一个长达10年的内购项目，一个郑州市中心最大的城改项目之一，总占地面积约147.78亩，总建筑面积是79万㎡，虽占据郑州绝佳地段却终究没有走出烂尾的“魔咒”。

这里是金水区二环，之前叫胜岗村，现在是恒祥百悦城。

回顾恒祥百悦城

恒祥百悦城，由河南恒祥实业有限公司进行开发，隶属河南恒祥集团，成立于2001年，专门从事房地产开发。恒祥实业进入郑州的时间并不长，百悦城为其进入郑州的第一个项目。

项目位于郑州市金水区红专路以南，经五路以西，红旗路以北，经七路以东，用地面积建筑高度小于100米，容积率是5.969，绿地率25%，规划户数3000户。

项目将规划商业、住宅、公寓、写字楼四大业态，由13万方商业(地上5层，地下1层)、7栋高层住宅、1栋商务办公楼、2栋公寓等相关配套设施组成。

这个项目把原本规划的地下三层车位，多花6000万元改成地下四层，一共规划了近6000个停车位。

2012年7月，胜岗村启动拆迁，2013年安置区启动建设。据悉，项目总建筑面积约73万方，仅胜岗村村民安置回迁住宅面积都达到将近23万方，安置回迁面积占总建筑面积的31%。

2016年3月2日恒祥实业通过土拍摘得土地，占地8.7万方，恒祥以起始价116873万元摘得，折合每亩约896万元，楼面价2238元/㎡。

2次内购，3次开盘

早在2013年该项目做过内购，当时内部团购10万、20万一次交清，折合8000元/㎡；

2015年又开始做内购，2015年12月26日启动了2号楼公寓的认筹，5000抵10000，面积区间在38-55㎡。

2016年1月16日上午8点，金水区恒祥百悦城在售楼部开盘，推出2#楼公寓（7层、8层、10层）共计87套，截止到11点，销控表显示认购32套（南户6间售罄，北户剩余较多）。

实际均价：

按揭：南户9700元/㎡，东户9600/㎡，北户9500元/㎡；全款的话均价9000左右。

在2016年7月份开了一次盘、2017年7月开了一次盘。

返租魔咒，十返九坑

买商铺，三年收益直接抵房款，满五年可110%回购。商铺销售的标语有多诱人，后期就会有多坑。

2018年恒祥对百悦万达广场商铺招商，采用返租形式。

1、成交价：负一层2.5万元/㎡、1层4.9万元/㎡、3层3.3万元/㎡、4层2.9万元/㎡（2层自持）。

2、主力面积：1层、3层、4层15-30㎡；负一层5-8㎡

3、销售政策：

（1）一层、三层、四层：统一托管20年，前三年租金抵扣房款，1-3年租金比例依次为总房款的7%、8%、9%，共计24%，第4-20年的租金收益按实际租金收益2:8分成。

（2）负一层：出售20年的使用权，五年一签，前三年租金收益分别为总房款的11%、12%、13%，第四年和第五年保底12%，超出部分2：8分成。满五年可110%回购，满两年不满五年可100%回购。

项目总投资30多亿，2019年4月份开盘，1层、3层、4层的总销售额约为3亿，其中开盘当天销售额约为1.5亿，可见当初的恒祥多受追捧。

几度飘摇，两次化险为夷

【一遇中信城开】

而就恒祥·百悦城而言，最大的难题就是城中村改造：一是需要大量的资金，二是需要城中村拆迁的经验，没有强大的现金流根本无法支撑，这对开发商来讲是个巨大的考验。

从最早项目未入市就启动内购，足以窥见恒祥实业的缺钱程度，13年底的无证预售也暴露了资金短缺的事实。

恒祥在胜岗这块地上终于熬不住了，但恒祥迎来了第一个小伙伴...

2016年10月25日，河南省恒祥房地产开发有限责任公司与中信城市开发有限责任公司战略合作协议在金水区人民政府正式签约。

恒祥地产、中信城开及区政府相关领导出席了本次签约仪式，两大企业达成一致合作。

不过这次拉来的还真是大腿，中信城市开发运营有限公司确属于中信旗下，2016年刚完成变更，项目还没开始做起来，但是架不住背后实力雄厚，市场再萧条，至少这会恒祥可以过一段安稳的日子。

【二遇万达】

2013年启动内购，2016年3月，虽然拿到了土地，但是种种迹象都折射出这个项目存在的不确定性。

或许郑州真是恒祥的宝地，在又一次即将被拖垮的时候，傍上了万达！

2017年底，恒祥实业宣称将携手万达打造全国第五代万达广场——百悦·万达广场。一时间，恒祥风头无两。

或许是命数已定，从无证内购到无法签约，再到百悦城频频传出烂尾，终究也没有逃过这宿命。纵使傍上万达，恒祥百悦城也无力回天。

恒祥百悦城停工许久，业主看不到未来

如今的恒祥百悦城，杂草丛生，寂寥无人，仿佛昔日繁荣只是梦一般。

工地似乎停工许久，不知何时复工，杂草丛生。

从恒祥百悦城整个地块的航拍图可以看到，项目除了7#、9#楼，其他楼栋都已经封顶。

工地大门全都处于紧闭状态，一则2021年6月份张贴的“本工地已经全部停工停产，谢绝所有外来人员参观”的告示，一则2021年9月份郑州市中级人民法院关于金水万达和恒祥实业的合同纠纷执行公告。

可能是恒祥百悦城最新的动态了。

恒祥百悦城自打一开始就进了郑州楼市的黑名单，明摆着是不推荐需要谨慎对待的盘。可无奈占据了郑州目前最好的位置，楼市说谨慎谨慎再谨慎，可依然抵不住投资客的热情。

如今，10年已经过去了，内购交钱的业主还好吗？红专路这条断头路终于通车了，也有传言明年万达开业，一切还都是未知数，业主们能等到吗？

未来几年开放商的资金链都很紧张，无论是购买住宅或是投资商铺，都应该对期房销售和商铺返租销售保持警惕！

编辑：丸子

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