2022年，成都双限地，机会清单（上篇）|容积率|现房|限价|龙湖

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春节假期结束，偷闲整理了今年成都新房市场的一些机会清单，其实大概有两个方向，第一是此前的各路捂盘王，但过去几年，悉数出货，再回看，一是存量极少，二是会继续捂盘到天荒地老，三是即便偶尔开盘，也是刚一二的狂欢，和绝大多数人无缘。

第二个方向，便是2021年的连续三批次集中土拍，按照推盘的节奏，今年内会大规模上市，它们才是今年的主流机会清单。

当然，既然是集中土拍，规模肯定庞大，一度是成都本地业内的狂欢，但也有不少犄角旯旮的地块惨遭流拍，再除去一些人才公寓，偏僻地段的，单价昂贵的，真正价格尚可，地段不错，适用于改善群体、低顺位度购房者的，并不会太多。

闲话少说，我们挨个来梳理一遍，让大家在今年，有所侧重，有所准备。

第一批次的集中供地，是2021年6月初，当时合计40宗，约3449亩，其中主城5区+高新就14宗，667亩；天府新区5宗，257亩；近郊还有14宗，多达1864亩。

但是我对第一批次的集中供地，并不感冒，尤其是主城5区，比较让人失望，基本没有特别好的地块。

金牛在一环内的花牌坊有一宗9.55亩的迷你地块，清水限价（下同）2.6万，最终融信拿下，这宗地块的结局，可以参考平平无奇的中铁御花府。

△土拍截图均源自锐理数据整理，文末可加房段子微信，索取第1、2、3批次土拍高清大图。

成华这边也是没有亮点，升仙湖旁边的中环华润静安府前段时间高周转已经开盘了，但市场反响很一般。

再如理工大这边，挨着沪蓉高速的两宗地，限价2.3万，但地段远不如二八成熟，去化堪忧。

青羊仅在外金沙苏坡立交这边有一宗22.9亩的地块，限价2.41万，也是融信拿下，地段上配套不如三环内的青五，也不如外光华万家湾这边便捷，并不是非常理想的地块。

武侯在三环川藏立交内侧有两宗地，分别是27亩和39亩，全部由电建&交投联合拿地，清水限价2.21万，南面三环，北面铁路，华兴街道内部也是百废待兴的局面，未来最好的结局参考中粮祥云、大悦城这边吧。

至于锦江，只有三圣乡的一宗65亩地块被国锐拿下，清水限价2.26万，绿植配套很好，地铁医疗商业尚可，学区表现一般，如果特别喜好东南的主城改善群体，不妨一试。

整体来说，主城5区没有特别让人心动的楼盘，价格且不说，综合的地段及其配套，并不能如此前令人血脉贲张的各宗神盘相提并论。

视线南移，看高新天府。

高新区集中在新川板块，锦城一中旁边的22.5亩地块，清水限价2.3万，即便加上一些装标，再来底跃拉低单价，应该也不会超过3万的目前新川新房行情价，要知道，它也是2.0的容积率，按理说对改善群体来说是比较值得期待的，但很遗憾，它是人才公寓，被高投拿下了，只有等后面假设顺销的话，普通资格有望捡漏。

在新川之心北侧，有一宗76亩地块，限价2.02万，远达集团拿下，容积率2.5，要求是租赁房≥30%且≥633套（户均60平），这意味着单价和改善水准到位，但是大量的公租房，或将拉低小区整体的品质。

6号线蒲草塘西侧，有一宗39.9亩的地块，容积率2.5，清水限价2.1万，比锦城一中的还便宜，不过也是被高投拿下，是人才公寓，属于高新新房里的门槛级别楼盘，毕竟离龙灯山公墓已经不远了。

偌大的天府新区，只有5宗地，一宗位于大名鼎鼎的天府公园西板块，不过是迷你地块，只有10.5亩，或许是很难营造大盘概念，所以被永利捡漏，当然，这地方清水限价2.81万，加上装修，和灯塔相差无几，加上2.0的容积率，做个小而美的高低配没问题，卖板块卖情怀，总有人会埋单的。

1号线科学城，华西天府医院西侧大概1.2公里处，有两宗地，全部清水限价2.25万，86亩地块被天投拿下，59亩地块被人居&德商合作开发。这两宗地价格中庸，胜在医疗方便，产业聚集，比兴隆湖东的地铁更有确定性，而且这边估计会开建S5（天府新区~视高），设站兴隆湖西。

最后兴隆湖东，有38亩的限价2.1万，有63亩的限价1.85万，双双被龙光拿下，值得注意的是，两宗地之间有一个已经开发楼盘，龙光天瀛，目前进入了尾盘阶段，龙光对兴隆湖东是真爱啊。

兴隆湖东，我也有好些粉丝朋友入手了，大多是一些两三百万预算的普通纯投资客户，如果以5-10年为周期，那还是比较合适的。

综合来看，第一批次，真正全都满意的，没有，或多或少，都有一些小缺点，但是要筛选一下，我认为值得等待的有如下几个。

西门地缘性改善客户，蹲守外金沙苏坡立交22.9亩地块，融信+1.5+2.41万。

三环党可以看看华兴街道的2宗地，27+39亩+电建&交投+2.21万。

东南们可以看三圣乡的65亩+国锐+2.26万。

南门可选的比较多，最好的是新川之心北侧商品房，76亩+远达+2.02万。但是有一说一，它租赁住房自持比例需要达到59%，剩余住宅部分不多，也可能推高单价。

其次两宗人才公寓，可以捡漏，但是按照推盘节奏，开盘选房够得等，随缘吧。

天新的5宗地，都是卧龙凤雏难分伯仲，迷信天西的可以上10.5亩+永立+2.85万。主打兴隆湖就业自住的，可以上车科学城西的86亩+天投+2.25万；59亩+人居&德商+2.25万。

主打中长期投资的，可以上车兴隆湖东的38亩+龙光+2.1万；63亩+龙光+1.85万。

最最后，二圈层核心区的双流华府怡心湖没有供地。

龙泉大面新希望加仓108亩地块，清水限价1.66万，走的是新希望锦麟府的老路。

东安湖，或者说更偏书房这边的185亩超大地块，被龙湖拿下，清水限价1.6万倒不贵，但主要是商业，住宅占比不大，和金牛人北的龙湖上城颇为类似，并不是一个非常纯粹的住宅楼盘，倒是比较利好周边的其他小区。

按照类似的逻辑，我们来简单说下第二第三批次，这里就不事无巨细地说了，只谈及我认为中上水准的，值得期待的地块和项目，有个大的限定条件，依然是主城区+双流华府怡心湖+龙泉十陵大面东安湖。

第二批次里，青羊区的新华大道北（马家花园），这边有一宗23亩地块，容积率为3，也不算高，应该主打高低配，清水限价2.6万，被成都国投拿下，看似平平无奇，但蕴含一个学区房的配套，从划片来看，隶属于青二片区，对口东城根街小学了，如果喜欢学区房，不妨等等这个要求现房销售的楼盘，市场热度，可以去追溯下此前金地39峯的销售盛况。

回到东门看成华，崔家店这边夹在东客站和二八之间，中环路的沿线上，目前比较荒僻，但后续是肯定会开发过来的，现在属于提前占坑，其中有一宗68亩地块被江苏华建拿下，容积率只有2.0，清水限价2.06万，有大概37%的人才公寓。

比划了一下，如果后续的路网打通，到地铁7号线崔家店只有几百米的步行距离，整体虽然不如二八发展得超前，但也是一个比较稳妥的有后续潜力的区域。

锦江区的海椒市，紧挨着牛市口，有两宗地，分别是15.2亩和22.4亩，容积率2.5~3左右，清水限价2.37~2.45万，而且要求清水现房销售，最终被锦江统建和华发拿下，一方面现房有很高的确定性，另一方面清水房交付没有装修的溢价，所以虽然地块不大，但不失为一个挺好的楼盘。

旁边不远处有锦江首府（壹心府），同样的华发统建开发的，但是清水价格都3万左右了，据说人气还不错，由此可见海椒市的两宗地，差不多的基本面，性价比其实很不错，二环内的地标改善之作，机不可失。

往南，高新区金融城有一宗27亩的人才公寓，现房销售，清水限价2.63万，妥妥的高五片区，世界的尽头金融城板块，继续眼红流口水。

高新开发的主力依然在新川板块，但是第二批次人才公寓占比太高。

比如蒲草塘这边临近万安，有一宗88.7亩的地块，北京天恒拿下，不过100%的人才公寓，清水限价1.75万，刚需和普通依然只能苦等捡漏。

蒲草塘东侧的105亩大盘，中国铁建拿下了，清水限价2.11万，从地段上来说稍偏，和前文说的高投39.9亩人才公寓相邻，开句玩笑话，属于龙灯山墓景房。但还别看不起，66%都是人才公寓，商品住宅部分并不多。

事实上，我以前的文章也多次分析过，高新的人才公寓非常之多，单是新川就有六七宗，也侧面说明了高新为了吸引人才，是下了血本了，而绝大多数普通购房者，想入住高新，通道也越来越狭窄了。

最后继续南下，看天府新区。

麓山和锦江生态带的重头戏。

麓山国际这边，6号线沈阳路、麓山大道东侧，密布着3宗地，从这个地块来看，整体还是偏改善的，加上地铁的确定性，板块虽然学区不如锦江生态带，但是未来是天新的开发热土，基本面并不差。

离地铁最近的41.2亩+容积率2.0+绿城+清水限价1.7万+人才公寓50%。

另外两宗地，分别是32.5亩+容积率2.0+龙湖&江苏汤和+清水限价1.7万+人才公寓74%；46.1亩+容积率2.0+龙湖&江苏汤和+清水限价1.7万+人才公寓70%。

龙湖也是高周转出名了的，上述两宗龙湖地块，预计二季度会首发预售，预计是两三百万的段位，已经有些眉目了，再给大家说道说道。

46.1亩的在北侧，案名叫做龙湖九里熙上，清水限价1.7万，装标限价3k，主打的是小高层（87~141平）+叠拼（196~373平，已经封顶大吉），大概422套。

32.5亩的在南侧，案名是龙湖九里名邸，同样清水限价1.7万，装标限价3k，主打的是小高层（87~141平）+叠拼（196~373平），大概290套。

麓山还有一宗边角料地块，在万科天府公园城西北侧，至少更加靠近地铁吧。现房销售清水限价1.7万，单价也不贵，比很多5城区，是更有诚意的。28.9亩的地块，被龙湖和恒邦双林拿下，人才公寓占比26%。如果开盘2万的精装单价，是要比万科天府公园城更香一些，毕竟容积率只有2.0，但也带来了大户型的总价门槛提升的困扰。