不久前，南沙区商务局对标国内外先进城市商业发展经验，草拟了一份《南沙区商业网点规划（2021-2025年）》（征求意见稿）。

在一番深入研究后，我们发现了其中不少亮点。

除了大家比较关注的“南沙版琶醍”外，还有不少重量级商业体也同步提上日程。

根据规划，南沙预计将在2030年从广州的次区域商业区跃升至区域商业区。

一向被人诟病缺乏大型商业体的南沙，终于开始专心发展商业版图了？

对眼下的南沙来说，商业方面的突破或许要比产业更令人振奋。

毕竟，产业可以引人，但留人，还得靠商业。

从整体规划来看，南沙要以建设大湾区“商旅未来湾岸”“创新策源基地”“多元文化聚点”为商业发展目标。

把这三大关键词一一拆解，基本可以看清南沙未来商业发展的大方向。

“商旅未来湾岸”，即发挥南沙靠海的优势，联合音乐、体育、艺术等休闲娱乐内容为片区商业价值赋能，打造文旅名片。

“创新策源基地”，即发掘南沙创新产业，例如开放观光啤酒厂、汽车博物馆等，达到沉浸式体验目的。

“多元文化聚点”，即挖掘南沙特有的水乡、疍家、黄阁古镇等人文价值，打造历史街区和游览路线。

简单总结一下关键信息：南沙商业升级的第一步，是先把人吸引到南沙。

相较于其它区域，南沙商业发展方面一直落人一步，例如商业消费场所缺乏多样性、消费场所单一、优质商业体主要集中在一处等。

想要解决这些问题，需要南沙有人流量基础之后，商业版图扩容才能往下一步推进。

具体来看，南沙商业版图升级主要围绕商业项目数量、人均商业面积和街道商业区等级三个方面，并制定了全新目标。

首先，是商业体项目数量的增加。

需要注意的是，南沙不同时间段的商业目标各不相同，共分为培育期（2021-2025年）、稳定期（2026-2030 年）、扩张期（2031-2035 年）三个阶段。

第一阶段，南沙商业体扩张主要集中在目前人口最密集的蕉门河内湾核心商圈一带，将培育出三个新商圈：南沙湾邮轮母港门户商圈、明珠湾滨水新兴商圈及庆盛TOD枢纽商圈。

根据规划，将新建约 7 个大型商业综合体，包括星河COCOPARK、中铁建凤凰广场、南沙悦汇城等，使南区能树立广州区域商业区的地位。

第二阶段，目的在于优化和完善南沙多层次商业体系，保障多个商业项目稳定经营。

具体规划如下：升级明珠湾滨水新兴商圈为中央商业区；拓展大岗卫星商圈、万顷沙服务商圈、龙穴岛服务商圈、榄核服务商圈四个新商圈；新建约 3 个大型商业综合体。

第三阶段，是在原有成熟商圈基础上进行扩张，丰富商业项目类型。

本阶段规划新建约6个大型商业综合体，优质零售商业量合计约 39 万平方米。

其中，南沙街道商圈以万达广场为主导，其体量最大、业态最全、客群吸附效应最强，同时与南沙城、奥园中环广场、华汇广场等商圈相辅相成。

其二，是人均商业面积占比的扩容。

人均商业面积是指一个城市商业供给规模，用以衡量城市商业供给饱和度和竞争程度。

数值越高，则代表商业越成熟。

规划显示，截至 2025 年、2030 年及 2035 年，南沙合理人均商业面积应分别为0.25 平方米/人、0.47 平方米/人及 0.54 平方米/人。

不过，按照0.8-1.2平/人的国际人均商业服务面积标准来看，南沙显然还有很大的提升空间。

其三，是不同板块之间商业价值等级的划分。

从商业区含金量排序来看，中央商业区大于＞区域商业区＞次区域商业区。

对应到相应的片区，南沙街道和黄阁镇所在板块，无疑是南沙商业最繁华之地。

对在南沙置业的自住买家而言，商业一定是不可或缺的配套之一，优质商业综合体往往能让生活的便捷性、幸福指数得到极大的攀升。

当然，大家更关心的还是南沙商业版图升级，能为区域带来哪些变化？折射到楼市，又会有哪些影响？

对南沙而言，商业体数量以及质量的提升，必然会加速南沙商业版图的更新迭代，为片区带来更多元化的商业形态。

此外，商圈成熟度、与物业距离等因素，也会直接影响周边住宅项目房价。

根据研究报告显示，不同商圈对周边住宅房价的影响不尽相同。

以天河路商圈为例，其与住宅的距离平均每增加1%，住宅成交总价下降0.278%。

显然，商圈对周边物业辐射影响力会随着距离扩大而逐渐减弱的这个理论，也同样适用于南沙。

往更长远的角度来看，成熟的商业氛围，有利于带动整个区域的人流量、虹吸高端人才，促使更多人留在这里、住在这里。

一方面，可以满足周边居住的生活娱乐需求，与此同时，优质商业配套能吸引更多购房者到南沙置业。

另一方面，随着商业配套逐步兑现，将承担起吸引人流、留住人流的重任，进而反哺到南沙居住价值上。

大力发展商业的南沙，无疑是值得被期待的。而随着区域配套不断兑现，南沙画下的规划也正逐步走向现实。

我们不妨再给南沙一些时间。

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