广钢、广船、广纸，一河两岸三片区，是广州主城区置业常年热议的话题。

去年，广钢新城完成最后一宗宅地的出让，后面就看周边旧村改造如何续力。

广纸新城则是开始重新登场，为什么说是重新，因为几年前广纸、广钢曾轮番上阵，成为主城区供地主力，土地卖得差不多之后，双双陷入沉默。

来到2021年，进入后广钢时代，广纸新城摇身一变成海珠西的供应大户，接连供应三宗涉宅用地；另一边旧改项目也在加快推进，石溪村、联星村确定合作企业。

踩在2021年最后一天，海珠西再次迎来一则征拆的消息。

广东省政府采购网发布了广纸片区启动区鸡春岗片区地块动迁服务工作招标公告，将对范围内进行动迁服务，包括动迁、用地报批、用地结案、产权注销等事项，采购预算1200万元。

早前一段时间，广州旧改有了新的定调，确定有23个项目可以继续推进，其中海珠区3个项目，沥滘村、新市头村、石溪村可持续推进，详情回顾。

这里释放了一个信号，海珠区旧改在调整中，没有受到太大的影响，很快将回到正轨。鸡春岗片区地块开始拆迁，是很好的证明，况且，这是一个旧城类项目。

鸡春岗片区是海珠西“老破小”代表之一，率先开展拆迁工作，能否撬动片区其他老旧小区跟进，才是值得期待的地方。

01 首次招标失败，现状危房、荒废已久

鸡春岗片区开展拆迁工作，并没有想象中那么简单。

实际上，在2021年11月份，广州海珠区土地开发中心首次公开招标鸡春岗片区地块动迁服务工作，采购预算金额为1200万元。

2021年12月份，再次招标，意味着鸡春岗片区地块第一次动迁服务招标以失败告终。

失败的原因或许可以归结为两点：一是，动迁片区地块为集体用地占比多，国有用地部分小，同时要解决权属争议、补偿安置等；二是，整体宗地面积小，且地块分散，较难形成连片、大规模开发。

简单来说，项目动迁成本高、获利空间有限。

招标文件显示，鸡春岗片区地块范围内现状国有土地上房屋总建筑面积约6344m²，涉及集体物业现状总建筑面积约22,875m²。

工作内容大致覆盖旧改前期的全部工作，包括以下几点：

确定土地面积和现状，协调解决权属争议；

完成土地征收和评估、实施方案、收储及补偿安置方案；

与被征收人签订补偿安置协议，完成产权的收回、注销、房屋清空，安置房选房；

协助开展村留用地、复建安置用地的报批；

我们实踩时发现，鸡春岗片区范围内的南边街一带，两旁是一层楼高的红砖房，不少已是危房，一些屋内塞满了垃圾、屋前停有汽车，一些房屋与老树交织在一起。

以此断定，动迁范围内房屋已经荒废很久。同时，这里又是昌岗中路、南泰路前往越秀-星汇海珠湾、纸北社区等要道之一，两车道的路窄，车来车往，行走不畅。

汇翠街的鸡春岗写字楼，还在正常使用中，早前重新装修并更名为”广纸-联合创展“，但大部分店铺仍处于闲置中。老旧、狭窄的建筑设计，显然无法实现高租金收入。

沿着汇翠街向东继续行走，就能看到破旧不堪的房屋、狭窄难行的道路、昏暗无光的道路等，这是鸡春岗老旧社区的现状，也是海珠西老城区常常遇见的现象。鸡春岗新街房屋条件相对较好。

本次鸡春岗片区拆迁，虽大部分是集体用地、小部分国有建设用地，但不失为一个重要信号，因为这里改造需求很急切，集体物业先动拆也是旧改常态。

无论是疫情爆发前，还是疫情爆发后，鸡春岗片区都曾上过“头条”，均与片区现状密切相关。前面是水浸街、环境整治，后面爆发疫情、管理条件艰难。

一边是高档新建社区、一边是底层危房、一边是闲置的集体物业，强烈而鲜明的对比。广纸新城要发展，鸡春岗片区也是必然会走向改造。

不过，鸡春岗片区如确定走向整体拆迁，未来面临的阻力可能不小。因为作为昔日河南老城区居住核心地段，片区不少住宅已有权利人相继去世、出现房屋权产区归属不明的问题。

产权争议是改造推进工作的重大阻力。

02 广纸新城崛起，拿地价涨3.44倍、配套落地

三十年河西，三十年河东。

2021年，海珠区楼市热点，是广纸新城创造的，背后是这个片区开始崛起。

三轮集中供地下来，海珠区三宗地块凭一己之力，三次登顶广州楼面价前10榜单，将自己在排行榜的优势扩大到6席。

其中，中海两度拿下广纸新城片区地块，石岗路AH050946地块成交楼面价50,526元/㎡，排名第5；海珠江泰路50号AH0605005地块成交楼面价45,176元/㎡，排名第7。

因为广州土地市场整体遇冷，国企、央企是主角，民企集体缺席，所以没有出现前几年“哄抢”的现象。

不过，一边加快供货速度，另一边开始落地配套设施。这是为什么广纸新城片区两宗地块双双登顶的原因之一。

2021年9月份，海珠区批前公示了海珠区AH050310、 AH050311地块（AH0503规划管理单元）控制性详细规划，将社会福利用地调整为中小学用地，并合并两宗地块，将用地面积增至2.52万㎡，绿地率达到35%。

这番调整的目的，在于完善教育基础设施建设，推动教育优质均衡发展。而鸡春岗片区地块动迁，也是进一步配合这次地块的调整，加快片区教育资源的落地。

石岗路原本有广州第98中学、海珠区培红小学、广轻机幼儿园，加上时代石岗路地块配建的3所托儿所幼儿园、1所小学以及1所十二年制学校，教育配套正在来的路上。

等了7年那么长时间，广纸新城终于开始摆脱“老破小”，成为大城。

2008年，广州市提出“退二进三”，广钢、广纸、广船开始退出历史舞台。

在这之中，广钢新城总是领跑广纸新城，完成腾笼换鸟，成为老城区置业的热点。2012年6月，广纸旧厂完成环保搬迁；2014年5月，广纸片区控规意见稿出台；直到一年后，才迎来首批土地出让。

回顾广纸新城的，2015年6月至2017年3月，广纸新城片区出让5宗涉宅用地，越秀、绿地、雅居乐、金融街、时代轮番搅动市场，拿地成本价由开始均价1.6万元/㎡涨至2.3万元/㎡、再涨到2.6万元/㎡，到高峰的5.5万元/㎡。

两年时间，拿地成本价上涨了3.44倍。一方面体现了广州老城区寸土寸金，规划利好的不断出台、落地；另一方面是老城区的价值不断兑现。

随后，“四大金刚”纷纷进入市场，让“广纸新城”成为置业热搜榜的前列，销售均价直逼6万元/㎡。

目前，四个项目新房基本完成了消化，没有普通住宅新房在售；越秀星汇海珠湾商业类公寓的入市，成为是2021年置业“流量榜”前列。

据贝壳找房数据显示，雅居乐海珠小雅均价6.6万元/㎡，金融街融御均价9.5万元/㎡；越秀星汇海珠湾普通住宅均价6.5万元/㎡，商业类均价4.22万元/㎡；绿地越秀海普通住宅均价6.6万元/㎡，商住类均价3.8万元/㎡。

时至今日，广钢新城进入尾声，广纸新城开始接手，广船声音则较小，一期项目于2021年8月入市销售。

根据规划，广纸片区分为八大片区，活力岛、滨水文化休闲带、广纸综合服务社区、创意居住区、居住安置区、生态居住区、滨水居住区，总用地面积为2.44平方公里，规划总建筑面积，636.2万㎡，规划公共服务设施数量229处。

这座居住人口约12.2万人的大城，显然才处在刚起步建设阶段。

随着教育、商业各项配套落地，广纸新城能否涨到10万+，可以留言说说你的想法。