量，但整体价格在2.6-4.3万/平之间，也拉低了全年的平均房价。

可以看看下图，2021年白云区成交量TOP10榜单中，只有3个项目的成交均价超过了全区均价。

而另一个原因，也很显然：去年广州楼市上半年涨，下半年跌，热度一般的区域基本都是涨了一点又跌了回去。

白云的豪宅，价格已经达到峰值了，比较平稳，除非是牛市否则很难再往上涨。而其它区域，目前还在起步的状态，去年也没有新的利好刺激，缺乏强有力的上涨支撑。

所以总体来看，白云更适合自住型购房者和长线投资客入手，比较需要耐心。

白云新城周边已经成熟，但价格也相对较高。其它板块，则需要等待城市面貌更新、产业进驻带来利好刺激。

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2022年

白云买入指南

说完了去年的情况，我们来分析一下今年的楼市情况和买入指南。

根据不完全统计，今年白云可能会入市的项目有16个之多，白云湖、白云新城、金沙洲、太和、同和、钟落潭等板块全覆盖。

目前已确定入市、比较值得注意的，有以下几个项目。

白云湖板块的招商弘阳雍云邸，在滘心地铁站附近，主推约75-105㎡三至四房。

在限价下，价格估计与白云湖其它项目差距不大，4万/平左右。白云湖板块的内卷局面，将会更加激烈。

白云新城板块的两大项目，也即将入市。

粤海·云港城，产品为140-280平的大平层，周边二手房售价8-9万/平，目前吹风价约10万/平。

富力富云山首推约120平、180平产品，一线云山，顶豪级交付，8万+/平或许是板上钉钉。

还有金沙洲的地王，华润置地·金沙瑞府。

项目背山望湖，将会打造出高端叠墅产品，考虑到它的楼面价超4万/㎡，售价有望突破8万/平。

在短时间内，白云城市面貌分化、利好刺激较少的局面，估计比较难改善。

所以在选择上，我们建议遵循以下两个逻辑：

1、豪宅项目，是白云比较特殊的存在。选择时，购房者可以重点对比稀缺的资源、产品舒适度两点，这是豪宅的溢价点。同样打着云山景观，但实际不同项目的景观体验会有比较大的差距。

2、刚需的项目，沿着新开、在建的地铁线路沿线选房就对了，例如8号线北延段、13号线二期、12号线等，目前可以重点看看白云湖板块。

白云还是比较受刚需欢迎的，而交通通勤又是刚需置业的首要考虑点，所以优先选地铁上盖项目，未来转手的竞争力会更大。

不过，值得注意的是，14号线二期的沿线项目，我更建议沿线工作的刚需、白云本地的刚需入手。

这里与主城区的距离较远，利好刺激不多。在价格、距离差不多的情况下，投资客其实可以考虑增城新塘的部分项目，在东进政策下，未来的发展可能会更好。