北京买房：理清思路，购房建议406|买房|二手房|学区房|安置房|新盘|现房

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

男，28岁未婚，公务员，月入1w左右，首房首贷。因为工作单位在长安街，所以准备在1号线沿线买房。之前家里人给买了个商住（不在我名下），一直自住，但升值输了大盘，所以请问是否该卖掉置换？

如果卖掉能收到150w左右，总计首付220w，准备入手升值高跑赢大盘的次新房两居室。但又考虑将来孩子上学的问题，所以一直犹豫是否提前准备学区房。请问哪个方案合适？另外是否可以考虑新房，只是犹豫交房时间较晚。

A：

1、猛一看以为是要征婚呢。

2、商住，一般都建议是要么就甭买，买了也就甭卖了。优势就是租金高价格低，劣势就是升值慢，看自己注重哪方面了。已经买了，也知道升值输了，那现在卖相当于割肉，可有点儿疼。我没明确建议，自己考虑好吧。

3、220万，包括税费了吗？次新房两居室，一般在80平左右吧，400多万，不超过6万一平。1号线沿线，还得跑赢大盘，不是太容易。另外这一号线指的是东还是西啊？常规建议是东边，但6万的价格，基本都到了五环外了。跑赢大盘不容易，只能说大概率不输。看看管庄常营一带吧，能买到商品房，勉强算次新，但期望值别太高。不落后是正常的，超出的话得看发展情况。

4、既然是未婚，这会儿准备学区房早了点儿，得十年八年才用得上呢。学区房基本都在500万以上，220的预算都不太容易买到。基本就是和老破小占坑儿房，溢价较高，居住的性价比可较低。所以常规建议都是先解决自住问题，等孩子上学前再考虑学区，或许到时候选择更多。而且这几年是入学高峰期，2025年之后说不好。

5、还是先考虑好这商住怎么处理吧。不一定太好卖，先问问中介，然后再做资金预算。另外还有一点，收入是1万，那这月供怎么解决？120公积金+80商贷的组合贷月供就在1万了。

仅供参考。

二、

孩子25年上学，现在看了两个房子，比较纠结听听你的建议。一个是龙体片区的，对培新小学，劣势是一层，采光不太好。另一个是望京的利泽西，优势是望京上班近，但是担心以后不是单校，朝阳学籍。另外看这几年朝阳在快速发展，东城有没落的迹象。

A：

1、我不是搞教育的，学区的选择只能家长定。

2、常规建议，如果是牛娃那就选朝阳，高分段和东城一致，只要孩子能考到前30%就能上不错的高中。如果是普娃就建议东城，毕竟整体资源好，也在全北京最均衡。龙体随便的中学就都不错，比朝阳的好学校多。

3、东城没有没落，成绩还一样。只是天牛娃被西海给弄走了不少，所以显得成绩下降。其实一直都这样儿，水平依然很强。这是教改政策的原因，师资并不受影响。朝阳是发展挺快，但毕竟好中学少啊，牛高更少，竞争比海淀都激烈，所以更适合天资较好的孩子。

去年一个家长留言，他家孩子在朝阳不错的中学上初三，班主任只选出1/3的孩子单独组群，认为是能确保上高中的。虽然这个群后来被解散了，但能说明这竞争程度吧。一个班不到40个孩子，十多个肯定上不了高中；另十多个没谱儿，肯定上不了牛校；只有前十几名能争取一下，这就是现状。以后也未必能提升多少比例，毕竟朝阳太大孩子太多，又没有海淀的底子，还得慢慢来，教育氛围是需要积累的。

4、总之看孩子的天资吧，比较不错的去朝阳，房价相对低，溢价也不算高。普通的还是在东城保险点儿，毕竟2025年的孩子也不算太少。

仅供参考。

三、

您觉得总价400万买房，大兴高米店、旧宫、瀛海，哪个区升值空间大一些？中介给推荐了大兴新城站的首创美澜湾，东城回迁房，劳您给分析分析？我住大兴福苑小区，19号线二期南延线可能会在附近设一站，是等地铁确定了卖房，还是现在卖房合适呢？

A：

1、这还是谈具体小区吧，400万的预算不算太宽裕，谈板块意义不大，太宏观了。

2、美澜湾不是回迁房，是安置房，稍微好一些。但这也不用分析什么，既然是安置房就是自住为主的小区，从投资讲排序很靠后了。全北京的安置房小区没什么升值好的，最好成绩就是跟随板块大盘。

逻辑很简单，人们为什么要到这种小区来买房？图的就是价格低，否则何必大老远的来买安置房性质的？那既然大伙儿都是抱着这个目的来的，有可能出高价吗？所以无论安置房还是回迁房，以及保障房都有隐形天花板，也就是不能超出板块大盘，否则就没人买了。人们去小饭馆儿吃饭图的就是经济实惠，不可能涨到大酒店的价格，那也就没人吃了。

所以就是以自住为主吧，其他的期望值别太高，全北京没什么升值高的。不少安置房小区的成交量都很大，但价格上不去。

3、19号线南延线，刚开始规划吧？我也不知道具体线路，指不定还等多少年呢，未必等得及。而且大兴不是燕郊，对地铁的渴求不是太强烈。地铁在北京也不算新鲜事物了，如果板块配套没有大变化的话，很难说靠交通就能拉动房价，北京已经很多年没这种案例了。

不好建议，仅供参考。

四、

背景：1、孩子明年23年上小学，且二胎临产，因此近期有换房改善兼顾学区的想法；2、因首付和总预算有限（原规划首付230，总价450），且都在东边上班，想改善兼顾学区，只能选择朝阳中等学校，之前重点看过常营官庄的二手房，这个预算基本谈不上太大改善；

3、近期关注了王四营地区的新盘，限价商品房，均价7.1万/平，重点是保利锦上这个项目，114平的三居非常满意。关键是配建十一学校朝阳总部，九年一贯制，还有高中。总价将近800万，首付320万，月供2.8（部分房子单价可以6.9万）。这个价格虽然严重超过预算，但使劲努努力加上一定外债，也不是不可能实现，只是压力会非常大。

4、同样总价800万预算下，没有遇有同样居住体验且有不错学校、地铁配套的房子，且二手房似乎首付压力更大，当然月供会小一些。5、这次改善以自住为主，至少10年不会再换房。

问题：

1、您对王四营区域的看法？区域规划对应的房产保值、增值情况；

2、这个区域有3个在售新盘，均价都是7.1万，了解到东坝、海淀的新盘均价都在8万以上，且均在五环外，学校及交通配套也不理想，您怎么看待王四营新盘的单价？

3、请教如果后期买这个楼盘的现房或者二手房，价格会有什么变化？目前买期房资金筹集周期很紧张，但又担心买现房或者二手房没有房源买不到或者价格升高买不起。

4、十一学校实力您怎么看？通常海淀名校到朝阳办校（据说是朝阳总部）对应朝阳学校的教学质量您怎么看？

5、您对近期各地降息降低首付比例对北京楼市的影响，怎么解读呢？

A：

1、王四营，之后的不知道，只能说之前的一般。朝阳区没太重视东南沿线，否则也不至于把安置房保障房什么的都规划在这儿。先自住为主吧，其他的期望值别太高，看产业的发展了。

2、我怎么看王四营的单价？我是给开发商打工的，多贵都不嫌贵。这就看自己了，想说优势随便就一大篇，开发商动辄几千万上亿的推广费不是白掏的。想挑毛病也有的是，这没必要琢磨。

提醒一点，限价房是双重限价，一限单价，二限利润，政府不是炒房的，人家的目的是打击炒房，不是帮买房的发财。他们是定价专家，只要是开出的价格一定是卡脖子价，尤其是新区，一定是让开发商通过努力勉强够得着的价格。7.1万，赶上华侨城了，同经度朝青的不少小区也就是这价格。高不高的没标准，看自己的判断。

3、后期价格变化，不敢预测。