来源：市场资讯
（来源：不良资产行业研究）
超级AMC盘活烂尾地王，认购转签约破百亿！
前言
深圳楼市再爆重磅消息！3月4日，位于蛇口的超级豪宅项目中信城开·信悦湾正式披露，自2025年底开盘以来，累计认购金额已达100.3亿元，去化率高达79.49%。这个曾陷入停滞、承载着26年开发波折的烂尾地王，在中信系的操盘下，不仅成功“起死回生”，更以24.91万元/㎡的成交均价、38万元/㎡的最高单价刷新深圳新房纪录，稳居全市成交金额榜首，成为央企盘活出险房企优质资产的经典范本。
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回笼资金百亿，顶豪购买力震撼市场
这场惊艳市场的“逆袭”，始于2025年12月28日的开盘盛典。作为深圳年末顶豪市场的焦点，中信城开·信悦湾的入市门槛堪称苛刻：首批推出156套房源，总价门槛低至5327万元，看房需先验资2000万元，认筹更需冻结500万元保证金。即便条件严苛，开盘前冻资客户仍超300批，足以见得市场对这个核心地段项目的认可。
开盘当天，市场热情彻底爆发：仅用两小时，项目成交额便突破百亿元，当日去化约123套，去化率接近80%，一举问鼎2025全年深圳楼盘速销百亿纪录。其中，两套顶层复式更是被神秘富豪直接拿下——519㎡户型总价约1.87亿元，658㎡户型总价高达2.5亿元，后者38万元/㎡的单价，直接刷新了深圳新房单价的历史天花板，成为业内热议的焦点。
热度并未随开盘褪去。2026年2月，信悦湾单月成交14.15亿元，稳居深圳成交金额榜首，成交均价定格在24.91万元/㎡；截至3月4日，项目累计认购转签约金额已达100.3亿元，距离整体700亿的货值目标，迈出了坚实的一步。据悉，该项目预计2029年6月30日全部竣工，后续仍有大量优质房源待推出。
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26年波折：从地王烂尾到央企接盘
很少有人知道，这个如今风光无限的顶豪项目，背后是一段长达26年的坎坷开发史。信悦湾所在的东角头地块，开发历程最早可追溯至上世纪80年代，最初由深圳航运总公司与香港达力集团合资用于码头经营；1999年，地块获批转为综合开发用途，却因股东股权纠纷、资金链断裂等问题，开发进程陷入停滞。
2013年，佳兆业以超58亿元的代价收购深圳航运70%股权，间接掌控东角头地块约37.5%权益，以“白衣骑士”的身份接手这个项目，使其成为佳兆业旗下权益货值近300亿元的核心资产。然而好景不长，佳兆业后续陷入严重流动性危机，项目开发计划再度搁浅，地块长期处于闲置状态，甚至在2016年启动强制清算程序，陷入长达七年的僵局。
转机出现在2022年6月。在深圳市政府的牵头下，陷入困境的佳兆业退出南山东角头、金沙湾国际乐园等4个深圳核心项目，由中信集团全面接盘，其中东角头项目（即如今的信悦湾）是资产包中最大、最受关注的一块。中信城开以300亿元的资金投入接手该项目，彼时的它，不仅面临法律纠纷未决的问题，还受“70/90”政策限制——住宅部分70%需设计为建面125㎡（套内90㎡）的三居，难以匹配地块的核心价值。
2023年，中信系完成项目股权重组，成功化解各类法律纠纷，为项目重启扫清障碍；而真正的“转折点”，来自2024年3月底深圳楼市新政的落地——深圳正式停止执行“90/70”政策，取消住宅户型比例要求，中信城开迅速调整规划，将项目户型改为200-460㎡的大户型为主，彻底转型为高端豪宅，与周边新盘12万/㎡的备案均价形成鲜明反差，也为后续的天价成交埋下伏笔。
目前，信悦湾项目公司股权结构清晰：城开信银（西部信托全资持有）持股69.3%，深圳投控持股30%，佳兆业仅象征性持股0.7%，既保障了项目的稳定运营，也兼顾了各方权益。
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24个月攻坚：中信系盘活佳兆业资产包，完成最后一块拼图
盘活工作
信悦湾的盘活，是中信系耗时24个月、盘活佳兆业4个核心项目的“收官之作”。中信系能顺利接盘，源于2015年佳兆业首次出险时，中信银行曾提供300亿元纾困贷款，成为其核心债权人。中信系采用“服务信托”创新模式：中信银行保障债权安全，中信城开主导开发运营，佳兆业后续可享有剩余权益并参与部分决策，统一的“中信城开”品牌背书，有效恢复市场信心。
2022年7月，航运红树湾更名为“中信城开·红树湾”正式入市，成为资产包中首个被盘活的项目，仅用20天便完成重启与预售，展现了中信系的高效操盘能力；
2022年9月，金沙湾国际乐园更名为“深圳中信金沙湾”亮相，2023年4月，园区核心场馆中信金沙湾水世界重启开园，逐步恢复运营活力；
2022年7月，佳兆业科技中心更名为“中信城开大厦”复工，2023年7月启动全球租赁，引入仲量联行提供物业管理服务，同年10月，商业部分“信荟CITIC World”亮相，涵盖购物、文娱等多元业态；
2024年7月，作为最后一块拼图的东角头项目正式开工，2025年底顺利开盘，最终实现“开盘即爆”的销售奇迹。
历时两年，中信系成功完成了佳兆业4个核心项目的全面盘活，既化解了金融风险，也让沉淀的优质资产重新发挥价值，实现了多方共赢。
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可复制路径
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构建“联合舰队”攻坚模式
中信系整合银行、城开、信托、商管等子公司力量，形成资金纾困、风险隔离、工程建设、招商运营的全链条能力，打破板块壁垒，实现协同发力。如信悦湾项目中，中信银行承接债权、中信城开操盘开发、中信信托搭建服务信托架构，各司其职、高效联动；南宁航洋城则通过共益债注入、破产信托隔离、专业代建运营的协同，实现烂尾重生。
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坚持“价值重塑”而非简单处置
中信系并非单纯“接盘”，而是通过精准尽调，挖掘资产核心潜力，结合城市规划优化定位。信悦湾依托蛇口稀缺海景资源，借楼市新政东风转型顶豪，最大化提升资产价值；上海董家渡纾困项目则通过注入增量资金、强化实质管控，实现从“处置风险”到“经营资产”的转变。
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建立“利益共享、风险共担”机制
在盘活过程中，中信系既保障了债权人的优先受偿权，也通过合理的股权分配，兼顾原股东、政府、购房者等各方权益，化解了多方博弈的僵局，实现了“保资产、促复苏、稳民生”的目标，这与中国长城资产主导的金科股份重整案所秉持的“多方共赢”理念高度契合。
中信城开·信悦湾的逆袭，不仅是一个烂尾地王“起死回生”的传奇，更是央企发挥产融协同优势、化解地产行业风险的生动实践。在房地产行业风险化解的关键时期，中信系以“金融赋能+产业深耕”的协同模式，打破了单一处置不良资产的思维局限，让沉淀的优质资产重新焕发活力，既实现了自身的收益增长，也为行业提供了可复制、可推广的标杆经验。
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