前一周，二手房“一只脚迈入”小阳春。

但上周末，它已经“双脚站进”小阳春！

周六日，二手房成交量再冲高，分别成交285、309套。

以天津的基本面，成交100套是及格，200套算有热度，破300套就是火了。

309套，是高热度的标志信号。

二手房是温度计，楼市已经回暖，确凿无疑。

去年小阳春，二手房冲到330套，回忆一下当时的市场热度：

新房涨价、收回优惠、排队看房……热度全面飙升。

今年，却大相径庭。

按理说，二手房都热成这样，新房也应该起势啊。

实际情况却是——冰与火之歌，一半海水一半火焰。

天津楼市劈叉似的分化、割裂。

二手房成交量蹿高的背后，很多新房却还在搞特惠。

景瑞誉璟天地87平米最低137万起，还送车位，年前还在145万起；

中骏金地瑞景湾80平米116万起，之前大概126万起；

中铁建花语津郡，特惠2.35万/平米起，88平米总价205万起；

新城云樾玖璋精装1.75万/平米起，降了2000多……

这个阶段，楼市有几个明显特点：

❶ 和平学区房热度“玩命”。

从后台咨询看，至少1/3买房人，都要赶“831末班车行情”。

和平也进入“限时购买”的大乱战状态。

“玩命”到什么地步呢？

没啥便宜的房源了，几乎一抢而空。

（详见《天津学区房，呈现“猪血红”》）

佳诺作为和平中介老大，也遗憾的透露：现在不是价格的问题，而是没有房源的尴尬。

贝壳也如此，和平区的成交量“颓了”，主要因为“被买空”。

不少三片普通小社区，250万以内的私产，只剩3、4套房源。

反而，河西在狂奔，周日成交66套。

和平的需求，已经外溢到河西一片。

再看河北、河东、红桥的成交量，像冻住一样。

20套已经算好了，更多只有个位数。

❷ 改善买房人，已经启动。

明显看到，边缘板块的刚需盘，还是没热度。

反而城市核心的改善盘，持续回温。

绿城水西云庐，马上要入市的180、220平米户型，关注度很高。

华宇御熹台，上周成交3套，还包括1套700万的叠拼。

中海云麓公馆启动认筹，据不完全统计，已认筹50套以上……

毕竟改善人群不是第一次买房，对市场逻辑有自己客观的判断。

各城市政策陆续放松，对于房价稳定的把控，心里有数。

另外，卖一买一，也是“主流需求”。

这么多年的规律了，都知道春节后是买房好时机。

❸ 买现房、选国央企开发商。

去年打打杀杀了半年，现在开始打扫战场。

只要房企一天没出清，大家就踏不下心来。

避险情绪极其严重，都追求确定性。

很多买房人反馈：想优先看看现房。

（详见《天津约100个楼盘，要卖成现房了》）

照这样下去，房地产的期房预售制，会“被动消亡”。

一些涉险房企，大家都很谨慎，连正眼都不会看。

传导效应就像沉默的螺旋，放大效果越来越明显。

最终形成“挤兑”。

有风险——没人买——降价——更没人敢买——出问题。

本来今年纯新盘就少，再加上部分有“暴雷风险”，挑挑拣拣能买的还真没多少了。

❹ 二手房占比越来越高。

还有一部分人，转战二手房。

即便户型稍微过时些、园林景观不尽人意，但就一条：

至少安全，所见即所得。

在天津，房住不炒，已经驯化了买房习惯。

反正也不期望涨多少，不如买个看得见摸得到的。

不仅是低总价的学区房，400万以上的改善盘，也有不少成交。

基本都集中在和平、河西、南开。

春节前，我们预测过，今年天津楼市将是“π”型走势。

现在，果然极其明显。

有品质的改善盘，扛住价；

地段价值弱的刚需盘，继续特惠；

和平、河西学区房，逆势反弹。

说到底，大分化行情，止不住。

今年，天津市住建委、规自局召开了2022年土地招商推介会，48宗地块亮相。

去年三批次土地出让不理想，现在任务难而艰巨。

当楼市经历一轮暴击，房价重置后，要想让开发商拿地，只有两条路：

要么降地价；要么出政策。

这个市场，需要有10%的涨幅，才能正向循环。

降不降地价，暂时不得而知。

但是，N条政策已经拟定完，正在报批，看能批下来几条吧。