我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
段子哥，这段时间成都新房是不是都很好卖？我看很多楼盘都在不断发喜报，你们也成交了不少吧？不过这种热度，主要维持在什么价格段呢？不可能千万豪宅也遭疯抢吧？
房段子解答
整体来说，是好卖得多了，甚至有些在提价，验证了“买涨不买跌”的心理现象。
现在粉丝们每周都有成交喜报，我粗略看了看，整体还是围绕200-500万区间的居多，上了六七百万的土豪们，可选的很少，也很稳定。
反过来看，总价200-500万的段位，成为了近期的成交主力，从国宾到人北，从二八到崔槐，从机投到武侯新城，从新川到天新，都不乏大量性价比新房出现。
当然，情绪最重要。
购买情绪上来了，一切都是水到渠成。
举一个例，蜀道宽境3万多骂成狗，但现在2万多的单价香到爆，二三楼也照样抢，顺便还带火了隔壁的金泰和序，也在搞特价房。
价格就是颜值，颜值就是正义。
尤其是他们130多平的户型，赶在契税新政的关卡上，再搭配确实诚心的卖价，一切都有迹可循起来...
最后，我预估成都5+2的这种两三百万段位新房，会在一个较长的时间通道里，抢夺二手买家，配合舆论行情，清理去化库存。
是真正最受益的一类新盘。至于说那些千万豪宅，其实客群一直很稳定，思路也很稳定，并没受到这轮行情的太大影响。
会员提问
段老师，目前我家名下两套房，想卖一套，挂了一两个月，情况不理想。这套房是19年初买的，动物园一套二手清水房，买入价115万，装修花了接近20万。但是小区很一般，行情也差，现在挂牌136万，心里想卖125万，但是感觉也不好卖。因为家里有小孩了，所以要搬到另外一套房自住，所以房贷压力大，想卖掉，麻烦帮忙看看该怎么个价格和卖法。
房段子解答
是是
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
久等了，名下有新房也交房正在装修，准备自住进去，这个就不多说了，除了恭喜还是恭喜。
另外的一套是***，2019年3月买的二手房，115万成本+20万装修=135万左右的买入价。现在挂牌136.6万，内心底价是125万。
目前二手房房贷月供4.2k，新房公积金抵扣后是9k+，月供压力较大，二手房月租金大概2800。
不确定是的直接卖还是以租养贷。
当前行情的话，整体还是下行的趋势，你们成本135肯定是要亏本的了，从挂牌来说，你是很清楚的，从105到136万不等，而你的报价就是最高的状态，也难怪是最近都没啥带看的原因吧。
我个人估计，品相好的装修需要折价一半多，你们多半最终的成交价格是在115-125万之间，125万是你们的底价，也是市场预期的最高价，虽然差别挺大，但还是有交集，有成交的可能性，理想的话，我建议你是直接挂牌降到130万以下（125万为宜），最后的成交价格是120-125万左右。
我们假设123万成交，那么明面亏本（不计利息）是12万。
当前割肉的话，就是亏本12万跑路。
但房价还没见底，未来什么时候见底，什么时候回暖，什么时候涨到成本价，这些都是很玄学的，但是我这边整体觉得，这类刚需产品，估计还是要下行1-1.5年。
底部是多少？可能是100万。
也就是说，在接下来的1-1.5年，账面浮亏20万，租金回报5万，利息亏空大概是6万。
也就是说，虽然看似有租金回报，但其实利息成本更高，你给的1400，就是纯纯给的持有成本。
不仅持有成本越来越高，而且还有较大的房价下行风险（20万），所以于情于理，我觉得都是建议及早出售止损的买法。
至于什么时候能回暖，甚至后期涨幅回来超过买入成本135万以及冲抵利息成本？这个太难了，超过3年的楼市预测都是很扯淡的，但我敢说3年内都回不到这个行情来。
当前我建议你们还是及早割肉卖房，虽然你们的年入完全有能力负担，但咱们只是有钱又不是傻，所以卖掉，剩余资金拿来提前还贷新房的贷款，能极大地处理劣质资产的同时，还能优化自己的负债问题。
再谈卖房技巧。具体略...
会员提问
你好，想想咨询一下***二期三期，但是去考察过 感觉入住率很低，除去物业和开发商的问题。不知道还有没有其他的问题。目前我们是首套房，打算自住，想要大阳台/露台/花园，想要纯洋房，小区不大的。上班在天府大道南门，预算最多250万，除非遇到非常满意的可以最高300万。目前看了一套139平的带35平露台，报价265万，麻烦掌掌眼？
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
你当前关注的是**二期三期，说实话，我做楼市这么多年了，你能一眼看到这个盘的话，肯定是做了较长时间功课的。
归根到你本身的情况来看，我觉得是三点。一是想买洋房，带大阳台这类，二是区位，本身是**这边上班，周围买房最为合适，三是预算，定在了250-300左右。
任何单独的一条都不算事，但是三条汇聚到一起这就注定了基本就只有这么个别答案。洋房别说二手房，就算新房都极少，**又意味着锁定高新和天新买房，然后不到300预算的话，新房难搞，尤其是核心地段，基本上都要超预算，而且很明显。
非核心区域的话，比如**或者**这类，新房倒是不少，预算也能够得上，但是存在三个问题，一是交付周期长，二是谈不上大阳台花园露台概念，至多叫得上是有阳台，大的话不算大（比普通刚需二手房大），三是单价往往也不低，精装下来2万好几，有些能接近3万，所以我觉得也不算很心动的感觉。
除非你贪图精装交付省事，接受新房的期房周期，那么可以看看类似生态带的**；或者万安这边的**（兼听则明，可以去看看，但是的确在户型，尤其是花园概念上，不如咱们此前看的**）。
话说回来，**一期是高层，二三期可以说是当前成都二手房里难得的一股清流，偏洋房小高层概念下的产品。
很多人买它，无外乎就是在乎这点了。另外单价报价是比较低的，成交价格也比价低，就算加上装修费用（按照3k计算），实际上最多也就是2万出头，相比很多新房或者二手房，都有其独特的魅力。
不过要说缺点，也很明显，就是整个楼盘品质很一般，谈不上非常精致化的感觉，包括洋房小高层组团也是这样，粗犷一些，所以入住率比较低，不过底商，地铁，读书都没问题，就是人气差一些，人口导入的量还不够多，周边再过三五年，很多新房交房了，入住率会慢慢提升起来，这个放心，如果你是长期主义的话，没问题。
这个房子应该是特殊的产品，6+1的3楼，才有露台，比其他户型的阳台会更大一些，现在这个房子我觉得价格265万，还是比较高的，单价高了一些，正常的急售的话，清水我觉得定价应该在220万左右。
此时你能发现，房子能不能买，什么时候买，还是和价格关联度很大，当前的行情来说，我建议你报价220万，这个小区的此前有业主是这样报价的，同户型，所以就看卖家诚心与否了。此时你后面再怎么搭配装修，单价成本能控制到1.9万左右（总价260左右）的精装入住水准，就是比较安全的边际线。
再看其他成交参考的话，今年有140平的精装，小阳台，总价200万；137平的基装小阳台234万，都可以作为极大的参考。
总的来说，你的综合情况匹配**还是很不错的，但也要注意到人气人口尚需时日的问题。另外买入价格还是要好好砍价，220万我觉得是符合当前行情的买入准则。而其他的新房或者二手房，我找了一大圈，确实没有更好的产品或者更有性价比的答案了。
最后，**旁边的****，这个暂时不指望复工了，我们就当做不复工的情况下，220万拿下都是稳稳当当的，假设后面被谁接受复工，加上人口的导入，楼市行情的正常化，房价跟着带动上涨也是必然的事了。
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