文︱德科地产频道主编 何玲

星巴克的 VI 标准色是绿的。中国邮政也是绿的，现在也要进军咖啡行业了。

选在 2 月 14 日西方情人节，中国邮政宣布第一家邮局咖啡落地厦门。改造了原本的厦门国贸邮政支局，做直营门店，卖咖啡、卖文创，并且保留原本的邮政服务。年内还有一批这样的邮局咖啡会在北上广深开起来。

做个再简单不过的数学题：中国邮政的支局有将近 5.4 万个，就算把零头抹掉都是星巴克门店数量的 10 倍。很多人想想就已经要激动起来了：「邮局咖啡一铺开就是全国第一！」

这样的惊叹号，当当标题是可以的，不要当真。

「能不能」比「有没有」更重要

我们往往关注「有没有」咖啡馆，而不是「能不能」运营好这个咖啡馆。但「能不能」比「有没有」更重要。

比如，我们的直觉往往是：有会所肯定比没有会所的小区要体面。但现实往往是：交付之后的各种纠纷和维权，让会所很难运营得体面。

——如果只服务于业主，就算是几千户的大盘，物业费再高，也养不起一个美轮美奂的全能会所，只能靠开发商补贴；补贴就意味着能省则省，最后大概率会破败至关停。

——就算业主很开明，全票通过让会所对外开放做市场化经营，但物业团队的专职是提供服务，没法要求他们有开店的能力，本来想用开放换活力，最后换来的可能是糟糕的体验。

但是我还是很想要会所啊，那一整个丰富的生活场景实在很吸引我，怎么办？可以去关注那些带五星级酒店的楼盘。你家隔壁的五星级酒店才是一个楼盘的超级会所。

还有另外一种很巧妙的创造，在嘉兴：让物业服务中心提供一部分会所功能，让工作人员代管整个区域。空间的性质是物业用房，但其实物业用不了这么多的办公空间，所以他们就把很多空间拿出来，做了书架，就有了小型图书馆的功能，放了沙发和长桌，就有了会客的功能，放了跑步机，就有了健身房的功能……

所有这些功能，都在物业用房里顺便实现，这种服务是可持续的。

现在我们可以小小总结一下：没有不见得是一件坏事，有了也不一定能成为加分项，「能不能」比「有没有」更重要。

「激活空间」比「业务转型」更重要

况且啊，中国邮政也没说要用邮局咖啡来全面取代邮政业务。邮局咖啡的灵魂，不是「业务转型」，而在于「激活低频空间」。

全世界的邮政都老早做了转型，做跨境电商，做网点整合，做信息化升级。日本邮政开发了金融保险业务，一不小心做成很大规模；新西兰邮政尝试过兼职送外卖；美国邮政和亚马逊合作生鲜快递……《财富》发布的 2020 年「世界五百强」的排行榜里，中国邮政位列第 90 名；利润排在世界邮政第二。

亏是亏在邮政这个网点空间本身。

中国邮政网点的数量巨大，其中四分之三的网点在村镇上，《中国邮报》上有非常引以自豪的数据，「农村乡镇局所覆盖率达 100%，建制村直接通邮率达 100%」。最近一个新增的网点在甘肃省张掖市山丹县，就在上周。

但是，哪个咖啡连锁店会追求乡镇覆盖率哦。邮政网点的选址逻辑，和咖啡门店的选址逻辑，是截然不同的两个路子，几万个邮政网点和几万家邮局咖啡没法直接划上等号。

邮政是市政服务，市政服务必须要覆盖市场无法覆盖的领域，而且是不计成本地去覆盖，所以才会有「碰到没有路的地方，修路也要送过去」的「中国邮政专属神操作」；但咖啡门店不一样，它是市场行为，长期亏损是不可接受的。

所以，这些触角细密且深入的网点，从市政服务的角度来看，是绝对的优势，从市场经营的角度来看就变成拖累。哪怕在一二线城市里，邮政网点也已经是一个超级低频的公共设施了，但是随便在地图上搜一下，大上海范围内就有八九十个——可以想见，有多少网点正在深睡。

在卖咖啡之前，邮政还卖过奶茶，开过酒吧、药房，办过电信业务……瓶子里装的是什么不是最重要的，重要的是这个瓶子不能摆在那边落灰，得重新用起来。

「非常规」比「专业分工」更有活力

「用起来」有很多种用法，为什么非得卖咖啡呢？邮局咖啡的另一个好处可能是：成为激活科层制组织的一个契机。

邮局一开始是纯纯的政府部门，后来转型成国有企业，但支配企业运行的僵化体制，仍然需要改革，需要用一项任务，来打破按照原来体制运行的分工、边界、惯性流程。原来的科层制是高度制度化、常规化、专业化的，而这项任务需要是反制度、反常规、跨专业的。

邮局咖啡大概就是这个非常规的任务。

索尼公司联合创始人盛田昭夫虽然已经是上个世纪的人了，但他说过的一些话可以穿越时间，比如：一般而言，没有现代工业的国家，其官僚机构也效率低下，但是一旦采用了现代工业的效率标准，这些标准会逐渐渗透到政府之中。

把「现代工业」换成「现代商业」，把「官僚机构」换成「国有企业科层制」，我们就更能理解，一些向外跨界的动作，同时也是向内盘整的契机。

抢占活力高点

除了邮政网点之外，这两年还有很多相同轨迹的事件在点状爆发——

●加油站卖咖啡、卖菜

加油站的网点虽然不如邮政多，但是架不住它流量大呀：截至 2021 年底，中石化的易捷便利店数量排行「中国便利店 Top100」第一名，中石化活跃会员超过 1300 万，每天进站人流超过 2000 万。

这么多人专门跑到加油站，只是加个油，有点浪费了，能不能顺便再干点别的什么呢？于是，先有中石油和瑞幸合作，后有中石化和连咖啡合作；中石化还在加油站建了仓库，先后在北京、杭州、广西推行卖菜和配送业务。

●中介门店转型为社区公共空间

这些选手都是公共服务属性的；那有没有本身就是经营性质、门店数量也很大的呢？链家。截至 2019 年，链家在全国 30 个城市有超过 8000 家门店，服务对象也是千万规模的。

不知道从什么时候开始，小学生家长之间就有一个很流行的说法：要打印，去链家。链家本身就有大量的文印需求，它把打印机解放出来供社区使用；然后把前厅用来接待的空间解放出来，开放成图书室、咖啡厅……把经纪人办公的地方后置，就变成一个社区公共空间。

大家站在不同的端口，最终将上升汇合到同一个场景中：把自己打开，变成一个活力节点。

巨大的空间生意

现在可以总结一下——

●邮局是市政服务逻辑，咖啡是市场逻辑，选址逻辑完全不同，所以只有极少部分邮局网点能像厦门国贸支局一样改造成咖啡馆；

●相比较邮政网点里有没有在卖咖啡，我们更要关注它能不能运营好；

●与其说中国邮政是在加入咖啡赛道，不如说邮局咖啡给中国邮政带来两个契机：激活低频又巨量的门店，激活科层制度的改革；

●不管是市政服务网点还是商业门店，都在努力把自己变成城市中的活力节点。

在我们中国，像邮政网点这样等待被激活的低频存量空间，还有很多很多。这是一门巨大的空间生意。

我们还是得感叹一句：房地产能做的事情太多了。