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引言

2022年2月9日，有着陆家嘴“郑州分嘴”之称的北龙湖金融岛内环首次对外开放；

2022年3月4日，郑州龙湖金融岛举行了开岛仪式，目前，金融岛内环楼宇及配套工程基本完工，中原信托、光大银行等首批企业已入驻，外环9栋楼宇主体封顶；随着企业入驻，金融岛对外开放，郑州“顶豪市场”北龙湖为处于蛰伏期的郑州楼市，带来了一股春风。

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豪宅的“韧性”

豪宅产品在市场下行周期下，表现出较好的抗跌保值特质。2021年以来，伴随着疫情反复，政策紧缩的背景下，我们对中部典型城市中套总价约500万元以上的豪宅产品数据进行数理分析，进而发现：在成交量上，除却武汉波动起伏较大外，其他城市均呈现波动上涨趋势；在成交价格上，均表现出较为一致的波动上扬。

数据来源：CRIC克而瑞投资决策系统

放眼郑州各板块，近一年套总价约500万以上产品成交中，北龙湖板块市占率高达约76%，独占鳌头。北龙湖做为城市的价值高地，在“以价换量”、“躺平”现象频出的弱周期市场环境下，逆势而行，价格始终坚挺。

数据来源：CRIC克而瑞投资决策系统

备注：剔除2021.1成交量小于约0.5万㎡或单价小于约1万元/㎡的板块

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需求的“稳定”

经济学一般均衡理论指出，一切商品的价格与供求都是互相联系、互相影响和互相制约的。同样，住宅市场的价格与需求也紧密相连，受经济环境、行业调控、突发事件等因素影响，中低购买力客户的需求降低，导致城市刚需、刚改市场蛰伏，这也是市场下行下多板块价格下滑的直接原因，而高净值客户抗风险能力则相对较强。

数据显示，近5年郑州套总价约500万以上产品市占率逐年上涨，2020-2021年市场阶段性走低，郑州主城区商品住宅成交量减，但豪宅需求始终稳定在约40-45万㎡；近一年，郑州主城各板块成交金额排名中，北龙湖板块更是以约185亿元的高交易额，超前于其他板块。

数据来源：CRIC克而瑞投资决策系统

数据来源：CRIC克而瑞投资决策系统

2022年伊始，北龙湖保利璞岸更是表现出较高的市场热度，调研显示，开盘至今，周度认购套数始终保持在约10套左右。

无论是2021年北龙湖明星项目中海云鼎湖居，还是当前的保利璞岸，其热度背后是客户对区域及项目本身价值的认可。

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资源的“稀缺”

价值决定价格，决定需求。而北龙湖的“豪宅”价值不是拔尖建材堆砌出的奢华建筑，也不是一线品牌装饰出的资本入场券，而是国际出类拔萃的规划与设计师们绘制出的板块蓝图，是稀缺的城市资源，这里的资源不仅是区域的附加值，同时包含项目产品本身。

中原科技城的高科技产业陆续落地，金融岛开岛，北龙湖汇聚了高端的技术，以及丰富的资本服务，这是区域的产业价值附加；清华附中、上海师范大学附中等名校的投入使用，郑大一附院、郑东儿童医院省级医疗机构的落成，龙湖里等高端商业的运营，龙湖湿地公园、凤山森林公园等生态资源的建成，地铁、无人驾驶公共交通，地下自驾交通等多维立体交通的兑现，构建了区域得天独厚的大配套资源价值附加。

图1：北龙湖配套落位图

图片来源：克而瑞整理

图2：北龙湖配套落位图

图片来源：克而瑞整理

纵观2021年全年，北龙湖仅供应了5宗地，一宗是位于南岸的永威上和溪花园，四宗分别为位于北岸的中海云著湖居、万科拾谧森语、保利璞岸以及华润15号地，已入市的中海云著湖居、保利璞岸热度不减，万科拾谧森语凭借新自然主义建筑种植理念等独特亮点未售先火，华润15号地今年同样备手瞩目。

图3：2021年北龙湖成交涉宅宗地落位

图片来源：图源网络，侵权联系可删

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结语

北龙湖无论从规划能级到产业配套落位，堪称城市之最，无疑是城市资源的价值高地，为“豪宅”市场奠定了坚实基础；同时，当前北龙湖的市场库存日益减少，一级土地资源的低供给决定了二级市场的补货有限。因此，北龙湖市场的逆势热度是多方因素加成的体现。

作者：孔晶晶

（城市研究事业部）

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