政策解读 | 全国性预售资金监管政策解读及相关影响分析|全国性|商品房|政策解读|预售

导读：据悉，全国性的商品房预售资金监督管理办法将于近日出台，首次将预售资金监管全国统一规定，旨在保交付，并对地方监管政策过严现象进行纠偏。

在该政策出台前，已有石家庄、烟台等城市率先进行了监管政策放松，未来重庆市场将受到怎样影响，对于房企而言资金压力是否能得到一定缓和？

全国性商品房预售资金监督新政

据悉，近期将发布的全国性资金监管新政，对部分地区起到纠偏作用，保证了商品房预售资金使用灵活性，提升房企投资信心。

资金监管新政：新管理办法将明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”。由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。

作用：

◇ 资金使用灵活性增强——相比过去全额、全程监管的政策，明确资金的拨付情况，即除了工程所需要的资金，超出额度的资金可以由房企提取自由使用，保证了商品房预售资金使用的灵活性，将成为行业基本面改善和投资者信心提振的催化剂

◇ 统一各类分散预售资金监管办法——对于此前部分地方在预售资金管理执行过程中过于严格的做法，起到一定的纠偏作用，有助于从全国范围内做好预售资金监管的工作。

地方商品房预售资金监督政策梳理

各口径中，地方监管比例与资金提取节点均存差异。

偏严典型城市：太原、保定、重庆、杭州、宁波等；
偏松典型城市：武汉、南宁等；

◇ 地方商品房预售资金监管口径可分为三类：

◇ 在资金支取节点与比例方面：

各城市根据工程进度控制重点监管资金最低留存比例或最高使用比例，开发企业达到规定的工程建设进度节点，可申请支取相应比例的重点监管资金。通常主要的设置节点有：达到形象进度，主体结构封顶，竣工验收，不动产登记。形象进度节点各城市规定不同，如太原为成施工至建筑物主体工程三分之一，成都为完成地上主体结构四分之三，无锡为地上工程1/2，因此最高使用比例差异较大；各城市主体结构封顶最高使用比例在10%-70%之间，30%-40%居多；竣工验收备案最高使用比例在4%-30%之间，5%-15%居多；不动产登记时则通常可支取出全部监管资金。

地方商品房预售资金监管政策近期变化

全国新政出台前，石家庄、烟台等城市已出放宽商品房预售资金监管新政，主要从企业信用等级标准来降低监管资金额度。

重庆21年9月预售资金监管政策加严，全国性新政出台后，对市场影响如何？

重庆政策

21年9月资金监管新政趋严，加重房企投资观望情绪。

2021年9月重庆出台商品房预售资金监管新政，从预售总额度、年度申请次数及使用额度、存在或已经出现资金问题项目采取全额监管措施等方面加强预售资金监管；该政策的实施，房企现金流流动预期再降低，投资信心骤减，导致重庆二、三批次土地端遇冷。

预测变化

全国性预售资金监管新政或将改善重庆政策环境，多端口影响利好。

新政对房企影响预判

监管比例放松，对房企短债比及有息负债增幅利好，传导至投资预期的改善，引导市场回归良性循环。

目前新政未发布，资金监管或放松比例未知，重庆现行35%的监管比例，参考多地现行政策，测算分别赋予5%、10%和15%的放松比例，以典型房企金科为例：

结语：商品房预售资金监管政策放松直接影响是缓解房企资金压力，进一步看对房地产行业的内部循环也有着积极的作用，保持房企资金适度流动性是行业环境改善的重要举措。