我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
能否预测下明年成都新房，到底还好不好上车？要不要等待。
房段子解答
换言之就是对明年新房市场的期待，假设你是中产刚改置换，那么明年我估计不容乐观，但是如果是顶豪的话，那么各种升级迭代的内卷产品还会出现，眼花缭乱，不过已经是上升到动辄六七百万的神仙打架了。至于说刚需家庭买新房的话，那么就盯着当前或者外围的一些顺销盘即可。
从中产刚改初改的角度来说，2025年的成都新房，不容乐观。
从房住不炒三道红线到止跌回稳，政策的影响立竿见影，最近几个月成都新房堪称又一次走出了“独立行情”。
很多人在说明年新房无房可卖，奇货可居。也有人抨击这种想法相当幼稚，实际库存依然庞大。
从感性上来说，房段子团队的确是很担心明年新房市场的，这里强调下不是指大成都，而是真正主城区的核心板块，我们认为值得推荐给粉丝的新房。
不然像某渠道公司一样，在内部会议给中介传递要开始往二三圈层，往成都周边，往公寓写字楼方向去卖房？我们干不出来。
明年的主流新房，一是价格明降暗涨，对买方立场的我们不利；二是严控增量，优质楼盘确实屈指可数；三是往大户型豪宅高总价方向发展，已经很不亲民了；四是产品价格分化，未迭代半迭代的依然举步维艰。
从理性的角度来说，克而瑞数据表明，大成都24个区域中新房存量去化周期低于警戒线的区域个数占比为50%。
什么是去化周期？就是从最近6个月的平均销量来推断该区域的新房库存还能卖几个月？
什么是警戒线？大概是12个月的去化周期。
截止11月底，主城5+2全部小于12个月，最低3个月（锦江），最高9个月（青羊）。连此前存量老大难的高新和天新，都分别只剩5个月和7个月了。
库存高的是哪些呢？二圈有郫都龙泉温江（12-16个月），主要还是集中在三圈包括高新西，青白江，最夸张的是东部新区，达到了59个月，这种是真的带不动，也毫无讨论价值，除非硬要塞到大成都范围来说成都供应充足，那权当鸡同鸭讲。
所以...明年或许是成都新房市场最艰难的一年，最魔幻的一年。除非， 成都土拍市场又开闸泄洪...你懂的。
会员提问
你好，现在住在东湖的，我家2个孩子，老二才1岁多，老大在川大附近读小学了，想买个小学初中兼顾的学区房，就围绕川大附近，预算400万左右。目前正在卖成华的一套房，大概能卖190多，正在谈价格，下个月能卖掉。最近看了东苑、长城半岛，还准备看看翡翠城、攀成钢，站南金融城都想看看，有啥建议吗？
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
目前来看你是两个孩子，老大已经读上小学了，但是老二的小初，以及老大的初中，还是需要一套学区房来支撑。目前名下的成华房子出售有望，这个你自己好好把握下机会，争取安全稳健的出手，然后我们才能拿到资金资格，掌握主动性。
按理说，你家老大在二年级，老二才1岁半，所以俩人升学时间都还挺长，所以也不是非常着急就要马上买入占到学位的情况。甚至在某种程度上是可以等新房的（主要还是总价预算说话）
现在要兼顾到川大附小的读书通勤，往周围发散来看，400万级别的大套四，也不是很好找，很多时候答案会归结于“老破大”。
人居东苑A区**p，**w，不知道是否顶楼或者存在其他瑕疵，如果没有的话，也算是近期最低的单价了，考虑到捡漏的角度，然后也能接受长期主义的话（10年周期），仅考虑自住和读书，而非很强的保值增值性，那么我觉得也还是可以入手的答案。**万买高九学区房不算贵，纯粹相当于改善自住和读书吧。但是东苑的确存在老化，整体颜值不高了。
天府长城半岛一二期在整个天府长城板块里，还算保养维护不错的，所以单价还能看到**左右，不过我觉得也存在老化的趋势，现在的学区溢价相对严重，往后可能会走向东苑的路子，所以这个单价总价，我就是不太认可的。
然后回到东湖板块的话，也差强人意。翡翠城是想对杂乱的，各种刚需改善都有，你可以侧重看二三期的**多平的套四双卫，我觉得整体感觉和天府长城半岛类似，维护保养还OK，但是房龄大，学区溢价高，也要**万+的状态，翡翠城距离川大仅，但是学区尤其是小升初不如天府长城。
反过来说，天府长城的小初稳定性强，但是川大的上学放学稍远。如果一定要二选一，我觉得还是以学区稳重的天府长城更合适，除非翡翠城能捡大漏，比如**的非瑕疵房。
至于攀成钢，就是品质较好的**，119平的套四，赠送还不错，但是单价也很高，这种在牛市不觉得，但是熊市就会非常敏感，建议慎重哈。
最后交子大道**这边，属于金融城最核心的区域，**万内的套四，够呛，买不到，除非往保利锦城湖方向走，但是又比较偏离金融城核心区了，不太好上下其手，而且距离川大越来越远，怎么看都有点背离初心了。
还有就是人居盛和林语，**的套四，次新，干挂石材，单价**。如果能上手套四双卫，噪音又相对可控的话，我觉得还算是兼顾到了房龄的优选买法。
前提是本身房源是噪音不大的优质房源，非瑕疵房源，然后**的单价，也具有稳健性。就看能不能蹲到了，我觉得是可以蹲到的，耐心一点。同类型的还有桐梓林壹号哈，更稳重的一个楼盘。
综合来说，人居盛和林语**（噪音困扰）>东苑（房龄老化）>天府长城（学区溢价）>翡翠城（小初问题）>攀成钢（单价压力）>交子大道(不实际）。
会员提问
你好，我21年限购的时候高位买了金牛一个带有产权的安置房，因为居住环境和通勤原因想卖掉，但是房价现在降低了很多，我们做好了亏损的准备，尽量少亏一点，请问是现在趁着金三银四卖掉还是等接下来年中年底行情好点再卖？
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
21年的时候的确是二手房价格高点，当时买的**，算是**周围一个比较典型的安置房了，整体品质就那样吧，而且临**，部分楼栋有噪音。但好歹是电梯房。小区几乎是自成一脉，几个组团合并起来的人气还是比较热闹的，底商丰富，学校也有，旁边也有社区医院，但仅仅是有。
由于地处**，加上**的加持，整体价值的确不大，属于冲动消费了。后来有**的新房加入（卖得也挺痛苦的，不过趁着行情好的那两年，比现在好卖）。再后来还有旁边的**几个地块，接近**亩的加持（清水限价**万）。
**就像一个带头大哥一样，安置房指望着它拉涨，但是这大哥遇到行情下行，其实自身难保，现在也没开出来（南边的**地段好得多，也卖得不行），所以现在更不敢贸然出货，短期来看，还是归结于行情的问题，本身地段和配套表现一般，加上**和**的入驻，也暂时没把行情拉起来。
它其实有个长期的优点，那就是**这边的有商业规划，然后**这边大概率会是**的换乘站，只不过能否批复，什么时候开通，都很遥远。
所以我给**的定义是，自住勉强，短期（5年内）难堪，长期有望恢复至21年高峰行情。但是这个长期加上你们的利率问题，有可能是5-10年才能追回来持平。
这种长期的煎熬是很痛苦的，假设当前没有自住需求的话，我建议还是出售算了，本来顶楼，**噪音，还有串串房装修都是槽点，当断则断，卖了割肉，另寻买入机会，不错失其他的更好的投入产品。
前面说的自住需求这点很重要，如果你们必须要自住，或者卖了马上短期又要买，那么就要考虑到置换的摩擦成本（中介费税费等）。有些时候摩擦成本过大，反而不宜乱置换。
**67平户型，小套三，目前挂牌最低大概是91（因为当初总价门槛不高，现在跌幅也不是很大）。按照84万的估价，折合单价约1.23万，对应成交行情来说，也还是符合的（3月底68平套二，单价1.27万成交，但不是顶楼，装修也还可以）。
因此基于这样的情况来说，假设84万能出掉，亏掉14万，再加上利息，估计全部亏损大概是二三十w。
的确肉痛，但没办法，你现在不割肉，接下来的一两年还要降价，而且安置房+地段+顶楼本身就是没太大价值的，你要想赚回来这二三十万，可能又要苦熬十年之久。虽然平均下来一年有个两三万的回血，但这十年，你本该持有现金，能买到更多更好更优质的产品，这种产品的回报，是一年不止两三万的。
话说你说的**，或者生活成本低，是优势，但很不明显，别人不会在意这些小问题的，成都遍地都是，生活成本就算别的地方高，又能高到哪里去呢？再说你们上班远，我的建议是，割肉跑路，迅速离场，至于后面，先回笼资金，租房过渡，看准了再慢慢下手，不要着急买入了。
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