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我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
段总，方便咨询你个小问题不？我在**买了个房子，一直办不到房产证，现在开发商发了东西，喊要签。我觉得有问题，但这东西我也不懂是啥意思，想麻烦你帮看一下？
房段子解答
我认真看了原文哈，意思就是开发商侵吞了维修基金，现在让你们明知道这个事，也接受，并愿意在这个bug的基础上去继续申领大产权证。
看一份文件靠不靠谱。
得知前因后果大概意思是他买房的开发商摆烂了，一直办不下来房产证，原因是开发商资金链断裂或者说挪用钱，当初代收了业主的维修基金，然后没交到成都的专项监管账户里，由此引发不能办房产证。
现在开发商跑来喊业主签个承诺书，就是喊业主表示知悉该情况并同意在这个情况下，让政府先行办理大产权证。
等后期开发商缓过来了补缴了维修基金，再办理分户的产权证。
事情倒就是这么个事，不复杂。
我这边查了下资料，其实这种操作逻辑上是行得通的，在成都此前也有案例，比如彭州、双流都发生过，但前提是建立在双方互信而且确实值得信赖的基础上。
万事开头难，先办大产权，后面再分户，前途看似一片光明。
不过有两个槽点——
1、最坏的结果，是开发商持续摆烂，最终业主们二次筹集维修基金（约27.5元/平，一户小几千块），最终办下来产权证。
2、最最坏的结果，假设大产权证办下来后，开发商能否拿着又去搞抵押贷款这种骚操作？或者出现其他债务纠纷，这个小区的大产权证就被拿去申请财产保全了？
这又是新一轮，无尽的深渊。
会员提问
你好，我在东湖有一套顶楼的精装房在挂着卖，挂了3个月了，从年初到现在一直没啥动静，链接给你们看看啊？我心理预期是268万。当时是17年高点买入的，除去装修贷款和税费，这个价格根本没赚钱。现在打算卖了后去外地买，但是就怕一直卖不出去，然后外地又在涨。
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
你的这套房我们认真看了，也好好思考了下，如果真的是急售的话，那么就要尊重市场，买卖双方都需要尊重客观真实的市场，才能双向奔赴，走向共赢（成交）。
现在成都的二手房行情还是比较焦躁的，几乎从外部非核心区到核心区，都不可避免地出现了明显降价潮，虽然昨天放开了限购，但是舆论普遍认为，短期的躁动不影响长期的下行趋势，所以对我们而言，需要对此有清醒的认识：当前行情不会促进房价反弹，但是可以趁乱出货（比如五一节），这种乱，是找寻少量的仓促入市的购房者。
以上是行情分析，价格很难再涨了，我们再分析如下3点
一、房源情况
**身处东湖，整体的板块热度是不错的，前几年我们都观察到了，随着近年东湖概念，学区概念的崛起，更是一个优质的买法，相对其他改善盘，单价便宜一些；相对其他刚需盘，品质和房龄又更新一些，所以经常作为一些刚改客群的过渡买法，偏向自住读书。
但是也要认识到**本身有点**的感觉，整个小区的品质也谈不上很好，所以价格一直迟迟难上3万（即便当初最高峰的时候，也刚好够3而已）。
具体到你的房源来说，装修风格尚可，基装是有的，但是看得出来是精装水平。这个对别人是一眼就能看明白的，所以装修还可当做有点，不过不确定用料材质好与坏，你是最清楚的。然后还有个致命的问题是顶楼，一般而言，成都楼市行情是想对其他正常优质楼层，打个9折，如果房源本身情况够好的话，会稍微回调一些。
还有就是这个户型的问题，101平只做成了套三单卫，有些缺憾，如果是双卫就好了。套内面积大概是83.5平，得房率82.55%，也不高，属于中等水准。这个户型主卧和一个次卧还有厨房太大了，反而客厅和次卧很小，如果能设计为双卫才是加分项。
总的来说，地段大环境，房龄，装修还是不错，但是顶楼，户型也是槽点。
二、价格建议
价格主要基于两方面来讨论，一是挂牌行情，二是成交行情。
挂牌的话，同户型有258万挂牌的简装，不确定是否顶楼，和你这套房的视角差不多，估计是你楼下，假设不是顶楼的话，从装修和顶楼的角度来说，可能打平，也就是说你的270万挂牌对比他的258万挂牌，是真的没有优势。
第二个是成交行情，年后该小区的成交价格一般是2.6万左右，前提是没有明显瑕疵，而且还是此前更好的行情下价格，所以对比你的房源来说，我觉得可能要往2.5的方向去成交（250万左右），但是挂牌要稍微偏高一点（255-258万左右），预留一点点砍价空间。
250万的话，对你来说并不亏，因为严格按照9折理论的话，反而是不值250万的（240万左右），255-258万的挂牌对你而言，也是全小区同户型最低价，因此评判的角度下，我估计还是有吸引力的。
如果258万的挂牌还没效果的话，我估计就真的要直接降到250万以内，比如249万，才能吸引买家了。
当前行情下，降价就是最大的诚意。
三、卖房的技巧
趁成都小小小阳春之际，再谈卖房技巧。纯干货，不瞎扯，要卖就当做短期头等大事来集中精力诚心卖。
具体略。
会员提问
近期有没有什么还看得到投资性的网红盘呢？
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
昨天在跟小伙伴盘点，还有没有典型的网红盘，那种稍微看得到保值投资性的楼盘？
说来说去，大源的交投善成，如果开盘3.5万以内（越低越好）的话，基本符合。
这宗地是2022年就土拍了的，当时楼面价仅为1.42万，清水限价2.99万。不过楼面价和清水限价都是幌子，开发商不一定有一万种办法提价涨价，只是看在成本确实低的份上，能否讲点良心？？？？
PS：这个盘是纯自干五，估计没全民没渠道，但一房一价基础上有开发商统一的额外优惠。
占地 ：51 亩
容积率 ：2.5
总楼栋 ：7 栋楼+2 栋商业
梯户比：有 2T2 和 2T3
面积段：143、185、215㎡
优势：我叫大源西；豪宅聚集，“圈层”纯粹；有望良心价；骑龙生态产业轴；教科院东+5号线。
劣势：半迭代产品；总价门槛高。
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