珠水，广州顶级景观资源之一。

尤其是位于中心区的江景豪宅，无不是广州楼市的“门面担当”。二沙岛宏城花园，法拍房22万+、珠江新城侨鑫汇悦台，均价19万+......

此前，广州江景豪宅分布大多以珠江新城为中心，沿着珠江往两端开发。

不过，随着珠江前航道开发饱和，珠江后航道开始日渐崭露头角。

据不完全统计，2022年，广州共有10个江景豪宅项目入市，且有9个都位于珠江后航道上。

显然，今年广州江景豪宅的主角，是珠江后航道。

城市发展更迭，形成了多次豪宅迭代，广州江景豪宅亦是如此。

以初代江景豪宅区，二沙岛为例。

1985年，二沙岛规划横空出世，定位为高级住宅区，除一座酒店外，岛上其他建筑物均不超过5层高度限制。（来源：《广州市二沙岛开发规划可行性研究报告》）

彼时整个二沙岛目标客户群是海外华侨和港澳人士，以金亚花园为首的沿江豪宅区，成为广州豪宅1.0时代的代表。

值得一提的是，去年广州市规划和自然资源局公布了2021年最新国有建设用地标定地价，其中，金亚花园住宅楼面价为57873元/平，领先第二名近一万元/平。

在广州，虽然有不少项目把自己宣传为下一个二沙岛，但其实大家都心照不宣，二沙岛几乎不可能被复刻。

原因也很简单，二沙岛作为广州老城区十分稀缺的中心绿洲，无论地段、江景、还是城市配套，都具有唯一性。

这么看或许没什么说服力，正好小编上周末去又去二沙岛逛了一圈，顺便拍了几张板块最新现状实景图。

海心沙亚运公园近在咫尺的广州塔

广州首批标志性建筑：广东美术馆

作为政府集全民之力建造的临江片区，二沙岛公共配套堪称广州顶配。豪华临江跑道、星海音乐厅、三甲医院省中医分院、广州育才等等。

在建设中的地铁12号线

不过，不同于其它区域，新建地铁对二沙岛原住民而言，并不见得是一件喜事。

随着二沙岛开发日渐饱和，目前只有少量二手物业对外出售，价格不菲。

至此，初代江景豪宅区逐渐淡出市场。

跟随着城市的发展逻辑，珠江新城，成为广州江景豪宅集聚区的2.0版本。

2015年，侨鑫汇悦台诞生，是广州首座拥有全玻璃幕墙的大平层项目，其全新产品形态，同时也刷新了广州江景豪宅产品标准。

无论是二沙岛、还是珠江新城，都集中在珠江前航道上，而随着前航道开发饱和，将不可避免的面临发展瓶颈问题。

因此，尚未完全开发的珠江后航道，近几年开始逐步出现在大众视野中。

相比前航道，珠江后航道优势与劣势都十分明显。

首先，其江岸线更长，横跨荔湾、海珠、番禺、黄埔四区，陆地面积共105.8平方公里，可开发土地资源更丰富。

其二，后航道是海上丝绸之路发源地，坐拥广府文化精髓底蕴，人文价值加成。

其三，后航道沿线有不少大型旧改项目，诸如海珠沥滘等，对日后城市界面提升影响深远。

珠江后航道航拍

当然，珠江后航道也存在一些不足。例如现阶段珠江后航道沿线以郊区和工业区为主，是货船、运沙船通行的主要水道，一则有噪音污染，二来江面景观较差。

如果把问题延伸一下，珠江后航道沿线众多片区中，哪些才是值得重点关注的潜力之地？

此前官方发布的珠江后航道规划，或许是一个不错的参考方向。

根据规划，后航道共有三大重点片区：广钢-广船-广纸片区、海珠湾-三枝香水道片区和深井-长洲岛片区。

其中最具代表性的莫过于海珠创新湾板块，也是近几年广州楼市大热板块之一。中海观澜府、中海观雲府热销，就是最好的证明。

海珠创新湾的崛起，也让更多人看到了珠江后航道的潜力和价值。

我们不妨大胆猜测一下，随着珠江后航道不断完善，未来能否有机会与珠江前航道相提并论？

届时，广州江景豪宅区，或将迎来新一轮价值洗牌。

聚焦楼市，去年广州江景豪宅表现之活跃，超出了不少人的想象。

克而瑞显示，今年以来，广州千万豪宅网签2231套，相比2020年全年（1485套）增长50%，创下六年套数新高。

其中，成交前15名就有近10个都是江景房。

值得一提的是，除了去年部分加推项目外，今年广州还有大批江景豪宅即将入市。

从上图可以看到，今年广州共有10个江景豪宅项目，且大部分都集中在珠江后航道上。

价格方面，跨度也非常大，项目吹风价在8-10万+不等。

而这，也正好验证了我们之前说的两个观点：一方面，随着珠江前航道开发饱和，后航道开始登上广州江景主舞台。

另一方面，广州顶尖的城市资源、豪宅与城市景观，基本都是沿着珠江一字排开，价格普遍不低。

需要注意的是，即便是同在珠江后航道的江景豪宅，也有梯队之分。

综合地段和江景来看，合景臻溋名铸和中海蚝壳洲项目是江景豪宅的顶流。

前者是唯一一个珠江前航道江景项目，后者位于海珠热门板块，且两盘产品均为200平以上的大户型，吹风价都在10万+。

其次是珠光沥滘旧改项目、中海观澔府、保利天斯地块、广州幸福湾、广州滨江上都、广州幸福中心、星河湾金桥地块和阳光城茶滘旧改地块。

这些江景项目整体来看，基本没有太大硬伤，但各自有一些小缺点：有的江景视野被高层遮挡，有的城市界面较为一般......

最后，如果今年想要买江景豪宅，珠江后航道一定是必看区域。

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