我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐，你觉得买房有必要买地段好配套齐全的老城区吗？我这边二线省会老城区城市规划杂乱无章，围绕着中轴线，人口集中、交通拥堵、居住体验差、资源集中且紧张、居住体验差、公共空间被压缩、基础设施超负荷压缩，感觉大城市病极其严重，有预感老城区会逐渐衰弱最终被新城区取代！请问您怎么看老城区的发展？

回答：大部分老城区确实有你说的这个现状： 如果你到一个城市去买房，向周围的朋友们打听在哪买房好？ 大多数的本地人会告诉你，在老城区买房最好，多少年前这里就是城市的中心地带，而且这里交通便利、生活方便、就医便捷、学区最棒。听完这四点，是不是心动了？ 然后当你去买房的时候，基本上都是二手房，然后你会发现老城区道路狭窄，楼与楼之间间隔小，停车难，车位少，不说上下班高峰期，就算是平时也有经常堵车的情况，毕竟两车道的道路，遇上公交车停靠站，所有车必须停下来，怕是只有开飞机才能逾越前方障碍了。 而且老城区的楼盘，步梯房居多，楼龄起步就是15年以上，大多数是更高龄，而且价格贵，这个时候你会瞬间打消在老城区买房的念头。 老城区经过多年的历史变迁，各方面都比较成熟了，但是人口密度大，大多数的老本地人是不愿意离开他们住了几十年的地方的，除非那个地方拆迁。 所以老城区意味着拥挤、狭窄，城市要发展，新落户居民的居住需求，以及大量的工业、产业用地需求，往哪里发展？ 总不能全部窝在老城区，拆也拆不起，所以，开发新城区就是城市发展的必然方向。 所以，城市的中心并不是永恒不变的，会随着城市的发展迁移， 深圳的市中心从以前的罗湖到福田，再到现在的南山； 杭州的市中心从以前的西湖区到现在的钱江新城； 苏州的市中心从姑苏区到炙手可热的园区； 郑州现在的市中心郑东新区； 武汉的市中心在未来也会从汉口变成光谷，特别是在实体经济难的当下，光谷的人口红利、高科技发展会拉开与其他区的距离； 长沙也一样，五一广场让位是必然的。 有句话一定要记住，人随着产业走。当老城区的薪资水平无法满足你的需求，而薪资高、产业多、建设更好、新房更多的新区就会成为你置业的首选。 当然并不是所有的城市老区都会没落，总会有例外，北京、上海、厦门的情况就是例外。

提问：新人首问：房姐您好！手里子弹300+，正在出售一套朝阳的商住房，出售后总子弹为600+。在海淀西三旗有一套自住的140p的4室房子（还有245万贷款在还款中，小区物业一般），但孩子在附近上学。目前想再买1套将来能改善自住+保值的房子（物业好一点），本来看了昌平沙河中海丽春湖墅304平的合院（1200），但是因为二套首付比例80%，缺口太大，贷款没有操作成功；所以准备改变思路，换总价在750w左右的房子，这样的房子主要用来：1）自住+保值（希望物业好一点），2）投资+保值。目前看了东小口的奥海明月，朱辛庄的万橡悦府，北七家的翡翠公园：1）奥海明月离我现在住的和工作的地方均近，同时感觉绿城的物业好一点，比较中意其130p的房子；2）翡翠公园，户型设计、小区环境和物业都不错，比较中意其118p的房子，到离我住的地方远，另外周边的二手房一直很低。请问房姐我该怎么选，或者2者都不考虑，麻烦帮忙推荐其他的方案。

回答：你好，绿城上次发布的三个项目，明月在建材城，属于小高层项目。 建材城本身属于一个刚需居住板块，这片地区的购买力对接的是西二旗码农，缺点是距离地铁比较远。 这几个楼盘对比：奥海明月=万橡悦府>翡翠公园 自住奥海明月还不错。

提问：房姐你好，最近看到二手房房价涨幅，突然觉得新房也有性价比了。 纯投资，请问您觉得在新房方面仁恒金桥还是虹桥悦澜较好？新房和二手动迁次新申城佳苑 金葵新城相比呢？

回答：仁恒金桥区位不错，在金色中环，未来看好，但是摇号很难，仁恒的盘基本都是6进1，很容易踏空错过行情。 金地虹桥悦澜区位在大虹桥，在上海的主要发展带上，它也是大虹桥徐泾现在唯一在卖的新房，也值得去摇号。 孙桥二手动迁房的好处是单价低，杠杆可以用足，有张江辐射机会。 这几个房子的区位都是不错的。 上海楼市已经热了，具体投资价值高的板块及楼盘分享，详见知识星球内部。

提问：房姐： 您好！新人首问。我们是京籍无房户，居住在朝阳区父母的房里，宝宝1岁，想买一套学区占坑房。 因为夫妻俩都在海淀上班，首先考虑海淀区的学区房，朝阳区也可以考虑。 我们能承担的首付在200万，月供1.5万。请老师推荐一下适合我们的房子。孩子现在才1岁2️，您觉得现在就出手买个学区房占坑还是可以先投资买个房等孩子再大点买学区房？ 另，中介推荐了大河庄苑的房子，能上八一小学，直升八一中学，，我爱人还挺满意的，也请老师点评一下这套房子。

回答：1. 海淀还是先占坑吧，毕竟这边顺位和你的落户时间有关 2. 月供1.5 差不多贷款300上下，那就是看总价500左右的标的， 3. 大河庄苑 因为是八一小学是直升校，外加属于周边稀缺的带小区环境的次新，还是受市场的认可的，有合适的标的可以入

提问：房姐，你好。新人提问，期待回复。本人首套房，准备婚后刚需自住，子弹280左右。工作地点在丽泽（两年左右可能搬大红门），对象博士在读尚未工作，考虑在丰台买房。收入情况，我工作两年月收入约一万（稳定，可开收入证明），对象有兼职，收入5000左右，两年后正式工作。考虑目前公积金只能贷二十万，商业贷利息高月供压力较大，所以打算不贷款全款买套二手房（作为婚前财产），5-10年左右卖掉再置换大房，到时仍保留首房首贷资格。 问题一：以上这种思路是否可行？即全款购入280以内的老破小，最大限度利用全款优势（如买入高税费房子），等置换时再用首贷。还是利用商业贷或组合贷考虑更大标的？我们这种情况贷款政策是否利好？若贷能贷多少？ 问题二：已看新华街、造甲街、万柳园、西罗园、韦子坑、大井、程庄路等数套两居，目前倾向有二套，价格都可以接受。西罗园一区88年两居，5层，面积稍大四平米，价格稍高15左右；大井南里91年两居，楼层稍好，3层。从保值增值、交通、社区配套等方面比较，这两个哪个更好？另外还要考虑置换时是否好出手变现。 问题三：学区是否需要纳入考虑？以目前出价兼顾学区确实困难，但在置换时考虑再学区是否太晚？ 问题四：现在市场（尤其二手房市场）价格一直是下降趋势，12月底之前是否是好的购房时机？还是应继续观望？ 问题五：除了我们看过的是否有其他板块推荐？如角门东西、石榴园、木樨园等地段如何？是否有具体小区推荐？（不是丰台也可以） 期待您的回复，谢谢。

回答：你好，考虑到月供压力和房票问题，你的思路可行。 西罗园一区价格连续3年下跌，目前的价格，如果不是特别笋，不建议入手。 西罗园三区的价格相对坚挺。 总价280以内买不到像样的学区，建议未来有了孩子再考虑入手学区房。 方庄可以关注下，比如新坐标和新世代

提问：房姐，上次提问可能过滤没有回答，本人在天津，江西房子都在贷款，在北京算二套，手上有240个，想找有幼儿园，小学配套的小区，1.看过青龙湖那边，房型格局开发商物业都不错，就是期房得等到2023年，还有交通欠缺，2.也看了沙河保利罗兰，看上了户型和幼儿园，小学配套，但周边没有其他配套设施。3，也想买个城六区石景山的，苹果园一带都是老破小塔楼，生活配套都很成熟，现在就得看怎么考虑，如果想要小区环境得舍去位置，想要位置就会丢失环境。您觉得怎么选呢？

回答：如果未来会考虑换房，我建议选择位置更好的地段，以投资为主，资产增值未来换房也会更轻松。如果准备长住更在意居住环境就只能选择郊区一点的地段。投资我建议看看 亦庄或者常营板块或者大兴的旧宫和西红门

提问：房姐您好！很欣赏您对于房产交易的清晰逻辑和独特洞见，最近我打算购置一套在北京的自住房，想向您请教一下。我和先生是新北京人，刚结婚，近两年不打算要孩子，对学区房也没有执念，首付预算400~500万（相当于积蓄的一半，剩余钱希望花在收益率更高的其他投资领域），月供3万以内毫无压力。目前工作地点在东三环，租住在大望路核心地段三室两厅双卫的高层楼房，月租金2万5，三居中一间主卧两间各自书房（两人均较多时间在家办公）。我们购置房产的目的是为了改善居住条件，能够按照自己的想法装修；对于房产升值没有执念，已经做好了当大额消费的准备，长期来看能保持年化2%~3%左右的增长率已经满意了。现在集中在看3个小区： 1，华贸国际公寓的一居室：80平米，约700万出头，单价约9万。优势是周边商业和生活配套极其成熟、出行便利、物业负责。不足之处是面积小、没有单独书房、没有双卫、朝向不行。 2，远洋天著二期：180平米，约830万，单价约4.6万。优势是小区环境和物业好、周边均低密住宅（尽管有普宅和回迁房）、户型宽敞明亮。不足之处是位于亦庄听上去土、周边无地铁（虽然我们也基本不坐地铁）、只有基本生活配套、今后进城高峰期会花时间。 3，枫丹壹号二期：112平米，约680万，单价约6万。优势是总价低、小区环境和物业都尚可、户型有赠送书房和门厅也较为明亮。不足之处和远洋天著差不多。另外虽然枫丹壹号宣称属于南海子公园房产，但我们逛过南海子觉得实在是土气，所以公园地产的噱头对我们而言加成不大。 请教房姐您觉得以上选项哪个更适合我们？非常感谢，盼复！

回答：华贸国际公寓周边非常成熟，同时价格也有些高了，你们长期居家办公，空间和户型对你们很重要 远洋天著面积大单价低是优势也有缺点，成交周期非常长，位置并不好，短期周边配套很难起来。 最后推荐选枫丹壹号二期，这个盘位置比远洋天著要好，面积适中，户型不错，也有一些配套，周边发展速度也很快，南海子公园周边大多是高档商品房，人文环境更优，未来随时可以出手置换 不缺接盘人。

提问：首套首贷，首付500-700左右，二手房可贷款300。目前在阜成门上班。需求：交通方便近地铁、品质好的小区。自住兼保值增值。学区能有更好没有也没关系。 目前在海淀区西四环内看房，发现板楼的话两居要1000+，塔楼的话两居800-900，而且都还不是特别好的学区。四环外田村兰德华庭两居800+。后来又看了丽泽区域（保利百合、蓝调），两居800+，三居1000+。草桥三居800-900。 以上选择哪个更优？（如果买800-900的，可以留点子弹等过两三年结婚后再买一套；如果买1000+的，就要够一够。） 除上述外还有什么自住兼保值增值小区推荐？

回答：1. 板块上建议选择丽泽，有产业有人口，保值效果肯定好于田村。 2. 选筹上建议保利百合，算是丽泽的标杆盘了。 3. 子弹直接打完，你留的子弹三年后买不到现在的标的了

提问：房姐您好，我们现在住东坝建筑面积80平米两居室，孩子快一岁了，所以想换个环境好的，位置好一些，面积大一些的改善房，最好为120-140平米三居。学区能有最好但目前先不强求。目前现有住房卖掉后加上手里现金共有子弹800W，住房公积金可贷60W，二套。我们目标不想买超过950的房子，因为不想背太多债。我们只看东边，目前看了朝青和百子湾，朝青珠江，华纺易城，天鹅湾都看了，珠江的问题是物业和2+1户型一般，华纺900左右的房子问题是楼层或者装修一般，因为有孩子，没法再大装修。天鹅湾是得房率太低了，百子湾没细看过，因为觉得那边有点乱。想听听您对朝青和朝阳楼盘的推荐。还有就是想问问您，按照我们的现状，假设房子金额950W，我们怎么贷款还款是比较合理的资金配置？是能贷多少贷多少吗？谢谢您。

回答：1. 不要孤立的看贷款，选择贷款的前提是投资的标的物正确，本身有良好的涨幅。 这样一来，杠杆的乘数，就是利润的乘数。 如果投资选筹的标的物错误，涨幅低于持有的成本，包括贷款的利息，那么这个标的物可以选择一个合适的时间出手，我们俗称"优化"选筹。 选筹正确，利润是正数，所以尽力贷款； 2. 选筹上建议看看双井板块，例如 珠江帝景、首城国际 都带不错的学区，自住也合适

提问：姐！新人首问，小白一枚，这段时间一直在关注回龙观板块，也拜读了您对回龙观板块的分析，您从没提到过佰嘉城这个小区，这个小区不行吗？还是有什么瑕疵呢？感觉他价格算回龙观最低的了，和龙锦苑差不多吧！投资价值的话龙锦苑和佰嘉城哪个好点？三居和两居哪个更合适！也请您解读下佰嘉城这个小区为啥这么低迷？

回答：你好，佰嘉城算是回龙观片区的次新房，但是价格一直属于回龙观垫底的几个楼盘之一。 主要的缺点是，距离地铁有一定距离，靠近主路，靠近角落，学区一般。 隔壁的天露园价格也很低。 未来涨幅大概率随大盘，先天条件比较差，几乎没有暴击可能。

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