春节假期后的第二个周末（2月19、20日），天津楼市明显启动。

二手房成交量、带看量，突然激增。

周六的大型直播——《2022头阵》现场直击，也能感受到，新房市场点状火热。

这一周的楼市，不仅是破冰，而是进入了小阳春的前奏。

5类房源，正迅速升温，甚至小跑进场。

❶ 和平、河西学区房；

❷ 河西、南开低总价落户房；

❸ 即将入市的纯新盘；

❹ 海教园、空港的新盘；

❺ 高性价比的红盘。

节后第一个周末恰逢大雪，又伴随疫情封控延续，楼市没迅速热起来。

上周末，一切恢复正常。

没想到二手房一下子蹿起来，突然越过200套的“升温线”。

周六、周日分别成交206、253套（贝壳找房数据）。

以天津楼市的盘子，100套正常，200套有热度，超过300套就是过热了。

去年3月小阳春，二手房最高飙升到339套。

看现在的势头，下周末冲破300点不是问题。

带看量更凶猛，周末两天都突破了8000次。

什么概念呢？去年3、4月也就这个意思，最高1万次。

证明二手房市场，已经完全热起来，小阳春杀到。

热到什么地步呢，贝壳签约中心都排上队了。

大晚上的，还持续有人签约。

当然，不是所有二手房都能“小阳春”，集中在两类房源。

和平、河西学区房不用说，年前“小步慢跑”，现在“终点冲刺”。

和平250万以内的普通小私产门槛房，成交量最高。

供需两旺，业主膨胀加倍。

37平米一室，几乎看不到230万以下的挂牌价。

有些房源一周带看量高达24次，据中介反映，周末排队预约看房。

但很显然，250万是普通小门槛的“荣枯线”。

中介也表示，如果诚意卖，还是230万的成交周期快。

也有业主涨到250万以上，但相应的带看量下降很多。

逻辑很简单，便宜的最先出清。

挂高价必然要“等停靠”，毕竟250万也可选到部分重小，或者外溢到河西一片。

所以，河西一片学区房相比和平，势头一点不弱。

不过成交价没大涨，只是量的凶猛。

上海道学片私产一室，185万还能买到。

另一类热度高的二手房，是南开、河西低总价的次新落户房。

比如云江新苑、王顶堤故里，房龄相对较新。

王顶堤故里200万能买到65平米一室，250万买到90平米两室。

有些房源一周带看量达12次。

云江新苑150万60平米一室关注度最高。

价格还没涨，但带看量一周也有十几次。

受学区带动，海教园、空港的新房，热度都不低。

绿城桂语听蘭、融创云潮府、龙湖樘樾，售楼处人不少。

一天20-30组买房人，是常态。

和平房价涨个不停，一部分人溢到河西，另一部分人溢到海教园。

由于融创云潮府76平米小户型暂时供不上货，150万的总价段，基本由龙湖樘樾包圆。

龙湖樘樾

去年三批次卖地少，导致现在纯新盘供应一只手都能数过来。

但比较统一的现象是，纯新盘定价都比较合理：

不玩虚的，按买房人心理价位来，毕竟市场还没足够的上涨动力。

中海左岸源镜，高层3.4万/平米，洋房3.8万/平米送车位。

总价280万起+河西区，很吸睛。

中海云麓公馆起初放风价比较高，但周末调研发现，约4-4.5万/平米。

龙湖樘樾79平米洋房140万起，中铁建花语澜庭77平米洋房145万起……

经过去年跳水行情，大家都有自己的房价“合理估值”。

买方市场下，定价就得实打实。

另外，高性价比的红盘，认购量继续起势。

保利和光尘樾周末不打烊，晚上10点还有人订房，周末两天认购将近30套。

保利拾光年周日一天认购20套；九和府周末认购4套……

虽然市场转暖，但买房人依旧谨慎，更关注现房。

如果买期房，对开发商品牌要求特别高，毕竟还在“天雷滚滚”。

新房市场还没迎来普热行情，只是点状蹿火。

北部、东部的刚需板块，还是“冰坨子”，特惠满天飞，甚至降价。

小淀的宸悦府，降到9500元/平米起；

南仓的新城云樾玖璋17500元/平米起，精装修，当初也是2万开的盘……

南半球比北半球温度高，已是定律。

去年跳水，从北边开始，今年修复，从南边开始。

能下结论了。

二手房受学区带动，已踏入小阳春。

新房市场不是一盘棋，头部阵营先复苏，正在酝酿小阳春。

去年楼市受暴击，预期低沉，照这趋势，春节后不会快速起势。

但如今行情反转，升温速度比预期要快。

两方面原因：

❶ 1月疫情、2月春节，积压近百万平米的正常需求，现在集中释放。

积压的有多狠，反弹的就有多快。

❷ 政策转向，已是既成事实。

菏泽、重庆、赣州首付下降至20%。

关键是未被叫停，会有更多城市效仿。

不要听怎么说，关键看怎么做。

实质性救市政策落地，影响买房人的心理预期。

接下来几周，天津楼市持续升温。

直到3月底，外地人进京不需核酸证明，会达到高峰。