上海公房动迁，原承租人去世，不认可动迁组新指定的承租人怎么办|公房|承租人|沈小姐|法院|租赁|租金

在上海公房动迁案件中，部分居民可能会遇到这样的问题：公房原承租人去世后，自己户口明明在公房内，但在自己完全不知情的情况下，其他人却被指定为新承租人。遇到这种情况该怎么办呢？在解决这个问题之前，我们首先需要全面了解公房的性质以及公房承租人的重要性，为什么很多人打破头皮也要当承租人呢？

上海公房作为计划经济下遗留的产物，产权一般归属于国企或国家机关。在计划经济时期，作为单位福利分配给职工，职工只需要缴纳很少的租金就可以成为公房的承租人并享有占有、使用的权利。这个租金到底有多低呢？就目前上海公房来说，承租人每个月仅需交30元左右即可，相当于市场租金的1%-3%的水平。所以公房是带有福利性质的，这就意味着作为承租人可以享有特殊待遇。

根据上海市政府71号令的规定，公房动迁时，国家直接与承租人协商安置补偿方式，签订动迁协议。最为关键的一点在于承租人可以不受“他处有房”的限制。即使享受过其它福利分房，但作为承租人，照样可以被认定为同住人从而重复享受动迁利益。总结来看，公房承租人享有以下三方面的特权：一是在动迁之前享有占有、使用的权利；二是在动迁后，享有选择补偿方式、签订动迁协议、领取动迁款的权利；三是在认定同住人时，不受“他处有房”的限制，可以重复享受动迁待遇的权利。

正是因为承租人享有以上三方面特权，因此，谁成为承租人就意味着谁将占据主动权。现实生活中，常常遇到这样一种情况：公房承租人去世后，一直未变更承租人，后来在自己完全不知情的情况下，承租人被重新指定为其他人。这种情况下应当如何维护自身的权利呢？

去年，上海市黄浦区的沈小姐就遇到了相似的问题。沈小姐的户口在黄浦区的一套公房内，这套公房的原承租人是沈小姐的奶奶。后来沈小姐的奶奶于2007年去世，当时该公房内共有6个户口，分别是：沈小姐、沈小姐的父亲、沈小姐的亲生母亲林某、沈小姐的姑姑以及姑姑的儿子和孙子。奶奶去世后，承租人一直未变更。2018年，沈父和成某恋爱并开始第二春，沈父随后向物业申请将自己变更为新承租人。物业根据沈父的申请做出同意变更的决定，并向沈父发了新的公房房本。由此，沈父成了这套公房的新承租人。随后，沈父将其第二任妻子成某的户口也迁入该公房内。几个月后，沈父去世。继母成某向物业申请将自己变更为新的承租人。为解决此事，沈小姐和继母多次争吵，但始终没有结果。根据物业在协调会上的说法，承租人去世，在确定新承租人时，配偶为第一顺位，子女为第二顺位。因此，沈小姐要成为新承租人基本不可能。

那么，物业的说法对不对？难道结婚不到几个月的继母比自己这个亲生女儿更有优先权吗？首先，我们分析物业的说法到底对不对。根据上海市房管局2019年3号文的规定：“承租人死亡或户口迁离本市，在本处有本市常住户口的共同居住人协商不一致的，按下列顺序确定承租人：1、承租人的配偶，2、承租人的子女……”。基于此，物业的说法本身是成立的。沈小姐确实属于第二顺位，继母有权优先成为新承租人。

那么沈小姐还有没有其他途径维权呢？她怎么才能保住自己父亲的房子呢？既然沈小姐在新承租人资格上争不过继母成某，就必须换个角度出发，不能钻牛角尖。通过沈小姐的描述，可以梳理出如下三个关键事实。第一、承租人从奶奶变成沈父的时候，未通知沈小姐；第二、沈父拿沈小姐的身份证复印件，在变更承租人申请书上代签沈小姐的签名；第三、物业根据沈父的申请没有对沈小姐的签名进行审查，直接变更沈父为新承租人。

根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条,居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。从这一规定可以看出，沈小姐的奶奶去世后，如果想变更新的承租人，首先同住人之间要进行协商。协商是必经程序。一般来说，物业也有义务召开协调会组织协商。未经过协商就直接变更的，属于违规行为。

从上面的事实可以得出，物业变更承租人为沈父的行为是违规的。从这个角度上来看，沈小姐可以向法院起诉撤销物业变更承租人的行为。2020年4月，沈小姐起诉到黄浦法院要求撤销物业变更承租人为沈父的行为，并希望将承租人恢复登记到奶奶名下。庭审中，物业认为沈小姐的签字只需要父母代为签署就可以，不需要沈小姐本人到场，并基于此认为其变更行为没错。但是法院对这一说法并不认可。法院在2020年8月经过审理最终认为：物业是按照共同居住人协商一致的情形变更承租人的，但在沈小姐没有签字认可也并不知情的情况下，物业的变更行为明显违反法定程序，属于违规行为。最终判决撤销物业变更承租人为沈父的行为，并将公房承租人恢复成为沈小姐的奶奶。