不知道大家有没有发现，步入2022，广州新房市场基本被改善盘包揽，不止中心区，一些近郊区域也开始打造大平层产品。

在房价水涨船高的今天，刚需买房难度也越来越大。

看回广州，刚需买家还有哪些板块可以上车？如果买，又该怎么选呢？

我们必须要承认的是，刚需可选的置业范围和成本正在外溢化。

原因也不难理解，随着中心城区宅地趋近饱和，城市向外扩张趋势在所难免。

广州城市中心从最早的环市东路，到随后的珠江新城，再到如今向南向东，刚需板块，也跟随着这样城市发展逻辑同步外溢。

一同外溢的还有购房成本。

贝壳研究院数据显示，2020年广州刚需上车套均总价约为198万，而到了2021年，这个数字已经变成215万。

当然，这个数字更多只是一个平均值，但相比去年新房套均总价上调17万，至少能说明两点：

一是刚需可选范围向外生长，二是刚需置业成本向上增长。

也就是说，同等条件下，我们能买的房子将越来越“远”，也越来越“贵”。

对于刚需购房者而言，既然市场趋势变化不可逆转，如何挑选合适房源尽快上车，成为当下的新命题。

话是这么说，但偌大的广州，具体要怎么选呢？

首先，我们要明确这类刚需购房者的置业因素：以自住为主，兼顾一定升值空间。

其次，区域居住属性要大于投资。毕竟，刚需自住买家，首要考虑的自然是居住配套以及最为重要的价格因素。

不过，虽然标签为刚需的板块每个区域都有，但要同时满足居住需求的，其实并不多。

番禺，算是其中代表之一。

而之所以选择番禺，最大的原因在于性价比。

其一，番禺置业门槛相对较低，且升值潜力可观。

克而瑞数据显示，2021年番禺新房均价为37370元/平，11区中排名第六，但涨幅却高达80%，足以见得其上升空间。

考虑到未来会换房，区域升值潜力以及房子流通性，也是需要衡量的一个因素。

其二，与主城距离适中以及相对完善的交通配套。

数据显示，广州的通勤半径为31公里，合理通勤的基本保障为45分钟。

论距离，番禺区府与珠江新城直线距离约20公里；论交通，番禺已经过了依赖地铁修建吸引开发商的开荒时代，半小时可达珠城。

当然，番禺也并非没有不足，例如最被人诟病的产业。

现阶段番禺只有万博独撑大局，没有形成连片开发的局面，这也导致部分板块发展缓慢，一时间很难撕掉“睡城”的标签。

说实话，番禺的基本面并不算特别优秀，但对于刚需而言，学会接受不完美，才是要面对的现实。

如果把范围再缩小一些，不难发现番禺各板块之间分化明显，并不是所有都适合刚需。

众所周知，目前番禺最高光板块就是万博。

从区位来看，万博位于广州CBD中轴和番禺经济发展动脉交汇处，重要性不言而喻；从产业含金量来看，近年来万博落户企业达7200多家，跃升成广州商务新标杆。

不过，也正是因为万博已经进入价值兑现阶段，其价格注定也与刚需无缘。越秀和樾府从5字头卖到6万+，珠江铂世湾均价4.7万/平，深受市场追捧。

2022年，刚需想要买番禺，需要另辟蹊径。

据不完全统计，2022年番禺预计有9个全新盘入市，大多集中在南大干线和番禺大道沿线，其中就有不少值得关注的项目。

具体到板块，看重居住体验感可以考虑番禺广场、亚运城、市桥等配套成熟片区；更在意升值空间不妨考虑广州南站、新造等新兴片区。

前者以番禺广场为代表，得益于早年开发成熟度更高，坐拥永旺梦乐城、基盛万科里、龙湖天街（规划）、5层地下空间（规划）等大型商业综合体，无需担心日常生活所需。

同时，番禺广场还有【交通】这一期待值。

坐拥18、22号线、3号线、3号线东延线、17号线共5条地铁，尤其是18和22号线，不仅是广州，更是整个湾区重要交通枢纽，奠定番禺交通中心位置。

后者以广州南站为代表，虽然现阶段居住配套较弱，但想象空间不低。

在番禺，南站规划可以说是仅次于万博，从广佛同城战略催化剂，到广州市南部中心区，定位在不断升级。

交通向来是南站的王牌，如今一直“缺席”的商业，也有新转机出现。

体量达5.5万㎡的“花城汇”项目，预计年底建成；总投资额高达130亿的新鸿基TOD项目正在建设中；还有处于招商阶段的喜街Hey Block街区......长期来看，南站无疑是值得期待的。

不过需要注意的是，部分配套欠缺且缺乏规划的板块，虽然价格不高，但也不太建议买入。例如桥南板块，2018年2.5万/平，现在也不过2.7万/平，涨幅明显跑输大市。

相比之下，能满足自住需求或是兼顾升值的板块，才是刚需首选的明牌。

事实上，如果不是非新房不可的话，番禺二手房对刚需其实更友好。

在经历一轮补涨后，番禺新房均价虽然仅3.7万/平，但优质项目基本集中在5-6万/平这个区间，更适合改善买家。

中原研究院数据显示，番禺二手房均价仅23272元/平。这也意味着，同样的价格，可以买到比新房区位价值更高的板块。

同时，番禺二手房的选择面更广。截至2月20日，链家上番禺共有17240套房源在售，是全市供应最多区域。

此外，购房者也用真金白银证明了对番禺楼市的认可。

去年，番禺二手房凭借成交16381套，夺得榜首位置，今年1月依旧稳定发挥，实现"开年红"。

最后，我们还想说明一点，番禺只是当需众多选择之一，并非绝对，只是希望大家能从中看到刚需置业的一个底层逻辑。

首先，刚需买房要以“务实”为主，在保证自住的前提下再考虑升值。

有些板块的规划虽然很美好，但落地时间，远远赶不上你交楼的时间，最后更多是处于画大饼阶段。

其次，要保证房产的功能属性。比较典型的就是地铁、商业、学校等。

尤其是地铁，对于普通家庭来说，衡量区位关键不在于开车的直线距离，而在于公共交通的通达性。

其三，考虑房产租金收益情况。租金回报率高低，将决定现金流和资产流动性。

试想，一个连房子都租出不去的区域，不仅不适合自住，后期转手也可能会没有人接盘。

2022年，刚需买房，更要慎重选择。

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