卷卷卷，依然是今年广州楼市的旋律。
据广州中地行统计，今年广州预计有超百个新盘面市，相当于每个月有10个新盘要来。
这当中，曾一度“缺货”的黄埔知识城，居然最卷！
目前板块已入市的新盘，除了万科幸福誉外，还有元旦期间加入同台竞技的升龙学府上城，而且据广州中地行预测，接下来板块将有7个新项目要来。
这次，对知识城有意思的买家，终于可以硬气一回，慢慢挑了。
但乱花迷人眼，怎么挑才靠谱？花3分钟，看区哥的最全测评。
入市时间一鸽再鸽的升龙学府上城，终于在元旦打响了2022年楼市第一枪。
据了解，产品刚需、改善都有覆盖，单价2.8-3.4万/平，传闻截至1月5日，去化接近8成。
但事实是，区哥从阳光家缘发现，项目476套房源中显示已售套数仅3套，去化率不足0.7%！虽然平台数据有延迟，但与宣传的数据也差太多了吧...！
阳光家缘截图
另一番光景的，是万科幸福誉，作为板块老盘，从一期卖到五期，一直很火。
目前已售超5000套房源，仅剩下J5、J6栋共215套住宅，据阳光家缘显示已拿到预售证，而且在悄悄卖了！仅剩79套！
阳光家缘截图
两个项目，实力上演冰与火之歌。
但事实上，万科幸福誉真的碾压吗？区哥PK了下两个盘，怎么买？看过便知。
两个项目位置示意
品牌实力PK：千亿房企万科完胜
当下房企频频暴雷，买房，品牌至关重要。
万科的实力相信不用区哥多说，项目一期到五期卖得这么火，很多买家就是冲着牌子去的。
2021年，销售金额、销售面积项目上榜数量TOP10榜单中，万科双双入围。
据澎湃新闻报道，2021年1-12月，万科累计实现合同销售金额6277.8亿元。
至于升龙，是上海的过江龙，2017年进驻广州，升龙学府大城正是升龙集团在广州的首个旧改项目，由汤村旧改转化而来。
据中国经营报报道，近几年升龙销售额急转直下，从2017年的149.3亿元快速“腰斩”至2020年的不足71.5亿元。
对比万科数据，高下立判。
配套PK：平分秋色，但万科幸福烟火气浓
先说说交通，两个项目都属于“地铁上盖”。
万科幸福誉要推的2栋住宅，算是整个社区距离何棠下站最近的；升龙学府上城毗邻汤村站，两者交通都很便利。
万科幸福誉2栋住宅位置 图源：知识城业主
商业方面，万科幸福誉有2座邻里中心+1个万科里，底商基本开业，商配丰富，生活不成问题。
升龙学府上城同样自带商业体，但引进的品牌还是未知数，参考其它城市的升龙商业招商情况，区哥认为，万科更有优势。
教育资源方面，12年教育配齐，两者平分秋色。
万科幸福誉有幸福誉伟才幼儿园、九年一贯制公立学校黄埔区会元学校（划分范围包括招收居住在万科幸福誉小区一期、二期）、天誉小学（三期配建的公办小学）。
随着入住率提高，学位比较吃紧，但万科幸福誉红线范围内规划有6所学校，所以后期还会有新学校要建。
升龙学府上城主打“学府大盘”，项目内规划建设8所公立学校——4所幼儿园、2所小学、1所九年一贯制学校、1所完全中学，打造15年全龄教育体系，但引进的教育品牌暂不清楚。
升龙学府上城学校规划
环境PK：万科幸福誉优劣明显，升龙学府上城中规中矩
万科幸福誉周边有凤凰湖、九龙湖，环境好，但剩下的2栋住宅，东临九龙大道，可能会受噪音扬尘影响，而且据悉这2栋楼并未规划地下停车场，业主停车可能不便。
升龙学府大城首推地块距离九龙大道有一定距离，噪音问题不用担心，此外，虽然没有“双湖”加持，但从停车角度出发，区哥认为升龙比较“实用”。
升龙学府上城在售楼栋
看到这里，是不是发现两个盘其实差异不大，共同点挺多？
别着急，PK还没完呢~
产品PK：万科幸福誉难抢，升龙学府上城选择丰富
万科幸福誉被扒出要推的最后2栋，为J5、J6栋，户型是88㎡南向横厅小三房，88㎡北向竖厅小三房，164㎡南向大四房，3个户型。
区哥认为，最有看头的是88㎡南向小三房，够实用，横厅设计带入户花园。按吹风价2.65万/㎡算，总价约233万就能买地铁上盖3房，很吸引。
不过，该价格仅作参考。
万科幸福誉88㎡南向三房
缺点是货量实在太少，好的房源估计被内定了，很难买到。
升龙学府上城首推1、7、8、9栋，面积涵盖96㎡三房、132㎡四房、135-137㎡四房、143㎡四房，可选择房型很多，但都是偏改善。
143㎡四房，四开间朝南，景观阳台能连通多功能室、客厅和卧室，舒适性很不错。
升龙学府上城143㎡四房
整体来看，万科幸福誉社区成熟、产品性价比较高，但可选择不多；升龙学府上城的产品比较吸引，但对比万科幸福誉的吹风价，项目价格并不低。
买家具体可视预算而定，偏刚需买万科（前提是能买到），偏改善买升龙。
今年还有7个项目待入市，哪个最炸？
除了以上，想入手知识城的买家，不妨再等等。
因为接下来，还将有7个项目入市，分别是凯德中新里、知识城印象星城、时代山与墅（时代德信项目）、越秀知识城项目、珠光镇龙东旧改项目、知识城龙狮项目、知识城投资凯德项目。
凯德中新里比较特别，与时代天韵一路之隔，是总部在新加坡的凯德集团2012年拿的地。
项目位置还不错，靠近何棠下和旺村地铁站，据透露，将推出75-105㎡二至三房。
项目效果图 图源：吃喝玩乐in知识城
知识城印象星城、时代山与墅（时代德信项目）、知识城龙狮项目、越秀知识城项目4盘都扎堆在花莞高速周边，区哥觉得，交通没有前面提到的盘方便。
知识城印象星城即领隽城市花园，分三期开发，包含1所小学、1所幼儿园及1个室外体育场，以及住宅和商业。
项目总体平面分布图
时代山与墅（时代德信项目），拟建成18栋低密度住宅产品，6-8层高，容积率1.2，绿化率为36.08%，将建成高绿化率、低密度的改善型产品。
圈层比较纯粹，追求纯改善的买家可关注此盘。
知识城龙狮住宅项目，容积率1.2，计划建成42栋低密度的全南向园林住宅，最高为22层，最低为8层。
越秀知识城项目，容积率1.2，绿地率35%，规划建有36栋7-10层高的住宅。
另外，同样预计今年入市的珠光镇龙东旧改项目，体量达到260万㎡，规划人口超过5万，真正的巨无霸旧改。
知识城投资凯德项目，则会配建24班小学和建设中新国际科技创新合作示范区等。
极富戏剧性的是，以上项目地块，有新人也有旧面孔，因此成交楼面价悬殊。
比如，知识城龙狮住宅项目成交楼面价1271元/㎡，知识城投资凯德项目为9081元/㎡，均价不过万。
时代德信项目成交楼面价却达27044元/㎡，越秀知识城项目27217元/㎡。
最高差了21倍！因此不难看出，时代德信项目、越秀知识城项目都瞄准改善市场，主打高端调性来“挣钱”，全部产品仅6-10层。
区哥比较好奇的是，届时，“低价拿地”的项目，是否会打价格战取胜？
越秀知识城项目效果图
入手知识城，还要再等等吗？
面对知识城，还有一个买家关注的现象。
此前板块内二手次新房成交价攀上3.7万/㎡，出现一二手倒挂。
目前挂牌价如万科幸福誉，基本处于3-3.5万/㎡区间，有的高达约4.2万/㎡；时代天韵更有房源挂牌单价达4.8万/㎡。
图源：贝壳
主要原因，一是知识城一手限价3万/㎡，二是去年主要靠时代印记和越秀TOD·星汇城2个老盘支撑，没有新盘入市，下半年甚至遇到断供期。
限价+供应不足，双重情况下，导致了知识城片区一二手倒挂。
接下来，新房限价放松，加上新项目扎堆入市，区哥预测，一二手倒挂或将不再，各位要是有看中的项目，待其开盘时拿捏准优惠便可下手。
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