深圳-小产权房-买卖中的两证一书以及历史遗留

小产权房买卖中的两证一书

以及历史遗留

最近绿景白石洲城市更新项目拆迁速度不断加快，带来的是白石洲回迁房交易市场的火爆，然而还是有许多的客户对于小产权房的买卖心有疑惑，深圳的小产权房主要分为几个种类，分别是：村委统建楼、开发商集资房、个人宅基地房、军产房。今天我们就来详细了解一下小产权房是怎么来的以及深圳小产权房买卖市场中的“两证一书”和“历史遗留”。

小产权房的由来

深圳有两次重大改革，第一次是1992年6月深圳设立特区，把特区农村城市化，通过征地的形式把特区集体土地变为国有土地，村集体改成村集体股份公司，村民变股东。第二次就是2004年著名的“土转”改革，为深圳成为国际都市奠定了坚定的基础，但也给深圳埋了一些隐患。改革后，一些国有土地没有被政府实际管理，原村民继续在上面从事经营活动。在外来务工人员对廉价租住房屋的迫切需求下，许多村民在改革时为原村民预留的宅基上建了布局混乱的“接吻楼”“握手楼”，这个就深圳城中村的起源！

两证一书

小产权房的两证一书指的是建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，兴建住宅用地批准通知书，各地的详细样子可能不同，大致可以参考下面图片：

01

建设用地规划许可证

02

建设工程规划许可证

03

兴建住宅用地批准通知书

2003年10月30日，深圳政府下发了《深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的通知》（深府【2003】192号）宣布从即日起，“在宝安、龙岗两区27万农民全部转为城市户口，深圳成为全国第一个无农村无农民的城市。在城市化中最为敏感的土地国有化问题上，深圳这次没有依循征地的旧路，而是开创性的采用了“转地”的方式，因此备受争议，“深圳转地”成为中国土地制度和法律框架下名副其实的“特例”。

在土地国有化的过程中，为了照顾原居民的利益，深圳市政府为他们每户划出占地不超过120平，层高不超过5层，建筑面积不超过480平的住房标准，超过这一面积都属于违法建筑。这个也是深圳政府一直宣称深圳没有小产权房，只有违建的原因。最先开始，村民的房子都是有报建的，有这二证一书就是农村正规经过审批的宅基地！有这两证一书才能建房子，等村民的房子建好后，国土资源所会到实地检查是否按批准面积和要求使用土地，对符合要求的建房户核发集体土地使用证书。村民凭土地使用证及规划许可证申请办理房屋所有权证！也就是农村自建房房产证！（猪肝本由此而来，慢慢又从猪肝本转绿本国土局可备案）事实上好多的房子都申报，但建成之后基本上都没有报验领证，因为全部都超标了，没法报验啊！这个就是为什么会有两证一书的存在！

历史遗留的由来

随着各种违建、小产权房不断的蚕食着深圳的国有土地资源，并已达到了非常恐怖的程度（据有关统建资料，小产权房占有达到53%），于是深圳政府在2009年5月份深圳市第四人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过了《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》全面推进农村城市化历史遗留违法建筑的处理工作。市政府应当全市违法建筑进行全面普查，建立违法建筑台帐和数据库，逐项列明建设当事人或者管理人、区位坐标、用地属性、建筑面积、建设时间、类别和用途等内容。这个就是《历史遗留普查的来历》，有关普查的结果处理，其实深圳政府这几年一直都在很努力处理解决。并慢慢盛行棚改旧改来真正解决土地国有化。

小产权买卖市场情况

2003年底，时任深圳市常务副市长的许宗衡，牵头组成了联合课题组，历经8个多月拿出了两份报告：《关于违法建筑问题的调研报告》、《关于城中村改造的调研报告》。报告披露了两项鲜为人知的消息：一、深圳21世纪城市战略重点、总面积170多平方公里的大工业区近几年已被违法建筑蚕食了近20平方公里土地，目前已经很难找到成片的被征土地。二、全市90%以上的违法建筑都分布在城中村内。而“城中村”的主体恰恰就是“小产权房”。

深圳户籍原村民35.8万人,拥有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋,总建筑面积约1.2亿平方米,占全市住房总量的49%。农民房价只有商品房价的1/3-1/2。从1978年的小渔村，到目前拥有常住人口846万的国内一线城市，深圳几乎没有“老城区”，所有的城区都是“农村城市化”的结果。在深圳市发展之初，中国房地产制度还不健全之时，遗留下数以十万计的“违章建筑”，也就是没有取得房产证的“小产权房”。从1999年开始，深圳就陆续出台了多个规定，力图解决“小产权房”问题，但是效果并不明显，直到2004年，依然存在大量农民（村集体）集资建房出售的案例，“两规”并未能解决“历史遗留问题”。

很长时间以来，绝大多数深圳农民的生活已完全依赖于土地出让、私房出租以及从集体土地开发中所获得的红利。这些面积巨大的“已建成区”虽有违《土地管理法》，却已成既定事实，这是深圳市政府不得不认真面对的重大课题。

有着"历史遗留"和“两证一书”的深圳小产权房本身不是违法的，但是买卖了就属于违法销售。深圳政府不公开承认，但是也不强制执行，只要拆迁或者旧改，购买了小产权房的业主都会得到相对应的赔偿，当然，小产权房的客户也应该注意，购买小产权房，应当尽量选择提供“两证一书”，或者是有历史遗留回执单的房子，这类房子一般如果旧改赔偿，就是谁拿着证就赔偿给谁，因此一定要注意保管。

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