今年楼市看东李，东李之战也“内卷”|东李|售楼处|户型|楼王|毛坯|绿城

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东李内卷

主城楼市今年注定要看东李了。

近年来少见的出货密集，片区环境的成熟宜居也足以形成对市区主流需求的吸引力。用一位业内朋友的话说，“无论是城市界面还是配套增容，东李的居住价值已经能够和浮山后、新都心等热门片区一较高低了！”房产君去东李转了一圈，为这个东李爆发年打个前站。

求个开门红，森林公园有点“急”

有很多人说过，售楼处和项目相距一公里以上，这个楼盘的区位或者是现状，肯定有哪些不愿示人的猫腻。东李当下最有指标性的项目——森林公园就把临时售楼处放在了4公里以外的万科生态城，当然这种“距离感”应该不是为了掩饰，而是因为急。

经历长时间的“难产”，投资方从一家变成了五家，森林公园很想把失去的时间“抢回来”，春节前一两个月，房产君的电话已经开始高频率地接到该项目的推销，而年前城管部门因为未取得相关手续就开始施工，对该项目一次违法施工的处罚，更是证明了这个项目的开发商们到底有多着急。

急的另一个表象就是项目几个首开楼座卖起了毛坯，对于金地、万科们来说，这些年在青岛基本没怎么毛坯过，想想原因还是想用价格破局，求个速售开门红，溢价的事情后期再考虑。

当然对于这些地产营销的熟手来说，这样一种选择在具体操作上，甚至可以作为促定的手段，比如接待房产君的置业顾问就明确表示“毛坯就这么多，后面的全是精装”，现在精装这么不受人待见了吗？

有人说，卖不到3万就挣不到钱！

说到营销，五合一国名企团队当然经验十足。比如地铁口稍远，会告诉你地铁不是该项目业主主要的出行方式，再比如周边缺少优质教育配套，也会说新房不划定学区。

公理公道地说，森林公园的区位尚可，虽然距离青银高速略近，但最近楼座也有超过百米的距离，噪音的影响有限，沿青银进城出城，沿枣山路-深圳路、黑龙江路至崂山、市北也都十分方便，双峰山象耳山的夹抱也让片区相对独立，有种闹中取静的宜居质感。

而成本问题可能是森林公园将来必须面对的挑战，森林公园只是石牛山路项目的住宅部分，算上其他“不挣钱”的自建配套，当年7000多元的楼板价已经不低，加上这四五年拖延产生的财务成本，有人说这个项目均价到不了3万就挣不到钱。

毛坯开局可能问题不大，后期的溢价目标如何达成？近两年因为青岛楼市因为“面粉”贵而影响“面包”去化的例子不少，森林公园想要突破这个现成的未来瓶颈，需要更多的营销智慧，可能也需要一次大环境的实质回暖。

单价两万四五！贵不贵？

说到产品，森林公园的卖点还是不错的。

比如2字头容积率的低密，40%的绿化率，足够宽绰的水景配置，带游泳池的地下会所，尤其后期的几栋楼王，超开阔的楼间距，还有高颜值的水配绿景观。置业顾问说，主城区这样的房子难得一见。

当然这些楼王属于后期的精装房源，先发的几个毛坯楼座算是中规中矩的高层，18-23层。已拿预售的两个楼座户型面积段从113到143平，所有户型均为全明，143准四房户型植入了宽厅。

有点缺憾的是，几个户型并没有采用现阶段流行的客卧连体双开敞阳台。目前，森林公园可认购房源的单价两万四五，143户型一套中高楼层的总价约350万元。

万竹云峰，在东李没法比！

楼市里有句常被念叨的格言——最了解你的肯定是你的对手。东李之行的第二站万竹云峰，我们就从置业顾问嘴里听到了关于森林公园的“瑕疵”，“层高不够，偏刚需，只有2.9米！”

当然了，目前的东李，定位上能和万竹云峰比高的不多，一个容积率1.01可能就意味着稀缺和绝版。四层到五层的叠拼，面积起步190平，总价600万起。上下叠加中间大平层。

该项目暂未正式开售，临时接待我们的置业顾问只是给我们展示了几张待定的户型图，其中的平层户型布局让人印象深刻。南向四开间，包括6.1面宽的大宽厅，主卧带书房和步入式衣帽间，南向开间同样达到6.1米。南向阳台宽度超过12米，还有接近30平米的复合餐厅的中西双厨。

去万竹云峰的项目现场转了转，地块在双峰山北坡，距离山体植被较近，开门见山的倒坡地形不知会不会在实际入住时带来视觉的压抑，但地处山坡有一个正面效果就是安静，从地块东面一个小路上走过，耳旁一直有鸟儿在叫。

春溪雲庐，3万5的东洋房

万竹云峰的置业顾问确实了解对手，她认为项目入市时可能没有对手，因为“绿城理想之城的洋房快卖完了！”她口中的绿城洋房指的是理想之城最后两个地块之一的春溪雲庐。

位于理想之城核心腹地，大型景观公园、知名商超，李沧区最优教育配套加上已经规划落地的地铁2号线东延线的站点，如果这位“第三方”所言属实，以上都可能是为什么这个定价超过3.5万元/平方米的洋房认筹顺利的理由。

当然这里面也有绿城的口碑和理想之城的超强的展示效果的功劳，绿城把售楼处放在了位于在交项目海棠印月的生活美学馆，每一位到达现场的人，都可以亲眼目睹项目外立面的规整和格调，这本身也是一种有说服力的介绍。

锦上月鸣，两万六七的收官价

现场遇到的几组客人，好像都冲着春溪雲庐去的，这么有购买力的人群的中意，本身也证明了东李在青岛置业版图中的地位跃升。其实与春溪雲庐紧挨着也同步上市的绿城理想之城另一个收官之作——锦上月鸣同样看点十足。

附带绿城园区高配的露天游泳池，可以执行绿城的海豚计划，2字头容积率，密度不高，区位成熟，配套丰富，地块方正，7个楼座也大小适中。

户型方面也下了功夫，有一定创新。比如118三房户型的双卫也“耳朵”分布，放在了客餐厨动线的两侧，不仅避免了主客卫相互干扰，还藏在玄关之后，采用干湿分离，隐秘，实用。

微型步入式衣帽间的位置预留，让玄关收纳的实用性倍增。锦上月鸣的毛坯均价约两万六七，142中高层的总价380多万。

东李之战，“内卷”得厉害

一日三盘，走了万步路，说说几点印象。

第一，东李确实今非昔比，环境在提升，认可度在提升，地产人的信心也在提升。绿城高层的毛坯到了两万六七。一两年前青特黑龙江路地王的定价也不过两万六七，东李和新都心已经基本平齐。想想也正常，开车去东李看看，尤其是理想之城的核心片区，环境上不输新都心。

第二，小阳春是否来了？平心而论，工作日跑盘，并没有人满为患的感觉，森林公园售楼处相对偏了点，我们九点半多到，是第一组，后来人多了点，还基本都是渠道中介，10点多离开时，有个两三组。万竹云峰售楼处没有开放，下午两三点钟去了绿城，大概有三四组，小沙盘前听讲解的，除了渠道人员，只有一两组。换个角度，森林公园说是年前开始蓄客认筹，首开两栋楼，并没有卖光没房子的感觉。热起来，可能还要等等。