01
业主一住就是20年！悉尼最难买房区曝光，看看你家上榜了吗
即将获得参议院通过的一系列税改法案，正引发市场对房地产陷入“僵局”的担忧。
最新分析指出，联邦工党政府备受争议的税收改革以及利率的不确定性，可能加剧悉尼多地本已严峻的住房供应危机，新买家的置业梦想恐将更加遥不可及。
独家PropTrack数据显示，在悉尼许多最受欢迎的城区，房产交易周期极长，平均易主间隔甚至逼近20年。随着本周联邦工党与绿党在参议院达成协议，备受争议的负扣税和资本利得税改革即将在议会通过，这让购房者本就漫长的“等房”之路雪上加霜。
业内专家指出，由于新政包含了针对现有投资者的“祖父条款”（豁免追溯），许多房东将失去出售房产的动力，从而使市场上原本就极度紧张的供应彻底耗尽。在悉尼部分地区，这类投资者通常占到房产业主的50%以上。
最新数据显示，在公寓市场，Cremorne Point和Waverton是全澳持有期最长的两个城区，平均持有期分别高达18年和17年。
而在独栋房屋（House）方面，Hurlstone Park、Bexley North、GreenfieldPark、Dulwich Hill、Bonnyrigg Heights和Naremburn等城区的业主平均居住时间也在20年左右，位列最难等来房源转手的“铁板城区”。
根据统计局（ABS）的数据，这些城区的人口老龄化程度普遍高于全澳平均水平。
由于许多居民与社区及家庭纽带紧密，且当地具备良好的居家养老条件，因此很少有人选择搬迁。加上这些区域的房价早已高高在上，更让渴望在此安家的年轻一代买家望洋兴叹。
最新的PropTrack数据显示，Cremorne Point是全国公寓平均持有时间最长的地区，达18年。图片：Daily Telegraph Monique HarmerREA高级经济学家Anne Flaherty分析指出，近期的税改措施实际上是在“鼓励”现有业主更长久地捂盘。
Flaherty表示，政策中针对老客户的祖父条款是一个极强的诱因，会促使房东长期持有物业而不转售。与此同时，未来更高的资本利得税意味着投资者必须拉长持有期以确保最终收益。此外，换房时高昂的印花税也成为了阻碍房主搬迁的一大痛点。
PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo也持类似观点。她指出，政策的频繁调整和极快的推进节奏已经动摇了市场信心，导致许多业主无所适从、倾向于按兵不动。
大家甚至开始担心，在经历意料之外的自我管理养老金政策调整后，是否还会有更多税改变动在后头。
Mardiasmo补充指出，这种观望情绪对投资者的冲击最为剧烈。因为持有房产的途径多样，包括通过自我管理养老金基金、信托等，每一项政策变动都伴随着复杂的税收结构和利益调整。
她认为，在新政重塑市场规则的背景下，大部分业主都会选择先踩下“刹车键”，在厘清自身财务状况并咨询税务大律师或会计师之前，绝不会轻易做出把房产挂牌出售的决定。
02
无人竞拍、价格下跌！布里斯班清盘率创4年新低，买家迎捡漏良机
布里斯班房地产市场正经历自2020年中期以来最疲软的时期——看房人数剧减、拍卖会遇冷，甚至频频出现“零注册竞拍者”的冷清场面。
专家表示，首次购房者应抓住这一多年难遇的窗口期。目前，买家正拥有近年来最充足的房源选择、最大的议价空间和折扣力度。
第三方研究机构SQM Research的数据显示，自联邦预算案公布后的一个月内，布里斯班独栋房屋要价已下跌1.1%（至130万澳元），公寓价格也下跌了近2%。
与此同时，布里斯班地方政府辖区的销售交易量在5月至6月间骤降31.9%。该市最终拍卖清盘率已连续四周低于40%，其中截至6月21日当周的清盘率更是跌至34%，创下2020年中期以来的最低点。
据《星期日邮报》了解，上周六的部分拍卖会甚至出现了无一人注册竞拍的尴尬局面。地产巨头Ray White的周数据也印证了这一颓势，截至6月27日的七天内，清盘率仅为36.8%，远低于前一周的49%，与去年同期的85%相比更是断崖式下跌。
Bright Estate Agents创始人Tristan Rowland指出，目前看房人数较今年年初暴跌了九成，尤其是需要翻修的房产更是无人问津。
Rowland表示，市场最大的敌人是“不确定性”，如今买家在谈判中拥有更多主动权。然而不少人却因过度观望而错失良机，未来可能会追悔莫及。
与此同时，PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo预测，未来12个月内布里斯班的独栋房屋和公寓中位价仍有望分别上涨8%至10%和16%至18%。
在Aspley地区寻找自住房的首次购房者Ben和Rachael Amies夫妇表示，近来开放看房的人群明显减少。他们回忆道，前阵子看房还要排长队签到，现在直接就能空场走进去。
同时，市场定价也变得更加透明。Amies透露，由于房主无法达到预期心理价位，许多房产开始明码标价，并频繁收到降价通知，买方市场特征明显。
Ray White Wilston的中介Holly Bowden表示，虽然诚心买房的客户依然存在，但中介现在必须付出加倍努力进行推销，积极跟进每一位到访客户。
在Zillmere区Battersby Street 11号的三居室拍卖会上，新业主Carla Parolin以113万澳元的中标价成功捡漏。她表示，现场竞争极其温和，“主动权完全在买方手中”。
Parolin指出，近期她参与的几场拍卖会都只有寥寥数人注册，卖家必须认清现实，降低不切实际的价格预期，现在正是买家重夺市场主导权的好时机。
买家代理机构负责人Lauren Jones警告说，虽然一些中介试图通过“场外交易”为卖家节省推广成本，但这可能让买家支付溢价。相比之下，公开市场的竞争依然更具保障。
Jones对首次购房者的迟疑感到惋惜：“这正是过去三年里大家梦寐以求的机会，但现在机会敲门，很多人却因为害怕房价继续下跌而选择观望。目前优质房产已经开始打折，买家应当果断出手。”
昆州房地产协会（REIQ）首席执行官Antonia Mercorella分析指出，联邦税收政策的波动、连续加息以及全球经济的不确定性，共同压制了买家情绪。在这种情况下，“观望”成了主流态度，而卖家的心理预期仍滞留在先前的牛市阶段。
Mercorella补充称，这一买卖双方的博弈导致看房人数和清盘率直线下滑，交易条款也多出了很多。由于买家更加审慎，市场交易周期变长。但由于严重的供不应求，现在的低迷主要受“情绪驱动”，而非市场根基动摇。
Place Estate Agents首席执行官Damian Hackett则认为，布里斯班过去五年的超高速增长本身就是一种“异常现象”。目前的降温并非市场疲软，而是向“更平衡、更可持续”的常态化回归，买方重新获得了谈判空间。
Hackett表示，尽管部分投资者因预算案暂时退场，但自住业主的刚性需求依然异常强劲，昆州东南部的独特吸引力为当地市场提供了坚不可摧的底部支撑。
阳光海岸中介公司CJRE创始人Chris Jarrett也指出，如今的买家更加理性，房源的平均待售天数比去年翻了一番。然而，有实力的买家数量并未减少，他们只是在花更多时间做尽职调查。
最后，Mercorella预测，一旦经济和政策走向更加明确，市场交易活跃度将迅速反弹。凭借极其短缺的供应和长期发展利好，布里斯班未来仍有望在全国楼市震荡中成功逆势而上。
03
澳缺陷公寓层出不穷！刚建的还不如二手，“漏的水都能腐蚀车漆”
一名行业工程师表示，堪培拉公寓开发项目中的混凝土缺陷“普遍存在”，与此同时，修复企业报告其服务需求上升。
据多位首都领地混凝土修复业内人士透露，随着服务需求急剧上升，他们的核心业务已逐渐向楼龄不到10年的新公寓建筑倾斜。
对于这一行业乱象，堪培拉结构工程师Mal Wilson指出，混凝土缺陷频发的根源，在于过去15年来开发商和建筑商在设计和施工中过度削减成本。
Mal Wilson坦言，新公寓的工程预算极其紧张，设计图纸往往不够精准，加之行业监管机制未能发挥应有的问责作用，导致混凝土设计缺陷成了家常便饭。
相比之下，由于部分建筑商使用廉价防水材料，购买新公寓的风险甚至远高于二手房。
他透露，最常见的问题是地下室渗水，由于渗水pH值极高，滴落到车身上甚至会当场腐蚀车漆。此外，阳台漏水也极普遍，常导致水流倒灌进屋内或直接漏到下层。
更有甚者，一些开发商在项目初期为了省钱无视工程师的合理报价，直到后期面临烂摊子时，才不得不支付高昂代价请专业人员回来收尾。
与丈夫共同经营混凝土修复公司的Leanne Foresti也证实，近期业务咨询量呈现爆发式增长。
令人惊讶的是，这些需要修缮的建筑并非老旧住宅，而是楼龄在8至10年之间的新建公寓。她表示，这大都是在工程设计、施工至竣工阶段埋下、且一直未被发现的隐形缺陷。
深耕本地行业30年的ACT Concrete Restoration首席执行官Andrew Ivers同样指出，过去一年修复需求激增，公寓楼的防水缺陷屡见不鲜，修缮公寓楼已成为其团队的主要工作。
另有业内人士透露，在建成6至8年的公寓楼中，混凝土缺陷的显现已经呈现出了惊人的规律性。
此类质量丑闻在堪培拉并非个例。《堪培拉时报》此前曾报道，一名联排别墅业主因阳台排水不畅、逢雨便淹掉客厅，不得不踏上艰难的维权路。
此外，知名开发商Geocon最近也妥协，同意修复其在Gungahlin一处建筑群内的多项致命缺陷，其中包括室内、地下室及阳台的严重渗水问题。
首都领地建筑商协会首席执行官Anna Neelagama强调，大型项目一旦遗留长期隐患，后果不堪设想，高标准混凝土施工和健全的质量把关不可或缺。
同时她也点出了行业现实的尴尬：“我们必须在这一高技术领域建立起配套的人才规划和技能培训，但目前首都领地面临着巨大瓶颈，甚至连基础的‘混凝土三级证书’课程都未开设。”
“这直接导致行业缺乏合格的技术人才，也让未来的企业失去了技术支撑。”
尽管目前质量隐患层出不穷，但工程师Mal Wilson对首都领地即将迎来的转机持乐观态度。
他认为，随着建筑法规的修订以及开发商许可证制度的稳步推进，开发商将被强制绑定追责机制，彻底告别低造价恶性竞争的时代，真正回归高品质建筑的初心。
04
维州豪宅榜出炉！传周杰伦夫妇$4500万购入富人区豪宅
过去一年里，墨尔本的豪宅市场成为了各路巨鳄的角力场，亿万富翁及名门望族频频上演大手笔交易。
其中，知名药妆连锁Chemist Warehouse联合创始人Jack Gance签下的这笔约8000万澳元Toorak交易，不仅称霸榜单，也创下了2025-26财年维州房价的最高纪录。
除他之外，今年的“豪宅买手榜”还集结了加密货币新贵Jordan Fish、前零售大亨JB Hi-Fi老板Richard Bouris，以及创下墨尔本杯夺冠纪录的传奇马主Lloyd Williams。
这处位于Toorak、占地6340平方米的物业由Chemist Warehouse联合创始人Jack Gance和妻子Evelynne以约8000万澳元买下。
与此同时，维州豪宅市场上也不乏猎奇交易，例如一处画风类似恐怖片的私人西部小镇近期正挂牌待售，引发不少关注。
甚至连华语流行天王周杰伦与昆凌（Hannah Quinlivan）夫妇，也传出与一笔价值4500万澳元的Toorak豪宅交易紧密相连。
高居榜单首位的Gance夫妇，于去年11月一举扫下Toorak区Lansell Rd两栋相邻物业，总面积高达6340平方米。这笔重磅交易由Kay & Burton中介Ross Savas和Nick Kenyon促成。
据悉，Jack Gance与其兄弟Sam（Chemist Warehouse另一位联合创始人）合计身家已高达101.9亿澳元。
据业内人士爆料，全州排名第二的重磅交易同样位于Toorak，是一栋价值约4500万澳元的地中海复兴风格豪宅。
今年4月，该房产被登记在Patrick Quinlivan名下并设置了禁卖令。外界普遍确信，Patrick正是名模昆凌的父亲。而昆凌则是华语乐坛天王、全球唱片销量超3000万张的巨星周杰伦的妻子。
该房产由Melbourne Sotheby‘s International Realty的中介Antoinette Nido和Max Ruttner挂牌，尽管两人均对交易细节守口如瓶。
但Nido坦言，虽然加息阴霾未散且拍卖清盘率自2025年春季起有所下滑，但近期高端买家的乐观情绪已明显抬头。
Nido指出，聪明的资金正在敏锐地捕捉当下的买入良机，这正是房产周期交替时的典型表现。
位于Brighton区Kinane St的这栋豪宅以约2500万澳元售出。该气派住宅拥有泳池和水疗池、网球场、户外厨房、健身房、蒸汽浴室和一个可容纳1200瓶酒的酒窖。
自2025年7月以来，维州其他的顶流交易还包括：一处3280万澳元的Brighton豪宅、一笔3175万澳元的Portsea物业交易，以及一处价值3000万澳元的Hawthorn大宅。
对于那栋Hawthorn庄园，中介Kay & Burton的Scott Patterson不予置评。但知情人士透露，大手笔买家正是业内尊称为“Cobie”的英国加密货币传奇创业者Jordan Fish。
统计显示，上财年维州排名前五的顶奢住宅交易总额已飙升至2.19亿澳元以上。
相比之下，根据PropTrack的数据，墨尔本5月的住宅中位数价格约为99.5万澳元，这意味着前五名豪宅的总价，足够买下普通社区的220套住宅。
在卖家阵营中，同样是群星璀璨。今年4月，前零售帝国JB Hi-Fi老板Richard Bouris通过JP Dixon主管Jonathan Dixon，成功以超过2500万澳元的价格变现了其名下位于Brighton的奢华大宅。
此前不久的3月份，Regis Healthcare联合创始人Bryan Dorman也以约2000万澳元的价格，脱手了其在Toorak的物业，操盘中介为Marshall White的Marcus Chiminello二位。
而曾七夺墨尔本杯的传奇马主、皇冠赌场（Crown Casino）创始人、亿万富翁Lloyd Williams也在去年8月套现。他的墨尔本超级顶层公寓以1770万澳元卖出，由Kay & Burton的Gerald Delany和Oliver Booth负责。
在过去一年中，其他顶级富豪也动作频频。曾在澳洲富豪榜赫赫有名的Smorgon家族成员Rodney Smorgon及其妻子Anne，在圣诞节前以1100万澳元售出了他们位于Mornington Peninsula的庄园。
去年12月，德国著名凉鞋品牌勃肯（Birkenstock）的继承人、亿万富翁Alex Birkenstock以800万澳元买下一处Brighton豪宅。
作为Chadstone购物中心半壁江山的拥有者，John和Pauline Gandel夫妇近期将一处面积达7.78公顷的Mornington Peninsula庄园挂牌，指导价定在375万至412.5万澳元之间。
就在去年底，他们还以旗下关联公司的名义，斥资1675万澳元拍下了其Pt. Leo Estate雕塑公园旁一块20.48公顷的土地。
另外，Visy包装帝国女继承人Heloise Pratt也不甘示弱，将其名下的Toorak大宅以高达6000万澳元的价格推向市场。
Marshall White集团销售总监John Bongiorno指出，对于财力雄厚的高净值买家而言，地段和品质始终是金字招牌，而Toorak、Brighton和Middle Park等王牌富人区无疑稳坐金字塔尖。
高端房产买方代理公司Morrell and Koren的代理人Matthew Cleverdon表示，真正吸引富豪阶层的独特房产实属凤毛麟角，平时极少流入市场。
“当墨尔本的高净值群体在寻找优质住宅时，他们会发现好房源其实比人们想象的还要稀缺。”Cleverdon说道，“因此，一旦有真正顶奢的好房露面，这群人就会毫不犹豫、果断出手。”
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