2022刚开年，魔幻一幕就出现了。
元旦假期结束后这几天，地产股居然出现逆市大涨了。
宋都、北辰涨停，华侨城涨近8%，滨江、金科、招商、万科等涨超3%，连泰禾也在跟涨。
呵，不是你没想到，连我都没想到。
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为什么这么出人意料？
因为肉眼可见的现实是，市场依然一片冰封。
根据克而瑞数据显示，2021年百强房企全年全口径销售额为12.6万亿元，同比增速为-3.2%。
注意！这个数据同比增速为负，还是近7年来头一次！
很显然，去年的房子不好卖了，房企赚的钱更少了，而年初定下的销售目标自然也没完成。
整体来看，超8成房企没有完成业绩目标，平均目标完成率只有88%，这是近5年来最丢人的一次。
你以为完成目标的都是龙头房企？大错特错！
万科只有78.5%，碧桂园只有88.9%，恒大就更不用说了，只有61.5%，差点不及格，许老板都在打折卖房了。
超额完成目标的只有绿城、华润、滨江、正荣、越秀、大发，有大有小，寥寥几个，也该偷着乐了。
当然，房地产嘛，讲究的是周期，所以咱们不妨把时间拉长来看一下。
根据国海证券的报告显示，自2000年以来的房地产大周期里，我国一共出现了3次典型的下行周期。
分别是：2007年9月-2008年12月，持续了15个月；2011年3月-2012年6月，持续了15个月；2013年10月-2015年2月，持续了16个月。
而2021年的下行就是第四次下行周期了，但是和前几次不同的是，这次导致市场下行的调控力度完全是超过前几次的。
因为去年是对楼市全方位的打击，而且直击金融要害，例如三道红线、房贷集中管理制、集中供地、二手房指导价、房地产税试点吹风等，房企、银行、购房者都被高层牢牢掌控。
所以我觉得，这次房地产下行周期很有可能会比前三次持续的时间更长，今年楼市大概率都不会有什么太大的起色了，而2020年房企规模也算是见顶了。
看到这里，相信很多人已经懵了吧？
楼市都差成狗了，房企也还在爆雷，地产股咋就春风荡漾了捏？
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其实，股市和楼市有一个很类似的投资逻辑，那就是看预期。
而预期同样反映在周期里，不过它是小周期，也就是调控政策的周期。
所以，地产股上涨，一定是有政策利好出现。
最主要的原因，昨天晚上终于公布了：收并购贷款不再计入三道红线。
为什么说这是利好？
那就要站在房企的角度来思考了。
一方面，是大型优质房企。
首先，这里说的收并购，并不是单纯的收购企业的股权，或者收购问题企业的项目。
而是有条件的，条件就是还要承担相关的债务。
既然是要承担债务，那么大型优质房企的负债率肯定就会上升，就会有踩线的风险。
所以，如果把收并购贷款也计入三道红线，那么大型优质房企肯定是不干的，自己都“泥菩萨过江”，还不如不收并购。
再说，收并购这事儿本来就是高层的主意，去年11月的时候，部分央企国企就建议调整三道红线相关指标，现在看来应该是谈拢了。
试想想，你要求别人做事，还不给别人好处，谁会鸟你啊？
对于大型优质房企来说，并购了一些出险房企的项目，尤其是一些地段好的项目，今年业绩起码还能再冲一冲，毕竟前面说了去年的业绩并不理想。
对于出险房企来说，好死不如赖活着，本身就摇摇欲坠了，现在有人来接手，那负债率就能降低一点，也降低项目烂尾引发维权的概率，日子暂时没这么难过。
所以，无论大房企小房企，这几天地产股几乎都在涨，导火索就在这里。
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当然，从远的来看，去年底开始，整个大环境就已经发生了微妙变化。
一方面，是高层的定调。
比如，中央经济工作会议提到“稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕”“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”
又比如，国家统计局局长宁吉喆说“房地产行业是支柱产业”，住建部部长王蒙徽说“保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性”......
可以看到，高层基本上都是正向引导，也就是说，今年的政策对市场和经济都会比较友好，整体上偏松。
另一方面，是市场的反应。
比如，昨天银保监会就表示，11月末房地产贷款同比增长8.4%，整体保持稳定。购房者的合理住房需求进一步满足，个人住房贷款中90%以上用于支持首贷房。
又比如，贝壳研究院数据显示，2021年10-12月，重点50城贝壳二手房月度成交量环比分别增加8%，2%及24%，二手房市场成交基本筑底。部分重点城市正在逐步走出低谷，如深圳、广州、东莞、佛山、上海、合肥、苏州等成交量持续改善。
虽然去年下半年以来，房子是越来越难卖，但经过一段时间的调整，现在市场面是逐渐得到恢复的，只不过速度是非常慢的，要熬出头还要很久。
对了，再过几天，去年12月的官方数据就会公布，到时我会再分析一波，大家也可以关注一下，今天就到这儿吧，散会~
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