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成都地铁，史诗级的地铁客流新高：808.21万人次[给力][给力][给力][给力]

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二手房是一直在给新房做嫁衣的，一直在被新房精准狙击。
——至少近两三年，成都大量的板式小高层还没进入二手市场之前，是这样的格局。 1、200-300-400-500万段位的刚需改善二手房，都在不断被周边板块的纯改新房诱惑。只要板块还能画PPT，没被舆论列为垃圾板块的话，同预算级别，好地段的二手，明显干不过差地段的新房。地段配套的差异，此时不如产品的差距。 2、居安思危，高层塔楼刚需盘，早几年跑得早，是可以平替周边新房甚至还有结余的，而现在不仅要加价买新房，而且要降价卖二手，一来二回，小6位数资产凭空蒸发了。 3、这里其实酝酿着新房精准狙击二手的思维，成都一直是一个新房癌严重的城市，有这样的需求，就有这样的市场。新房的套路分三步走。第一步搞剪刀差网红盘。“买到就是赚到”，前几年谁看了不迷糊？在座的谁没动过心思？全家6个钱包想方设法也要砸进去。第二步是搞改善讲圈层。板式T2小高层洋房大平层，套内得房率100%的迭代户型，公建化外立面的超高颜值...一通操作把单价总价搞上去，就问你服不服？不服也得服，心服口服，而且让城市中产，纷纷卖掉大源卖掉攀成钢，为改善买单。第三步是跑马圈地深耕刚改。户型大了总价高了买不起？没关系，新房又回首掏，搞出一推90-130平的刚改户型，套三双卫起步，套四三卫也不是终点。卷一下户型，迭代plus，就算是T3T4，依然能大做文章，吸引不少两三百万的小康家庭，慷慨解囊为爱发电说的就是你。 4、当预算顶天200万的，新房市场确实也炸不出来什么油水了，要么让刚需二手喝点汤，要么忽悠到二圈非核继续画饼。要配套画配套，要产品卷产品，除了价格，新房拿出了最大的诚意，而狙击二手的肉搏战，最终就是价格战。还好，当初小几千甚至几百买入的二手房，破发是不可能破发的，尚存一丝底气，苟活于世没问题。 5、成都楼市的终极搏杀，还没开始，再过5年，迭代的改善二手房扎堆入市，遇到高地价高单价高总价的新房地王，到时候又怎么办？成都的购买力始终还是有上限的，总不可能向北上广深齐平，而且就算是后者，这一波跌幅也让人心有余悸，就算是齐平，顶豪又怎么安心蜗居成都？我不敢想象到时候是什么结局，但一定非常惨烈。 Ps：U型未见底，刚需电梯房，拿不住的，跑！

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成都限购新政后，这房东，多少是有点拎不清形势了。
你遇到反向涨价的情况没？

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现在各大楼盘的去化率成迷。
上面是中原监测的去化数据，下面是正合的数据。复地崑玉锦城、青羊润府、龙湖西宸御湖境三个楼盘都对不上，大家觉得哪家数据更准确？

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短短2天，6位粉丝安心上车。
自然流量：金三银四政策流量：取消限购叠加之下，确实延续了小阳春的热度，加上好些楼盘比较识时务，价格到位，双向奔赴。恭喜恭喜[给力]，上车上车，最近好多粉丝都安心买到了心仪房源，解脱了，五一节放飞了，短期再也不用操心买房这破事了。

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7年前，一女子遭遇成都限购政策，痛失购房资格，情绪崩溃：我要房子，我要家啊...
再看如今全面取消限购，恍若隔世。只不过成都再也回不到2017年的楼市行情了。 2017年3月23日楼市新政：二手房加入限购，一二全程，不论新二都限购，购房需要户口或者社保连续24个月，一二圈可以互通，但是高新南和天新不互通。#成都全面取消限购政策#

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限购彻底解除后的后遗症来了...
迁户口的，补社保的，吐槽满天飞。甚至要退房的...

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谁这么有才？
高新区在深圳化，天府新区南京化锦江区在上海化青羊区在北京化成华区在郑州化武侯区在西安化金牛区在沈阳化?

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成都新政后开发商的反应...
刚还在说昨天开发商没有回收优惠，今天一早就被打脸了... 传成都某新房，从5月1日起，回收2%的优惠... 让争取最后2天机会，是不是新的套路？

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成都限购取消后的市场反馈如何？
昨天成都取消限购的新政一出，不论是线上还是线下，都挺热闹，很多人没有感受到？聊下我的感觉吧。线上咨询是平时的5倍左右，这个数据在去年9月那么密集的新政下，都是未曾有过的热度。大家主要还是纠结于：是否卖？是否买？卖，我的观点很清晰，珍惜短暂的出货机会，当前重点是出货，而不是拉高预期价格，要学会趁乱抢跑，五一节就是房东大逃亡。买，这个要具体来说，比较典型的是咨询三四百段位的新房买法。从我了解的各大楼盘案场来说，新政后的买房热情快速拉涨了起来，有几位粉丝也果断下手落袋为安了。三四百万的新房，在核心区偏刚改段位，我对此的看法是：虽然政策并没有太利好楼市，但是房源是不动产，卖一套少一套，你不买别人会买，形成了不一样的去化竞争压力。如果当前能入手一套本身性价比不错的优质房源，哪怕是顺销产品，我觉得也是正确的做法。往后优质房源会更少，短期房价不会更优惠，我们不过是把一两个月后的事提前解决了而已。就让新政背锅吧，但本质上迟早我们还是要买的，只不过在等更好的价格和契机。现在等不到的话，那么就提前入手，倒也稳妥。不过值得宽慰的是，成都各主流新房，都比较务实稳健，没有听说“回收优惠”的消息，这也很好地迎合了购房者的情绪价值。双向奔赴，挺好。#成都全面取消限购政策# #成都买房#

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成华区，原来的五桂桥汽车客运站，正在酝酿成华的土拍王炸...

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重磅！成都8年限购史，今日终废除！
成都住建出台通知，进一步优化房地产市场政策！ 1、全市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售。对社会关注度较高的热点项目，鼓励企业采取公证摇号选房销售。 2、全市范围内住房交易不再审核购房资格。全面取消限购，会给带来什么影响？ 1、会迎来短暂的躁动，毕竟是看似利好的新政，社保户籍套数都不限制的前提下，会进一步激活买卖市场。优质房源的潜在买家变多，去化周期加快，价格相对企稳。房东们抓紧小阳春末班车，把握好五一长假的套现机会。 2、不排除新政能积极调动买家情绪，充分挖掘买房需求，包括且不限于首套刚需和改善置换。加上舆论的吹风，部分买家会快速地盲目入场，落袋为安。 3、取消限购的本质是取消限售，对看似利好的楼市而言，房东反映会更强烈，普通二手小区会加速挂牌，反向供需失衡，形成堰塞湖，加速房价内卷下行和筑底。 4、此前限购指主城5+2的144平内住宅，假设取消限购，二三圈层会再次遭到舆论暴击。但一窝蜂涌入主城后发现也没啥好买的，又会尘归尘土归土，一二三圈层快速形成新的动态平衡。 5、资产不断往楼市塔尖汇聚，真正外部配套好规划好，内部产品好物业好的二手房会表现坚挺。核心区改善新房，还会不断追高，突破豪宅上限。 6、预算不上不下，观望情绪的客群，沉默的大多数...会更加冷静和失落，市场安静得可怕。 7、欢迎新西兰，欢迎一线沿海东部打拼的老乡，欢迎户口社保挪不动的体制人。总结：短暂刺激，没啥x用，打铁还需自身硬。#成都全面取消限购政策#

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剖析锦江林家坝的地王逻辑...
生存之道，就是林家坝的地王逻辑。林家坝成为新地王的后劲，比当初仁和琉璃场地王的后劲还更大，都好几天了，各大群还是意犹未尽，各种讨论层出不穷，各种观点针锋相对，好不热闹。要我说，当初琉璃场的仁和29亩，属于楼市寒冬下的偶然性，而林家坝的金茂52亩，则是楼市拐点下的必然性。两者貌合神离，不可同日而语。仁和29亩从地段来说，是点状式孤狼豪宅，未来上限忽高忽低，当前产品做得让人赞不绝口，“锦宸府2.0”，假设市场去化认可的话，未来调性会很高，类似D10这类。但不得不说，周边固化的界面和路网，以及土地储备，都不具备连片高规格发展的可能性。但林家坝不一样，大有“攀成钢2.0”的趋势，各种规控图看的眼花缭乱，金三+林家坝+白鹭湾，黄色住宅穿插教育交通商业，是一个承上启下，非常得天独厚的区域。换句话说，林家坝更具有稳健性，滨江、金茂，包括之前的中铁建，还有周围的雍景，金三其他地块，是非常纯粹的大平层、叠拼洋房聚集区。 “以前143户型是板块上限，以后143户型是设计下限”。林家坝之前太保守了，但碍于形势，也是正常的可以理解的。反推交子峯萃、万科朗拾或者能建、中交，无一不是这样的道理。之前我也说过板块内需要正视生研所、城中村、墓地的问题（后来因故删除了），这也是很多人对板块表达质疑的核心论点。能接受的就接受，接受不了的就多想想再接受，时间是最好的良药。尤其是墓地，这算是板块劣势之一，但难掩地段价值的锋芒，假设祝国寺放在金三门口，那么锦宸府也照样能清盘。话说林家坝的金茂地块在开拍之前，我就说过再夸张都不足为奇，核心点还是在于土拍也在玩供大于求，开发商等不起金三，但生存之路又只有改善豪宅，所以“被迫高溢价拿地”。当前的土拍节奏下，还有比林家坝更优质方正的地块吗？如果没有，那么它就是地王，如果有，那么就地王轮流做（大源、金三），以上前提是抛出偶然的情况下。所以对开发商而言，墓地高速不是看不到，工抵房顺销也很清楚，生存逻辑就是土拍逻辑。这标志着，成都改善的门槛在潜移默化中，又大大提高了——不论是面积段还是价格段。当然，这些楼盘已经和99%的普通人无关了，咱们不要过于焦躁和追高，财富是加速分化的，你超高杠杆垫脚上的门槛，只不过是别人顺势而为的全款平替，信命，别硬碰硬。轻视林家坝质疑林家坝理解林家坝羡慕林家坝忽视林家坝你到哪个阶段了？

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成都房价不会一路跌跌不休，总会有个拐点。
现在大家说的跌到xx万，跌到xx年，其实都基于臆测，未来的事说不准的，但白菜价不可能，总会有买家撑起。见底价格不重要，见底时机很重要，乐观的话，成都核心区你觉得1年能见底吗？再分析这一轮房价下行周期，很多人归结于老美，持续了几年的加息政策。说直白一点，老美国内利息高，吸引资金回流，那么中国房企的融资成本就高，压力大就绷不住，所以前几年小公司垮了一批，平台公司兜底土拍也兜不住了，最终就只剩几家头部只拿核心地块——相当保守。但老美也不能一直加息，虽然诱人，但利息也是实打实的成本，熬不住就要降息，等到降息之日，就是我房地产回暖之时。从房价下跌幅度（很多地方突破30%这个关键节点）和时间（全国整体已经3-4年）以及老美的降息拐点来看，守得云开见月明。落实到成都楼市行情，本质还是供需关系，这几天我都一直在说，5城区，包括高新和天新，供地其实都在缩减，二三圈也意识到问题所在，终止了不少待拍地块，到后面的二三级市场，就会显得供不应求了。非核大家不买，都盯着核心区来买，冰火两重天，在成都就是意料之中情理之中。也不要觉得购买力不充足，每年数十万套二手交易，2000多万人口基数，再怎么看都是很充足的。也就是说，大家并非买不起（虽然我觉得确实很贵了），唯一僵持的是，大家是否愿意买，是否愿意现在买。不过再怎么僵持，还是会有交易，还是温水煮青蛙，还是那一套置换链条和逻辑，大方向是明确的，小细节需要打磨。不过一般人打磨不好，因为过于追求极致，但楼市并没那么耐心。总结一下：①房价下跌有度，②老美降息快来，③拐点就快来临？④供需加速分化。

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前几年楼市风口期，成都TOD遍布大街小巷，到处都是TOD，这也导致潮水褪去，到处都不是TOD。
最典型的TOD要属2个，都在高新区，一个是世纪城的TOD，另一个是陆肖TOD。世纪城仗着南门上班族人多，率先开业，以前我还在天府二街打工的时候，就初具规模了，但惨淡经营几年，各大商铺易主频繁，TOD的尽头全是快餐？而且好些也处于空转状态。世纪城虽然人流密集，但是潮汐现象明显，早上忙着上班，晚上忙着回家，中午到处都是快餐外卖，也不一定非要走到世纪城来吃饭，毕竟好些写字楼距离世纪城也500米开外... 除了上班族，周围自住的客群，难以撑得起晚上+节假日客流，世纪城严格来说属于大源，而大源人口核心区，又在西侧2公里开外了。所以营造TOD，不仅仅是客流量的问题，更多的还是常住人口（住宅）和流动人口（写字楼）的布局问题。另外一个典型的就是陆肖TOD，这是“旗舰型示范项目”，占地达519亩，计容商业建筑面积约56.55万平方米，规划为购物中心、科创办公、酒店等多元化业态。成都高新万象天地、中体城西南首店、金普顿酒店西南首店已签约陆肖TOD。由于商业是最难兑现的配套，所以相关部门也默许先开发住宅，后培育商业，现在陆肖1-6期住宅都初具规模了，商业还要一等再等。归根结底，还是①人口密度，②操盘能力。人口密度可以对标天东的大悦城，拿地时间和陆肖差不多，但是去年底已经开业。操盘能力就不多说了，轨交和其他品牌房企的合作运营才是出路，比如北部新城幸福桥TOD，招商花园城，预计年内运营；又比如行政学院TOD，龙湖介入后，驿都天街有望明年开业。最后我也发现了一个问题，很多人有个错误的执念：都没双线换乘的TOD能叫TOD吗？能，世纪城就是这样（严格来说，世纪城是1、18号线换乘，不过站点类似）。那么，假设没有22号线的陆肖呢？

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给青羊政务中心好评[呲牙]
青羊的天，是晴朗的天。来青羊政务中心办点事，发现服务态度和效率都很不错，比很多区强得不是一点半点。之前认为一个办不了的事，他们思来想去的给我找资料办妥了。逻辑清晰，思维敏捷，好感度大大提升。出来发现飞机噪音都不明显了，蔡桥万家湾3万多的豪宅都更香甜了。[666]

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新川印业主发来截图：隔壁朗基紫境府最新成交，单价2.62万，总价370万。
未满2年，按照5.3%的增值税，加上1个点的中介费，1个点的个税，不看契税的话，大概成本是2.82万。朝北、2T4户，装修水准位置...就不好预判和周边新房的价格差异了，留给你们评价。有一说一，这户型真不错，得房率很满意。 ps：这一套挂牌398万，带看7次，调价2次，成交周期28天。

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成都塔子山的顶级豪宅，德商迎晖天玺，迎来了首套成交，单价3.5万，总价830万。
235平，纯T2大平层，未满2年... 房东就是我粉丝，之前4月中旬的时候家人签订的合同。那么问题来了，3.5万的单价，是不是卖在了相对低位？