剧透：欢迎王四营“新兄弟”

原创 顾问君 北京楼盘测评 2022-03-10 19:51

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今年北京第一批次集中供地结束后，保利+金地拿下的王四营04地块就成了朝阳东部置业群众们关注的热点。

据悉，项目将由保利操盘，盖因保利·锦上项目卖得不错，在王四营区域的操盘经验丰富。

这个项目进展神速，拿地不到1个月，据说项目定位和案名已经敲定。

顾问君独家获悉，项目案名仍跟“保利·锦上”有关，可能会是类似“锦上二期”这样的案名，前面加上金地和保利的公司名称。确切的案名虽然还没有官宣，但是案名的方向基本是沿袭“保利·锦上”的名号。

这也很容易理解。

一是保利·锦上已经在王四营区域和朝阳东部有了品牌知名度；二是保利·锦上目前积累了很多客户，包括因为预算原因暂时观望的客户，把这部分客户潜力释放出来，就能给04地块的新项目销售来个“开门红”。

说到这里，就牵出了第二个问题，王四营04地块的产品规划以什么产品为主？

据顾问君打探到的消息，锦上二期产品最大可能不超100平米，而最小户型可能从60平米起。

据悉，王四营04地块的产品规划以小户型为主，简单说就是“6-7-8-9”，也就是60平米、70平米、80平米、90平米左右的小户型产品都会有。

1、区域有小户型需求

随着北京市“70/90”政策解释为套内面积，整个市场上新增商品房的户均建筑面积快速上升。

大家都认为北京楼市是改善需求为主的市场，因此都喜欢做经济型三居，叠加土地成本高，开发商极限追求利润，在产品设计的时候更愿意多做大户型，少做小户型。对于一个项目来说，小户型房屋意味着建筑成本提高，利润率下降。

另外就是朝阳东部地区小户型产品的需求旺盛。“这里虽然离五环更近，但挨着地铁交通方便，来看房买房的也都是年轻人为主，大多是生活工作在CBD、大望路一带的上班族，”一位新房渠道销售说到，“刚需就认地铁盘，只是王四营上车门槛比较高，最小户型也要780万元”。

开发商们研究认为，王四营潜在的刚需客户并不少，只要门槛降低就能收获这波客户。

2、优质学校引发新需求

在朝阳，好学校就那么几所。

从北京市小学排名来看，朝阳排名靠前的只有朝阳实验、芳草地、陈经纶、外国语，这次海淀“六小强”中的北京十一学校进驻王四营，还是小学+初中9年一贯制，朝阳虎妈们有了新目标。

说到北京十一学校分校的成绩，位于亦庄的实验中学可做参考，感兴趣的读者自行查阅资料，这里就不展开了。

很多有教育需求的刚需闻风而来，据说保利·锦上接待的客户当中就有很多人打算给孩子买个小户型的房子，在这里先占个学区名额。

3、“前店后厂”够时尚

在朝阳区的发展定位中，王四营属于产业居住融合发展组团，从规划文件上看，焦化厂文创区是区域产业发展的支柱。其中规划有动漫产业园，围绕动漫产业的新兴业态，激发王四营发展新动能。

这个“新动能”要从两个层面来理解，第一，可以为区域提供更多就业岗位。

比如城市核心区的文创园出租率一直处于较高水平，大量城市青年工作在其中，与之相邻的住宅可以很好解决职住平衡问题。

而文创产业中不少业务采用工作室模式，比如直播带货，在家就可以完成，俗称“前店后厂”。

第二，可以提升区域内文化、艺术生活的内涵。

说白了时尚爱玩的年轻人来了，整个区域的配套也会随之变化。比如老人居多的住区，街区商业以超市、药店为主；年轻人居多的住区，街区商业以便利店、咖啡屋、小剧场、密室逃脱等网红打卡地为主。

对于追逐时尚的朝阳青年，这是个大利好。

4、四环更需低首付

据悉项目将在60平米、70平米、80平米、90平米四个面积段上各打造一款户型，以满足区域刚需的置业诉求。

以60平米计算，王四营区域的上车门槛将降至426万元，而且还是普宅！首付只需要150万元！

无论是时尚单身贵族，还是教育刚需小太阳家庭，这个价格足够震撼。

回看保利·锦上的销售成绩，项目大概还剩约100套房源，114平米户型去化比例最高，有着“选楼不挑层，挑层不选楼”的不愁卖。

在售楼处，顾问君听到一位来访客户询问是否有清退的房源。但是销售很抱歉地告诉这位客户：没有退出来的房子。

“锦上二期”的定位与“大哥”完全不重合，很多没买上保利·锦上的客户可以买“锦上二期”。