作者：野笔大雄

3月14日0点，广州市公共资源交易中心、广州市黄埔区人民政府广州开发区管委会官网同步上线公告，确定广州黄埔区新溪村旧村改造项目由华润置地（主）、安德股权投资、广州开投润埔实业为本项目合作企业。

图片来源于广州市黄埔区人民政府广州开发区管委会官网

其中，广州安德股权投资有限公司为平安不动产子公司。广东开投润浦实业发展集团有限公司为广州开发区投资集团有限公司子公司（广州开发区国有资产监督管理局全资控股）。

华润加平安，再加上地方国企广开投，强强联手的阵容是旧改项目持续推进的有力保证。

不过，业界关心的是，新溪村城市更新项目最终落地的商业部分，是万象城吗？

多年考察、拉锯，终迎华润正式入驻

2018年5月5日，黄埔区政府、广州开发区管委会与华润（集团）有限公司签订战略合作协议。华润集团计划在该区投资建设粤港澳大湾区总部，并开展城市开发、金融服务、科技创新、医疗健康、商贸零售、综合能源等核心业务，计划总投资超千亿元。

图片来源于光明日报

2018年6月13日，广州开发区金融控股集团有限公司（现已更名为“广州开发区控股集团有限公司”）在其官方公众号上发布，“6月8日，黄埔街道办、开发区金控下属企业润埔公司组织黄埔区新溪村代表40余人前往深圳华润城（大冲旧改）项目参观”。

图片来源于广州开发区控股集团官微

2018年10月26日，华润相关代表出席了“黄埔街下沙社区新溪街石牌地块低效限制物业处置补偿协议签约仪式”并担任了该活动的出资方，而在活动上，也有专门提及“黄埔核心商业区旧改事宜”。

2019年8月8日，“黄埔新溪城市更新”公众号推文显示，黄埔区黄埔街道办主任黄烜煜、副主任陈水增、下沙经联社董事长张曜三等一行抵深参观考察华润大冲和深圳湾项目，华润置地华南大区助理总经理王渊、华南大区城市更新广州区域总经理程昆及相关人员接待陪同到访代表团，并进行深入沟通。

图片来源于黄埔新溪城市更新公众号

经过数年紧锣密鼓的推进工作，终于尘埃落定。期间，广东开投润浦实业发展集团有限公司还发生了一次股权变更，由广州开发区控股集团（原为广州开发区金融控股集团，实控人为广东经济技术开发区管理委员会，已于2021年1月更名）全资控股变成现在的广州开发区投资集团全资控股。

图片来源于企查查

合作方东家都换了，华润终于正式进驻了新溪村旧村改造项目。而整个项目中的商业部分，也是这些年来坊间最为津津乐道的话题——华润究竟会带来万象系的哪个产品？

“笃定”的黄埔与“暧昧”的华润

关于产品线，最开始的传闻就是万象城，坊间对此也曾有质疑。笔者查阅官方信息后发现了一个有趣的现象。

在广州黄埔发布公众号上，笔者发现，最早在其2020年10月30日的推文标题中，广州黄埔发布便采用了“引入万象城”的字样。而推文内容则是关于10月28日新溪项目展示中心动工仪式。

在其后的推文中，同样采取万象城来描述，俨然是“木已成舟”。

而在华润置地城市更新官方公众号中，2020年10月28日新溪项目展示中心动工仪式的推文中则用的是“引入万象商业购物中心”。

随后，在2021年3月28日，新溪旧改项目展示中心暨样板房开放，华润第一次明确定为“万象城”。

但第一次也是最后一次。2021年7月6日，华润使用“引入万象商业”来描述现状。

而之前，华润曾把项目展厅沙盘上的“万象城”标识牌拿掉，更是引发坊间诸多猜想。

相较于华润“暧昧”的态度，官方的态度则要坚定得多，从始至终一口咬定是“万象城”。

广州黄埔商业发力

2021年9月30日，《广州市服务业发展“十四五”规划》发布，对黄埔未来五年服务业发展布局提出新要求、新方向。黄埔区随后编制了《广州市黄埔区广州开发区商业网点布局与发展规划（2020-2030）》。

《发展规划》中，拟定规划期内建设3家5星级酒店、5个以上大型商业综合体、1个博物馆、1条特色风情商业街（港湾路），商圈商业经营面积超过60万㎡。

而在《广州市黄埔区广州开发区广州高新区加快国际消费中心城市建设扶持办法》中，强调大力支持在黄埔区高标准建设购物中心，具体而言，可见第三条：

对获批五星购物中心的，按照项目投资额的10%给予运营方最高5000万元的一次性扶持。 对中国连锁百强企业运营的新建购物中心，营业面积3万平方米以上且开业后正常营业1年以上的，给予运营方500万元的一次性扶持。 支持在本区新建优质购物中心。对开业后正常营业1年以上且开业率90%以上，营业面积2万平方米以上、5万平方米以上、8万平方米以上的，分别给予运营方100万元、200万元、300万元的一次性扶持。 支持在本区建设新零售生活超市。对新开设的营业面积3000平方米以上、5000平方米以上、1万平方米以上，开业后正常营业1年以上的，分别给予运营方30万元、60万元、90万元的一次性扶持。

同样，首店方面奖励可见第五条：

对在本区开设亚洲首店、中国(内地)首店、广州首店的国外知名品牌的企业，对其开设首店的项目投资总额超过100万元的，按照该店项目投资总额的30%，分别给予最高1000万元、800万元、500万元的一次性扶持。 支持引进本土知名品牌首店。对在本区开设中国(内地)首店、广州首店的本土知名品牌的企业，对其开设首店的项目投资总额超过50万元的，按照该店项目投资总额的30%，分别给予最高500万元、300万元的一次性扶持。 支持引进免税店。对在本区开设免税店的企业，按照项目投资总额的30%给予最高200万元的一次性扶持。 支持引进体验店。对在本区开设科技品牌或独角兽企业体验店的，对其开设体验店营业面积200平方米以上，且项目投资总额超过200万元的，按照该店项目投资总额的30%给予最高200万元的一次性扶持。 支持引进中华老字号。对在本区开设中华老字号门店的企业，按照该店项目投资总额的30%给予最高50万元的一次性扶持。 对成功引进上述国外知名品牌首店、免税店、本土知名品牌首店、体验店、中华老字号的企业，按照每引进1家名店分别给予50万、50万、25万、15万、10万元的标准，给予一次性扶持。

更重要的还有第九条：

对带动性强、地方经济发展贡献大的重点项目，经区政府、管委会同意，另行予以重点扶持。

黄埔区对于高端商业项目的渴求溢于言表。

华润愈发重视广州市场

目前，华润在广州一共参与3个城市更新项目，分别是：黄埔新溪村城市更新项目、白云石马村城市更新项目、南沙芦湾村城市更新项目。

目前，白云石马村城市更新项目于2020年7月3日公布了项目改造方案编制中标候选人名单。南沙芦湾村城市更新项目则在2019年11月进行了基础数据公布。相较而言，黄埔新溪村城市更新项目的进度是最快的。

而对于华润来说，相较于深圳而言，其在穗的基础较为薄弱，进入市场的时间也比较晚。不过，却非常重视这个“后起之秀”。

2021年3月，华润开始将华南大区总部逐渐迁往广州。同年5月，华润对华南大区进行组织架构调整，将华南大区拆分成华南大区和深圳大区。

图片来源于华润置地官网

深圳从原先的华南大区被剥离出去并单独设置成一个大区，并由华润置地党委书记、执行董事、总裁李欣直管，“嫡长子”地位稳固上升。而广州在新的华南大区内部将会扮演一个“领头羊”的角色。

根据克而瑞数据显示，2021年华润置地在广州的权益销售金额仅40.59亿元，排名第29。而前10门槛的权益销售金额达到88.52亿元，是华润置地的2倍还多。

根据行业媒体报道，新溪城市更新项目属于片区统筹改造项目，分为旧城和旧村两个部分，总改造范围约35.60公顷，其中旧村改造范围约13.98公顷，旧城改造范围约10.37公顷。

其中，旧村改造部分预计投资金额接近100亿元，包括拆迁安置约22亿元的费用。旧城改造部分的预计投资金额则超过100亿元，两部分加起的预计总投资金额超过200亿元。

未来，项目将落地约20万㎡商务办公和17万㎡商业服务，预计经济总量产值约205亿元。

图片来源于广州黄埔发布

作为华润在广州落地的第一个城市更新项目，新溪村无疑肩负着提振销售额的重任和华润对广州市场的“进攻号角”。

基于双方对于新溪村城市更新项目的重视程度，笔者认为，至少在项目前期，双方对于究竟是万象城还是万象天地（从黄浦区领导赴深考察的目的地中有华润城和万象天地推测）是展开过一番讨论的。从结果来看，黄埔区应该是希望华润能够带来其最负盛名的万象城品牌。反观华润，则应该是出于审慎的态度和多方面的考虑，至少目前并不想向外界透露结果。

此前，坊间甚至有传闻，华润可能会带来一座M2级别的万象城，甚至可能是一条新的产品线（万象前海珠玉在前）。

现在，随着华润的正式签约入驻，距离答案的最终揭晓，一定是越来越近了。

你对华润黄埔旧改怎么看？

最终落地的会是华润万象城吗？

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