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温州的房子真的是“沾水就贵”！

搬到江边就是江景房，旁边有条河就是河景房，有没有辜负这片土地，虽然大部分购房者都难有多大共情，但是瞰江就行，只要够贵就代表身份。

最近关于拥江发展的规划公文接二连三，鹿城提出抓温州“一轴一带一区”拥江发展，永嘉也提出拥江发展，温州市第十三次党代会也发表长文，称我市“要集聚建设以滨江商务区和瓯江两岸沿线为重点的瓯江新城，成为彰显现代化城市形象的城市之窗。（来源：温州晚报）

图源：温州商报

一个地产人该怎么理解这些规划，最简单的翻译就是，江景房的地位又被拔高了。

温州人对江的感情总是异常亢奋，一个鹿城广场捅破了滨江CBD的价格天花板，一个时代滨江上品逢开必罄的成绩上了温州热门。

鹿城广场有身价，滨江CBD有流量，硬生生的把一条满是浑水的瓯江炒成了“流量小生”，瓯江的每次价值翻倍，好像就隔着一波房地产行情。

真的是开局一条江，剩下全靠吹，但总有人“江景房”和“江边房”痴痴分不清。

图片来源：温州商报

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江景，江景，从名字就能看出来，江景房=江+景。

有江无景，充其量叫“江边房”。

那景是什么？

是城市最精华所在，城市天际线。

纵观世界闻名的江景，像陆家嘴、维多利亚，或是泰晤士河畔，这些区域之所以住的都是有钱人，是因为这些地方往往就是城市板块价值高地。

十里洋场上海滩，最贵的房子在黄浦东岸，网友称努力一辈子都买不起的上海汤臣一品，一直被誉为豪宅的代表。2021上半年，汤臣一品以成交均价22万元/平米，套均总价1.718亿元，不可谓不豪。

黄浦东岸实景图丨图片来源百度图片

对比这些全球顶级豪宅的母体，我们就明白滨水昂贵的逻辑。

可能有人觉得把高度上升得有点过分了。

那不妨来对标国内的几个城市江景，武汉长江周边围绕的是，武汉中央文化区、武汉中央商务区、武广商圈、步行街、金融街。

长沙的江景房配套有五一广场、IFS国金广场、而且已经引进了多达350+的金融机构和配套商业。

所以，从各个城市江景的配套就可以看到一种被证明成功的做法，用商业和商务去撬动板块，为滨江区注入一种全新的生活方式。

但是从温州的整个滨江CBD来看，在商业资源配套上比较单一，20多年的规划和建设，智慧谷和滨江大排档的量级根本无法成为整个板块的封面形象，直到近两年才出现一个像样的万象城商业配套，但却无法覆盖到整个滨江CBD板块，更无法满足滨江CBD的人居需求。

更不用说滨江CBD目前还没有一个像样的地标，“温吞水”的鹿城广场三期、四期开工了15年还在开工，虽然不知道这次会不会再“放鸽子”，但这种速度，对于滨江CBD的建设明显是拖了后腿。（详情可看：）

图源：瓯越城建

以金融集聚区为基础的滨江CBD，商务资源却也没有在金融上实现更好的集聚，目前在内的农业银行、民生银行、浙商银行等8家分行和总行，在量级上不及绿轴板块10+的数量，在能级上不及车站大道附近中国人民银行温州分行、平安银行温州分行等多达10家的质量。

滨江CBD实景图丨图片来源百度图片

然而这个板块作为温州市房价的天花板之一，即便是在商业和商务上还没有达到匹配这种房价的规模，但一点都不耽误“江景房”的出售。

说起滨江的房子，我们能想到的第一反应就是，大平层，溢价。诸多昂贵的一线项目放到滨江CBD就行，因为被“摆”在江边，于是就成“一线江景”。

自从2017年，2300㎡的老港区拆迁成功后，还能出售的江景房就已经并不多，如华润·九悦、时代滨江上品、金地商置·瓯江峯汇，新希望·天麓，而目前沿江的一线江景房基本已经无地可卖，还能出售的二线江景也已经寥寥无几。

但是这些开发商关于人居和瓯江的尺度，极少拿捏出完美答案。怎么说呢，因为他们只有瓯江带来的“附加值”，却没有更好搭配“景”的配套资源。

当然，这也不怪开发商笨，怪滨江CBD不争气，有江而无“景”才是大问题。

地产界有句话，刚需看产品，豪宅看营销。

营销不是忽悠，而是这个项目能营造一种什么样的生活，给你代入感？

举个很简单的例子，居住在滨江CBD板块连出门吃个饭都需要去更近的欧洲城或者五马街这种商业圈。

所以，规划了20年的滨江CBD板块说到底还是“江边房”。

滨江CBD实景图丨李立摄

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最近，“拥江发展”的词汇出现在各大会议上，再加上金茂350亿携手永嘉打造温州“北外滩”的事情，一时间成为了市场热点。

不少人感叹，滨江CBD和永嘉的发展蓝图终于要打开了吗？

其实早在2003年的温州市第九次党代表大会就已经提出过：

要加快温州（洞头）半岛工程建设，带动瓯江口发展，推进城市向东拓展，实现从“瓯江时代”迈向“东海时代”，实现由滨江城市向滨海城市迈进的梦想。

长达18年的规划建设，虽然滨海城市有了一定的规模，但依旧还是没有改变洞头和滨海区难以形成人居氛围的事实。

如今掉过头来再提“拥江发展”，虽然一直对温州的城市建设保持乐观积极的期盼，但面对可用地块不多的滨江CBD，尚未成型的七都岛和认可度不高的永嘉而言，如何将其打造成温州的名片，这条路任重而道远。

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