一场大会，揭露广州城市格局的未来变化。
最近，“2024年 世界创新大会”在广州召开， 它把粤港澳大湾区崛起的关键，明确点了出来。
即：未来大湾区动力引擎，不再是资金和土地，而是科技创新、人才技术。
它预示着，广州城市发展的重心和价值风口，将从CBD转向科创高地。
｜广州航拍图
｜广州楼市发布 摄
据了解，今年这一届世界创新大会，规格很高。
光是出席嘉宾，就有省市领导、各国经贸代表、诺奖得主、国内外院士、高校校长等。
其中，各国和大湾区签订了60多份产业与技术合作大单，把科技创新对城市、经济发展的重要性，具象化体现了出来。
而高校作为科创“策源地”，也被推到了台前。
比如清华、北大、港科大（广州）、中大等名校，就扮演了技术输出角色。
｜2024年世界创新大会
｜图源：大会官网
今年以来，高层频繁提及新质生产力，城市往科创发展的方向，已经很明确。
也就是说， 未来包括大湾区在内的很多城市，依靠人才与科创技术驱动，将是常态。
而顶流高校周边，往往是科创氛围最浓的地方。
像中大、五山、大学城等板块，它们周边基本聚集了大量的科研院所、科创企业和技术人才。
换言之，顶级高校对于城市的重要性，会越来越突出。
｜广州楼市发布 制图
从更宏观的角度来看，意味着城市价值的中心，将会由过往CBD，迁移至高校周边。
国内外很多著名的科创城市，其实已经证明了这点。
比如斯坦福大学附近的硅谷、清华北大周边的中关村，它们的物业价值，就远远比CBD更高。
｜广州楼市发布 制图
而在广州，一些高校房物业，其实也在悄悄跑赢CBD住宅。
比如中大、华农等高校内，就相继有二手房源挂出单价10万+/平房源，叫价姿态比珠城业主还强硬。
｜图源：贝壳找房
甚至，拉长时间周期来看，“高校房”的复利，与珠城CBD相比，还有过之而不及。
楼市君梳理数据发现，广州高校周边的很多小区，价格一直在高歌猛进。
像大学城和五山板块，它们周边的一些二手房源，近10年均价涨幅基本达到180%以上。
而珠城部分标杆小区，因近两年行情调整，房价涨幅明显缩水，有些甚至直接被高校房反超。
可以看到，高校房的市场统治力，已经在广州初步显现。
｜广州楼市发布 制图
其中，一些顶级高校周边的新房，它们的价值潜力，被越来越多买家看到。
像香港科技大学（广州）旁边的越秀·天悦云啟，今年开盘的时候，就遇到不少投资买家来抄底。
他们认为，楼市行情日益分化，许多CBD物业频繁出现价值“塌陷”，很重要一点就是潜力透支。
高校周边的科创产城，作为城市新兴力量，想象空间更广阔。
港科大作为QS排名比中大还靠前的高校，它带来的价值效应，显然是毋庸置疑的。
因此，越秀·天悦云啟自今年7月入市后，销量一直处于暴走状态。
据了解，项目开盘3个多月，1-4栋的去化，就接近9成左右，和中心区很多流量热盘相比，有过之而无不及。
｜项目效果示意图
｜图源：项目资料
而且楼市君听说，这还是项目未开渠道的情况下。
由此可见，它的市场影响力与号召力。
事实上，天悦云啟市场引力强劲，“高校房”仅仅只是浅层标签。
更深层的逻辑，还在于它是“产学研居”一体化发展的EOD模式。
它们与硅谷类似，往往具有产业爆发力猛、城市资源明显倾斜、高知人群聚集、高端配套扎堆等特征。
而天悦云啟周边，就是如此。
背靠港科大，产业孵化力强
很多人一提到港科大，只知道它在全球高校的QS排名。
但很少人知道，这所创立33年的世界名校，在科研能力上，一直是国内领头羊。
截止到2024年，港科大孕育的独角兽企业，就超过10家，其中不乏大疆、云洲智能、商汤科技等明星企业。
这种科创孵化实力，堪比黄埔一个区。
难怪港科大，常常被外界称为大湾区“智脑”。
｜广州楼市发布 制图
而港科大（广州），则汇集了它所有精粹。
不仅有大量名师教授落地南沙，首批开设的专业，也涵盖了人工智能、数据科学、先进材料、微电子等前沿领域。
未来，整个庆盛校区，将招生超过1.7万人。
这也意味着，港科大将为庆盛片区，源源不断注入科创“活水”。
如今，这样的效果已经初步显现，比如越秀在项目旁边打造的IPARK粤港智谷园区，就是庆盛首个和港科大深度“牵手”的产业基地。
目前，该园区已经引入了120多家科创企业，包括广汽能源、蘑菇物联、三七互娱等。
｜广州楼市发布 制图
如果视角放大到整个庆盛片区，情况也是如此。
截止到目前，包括云从科技、小马智行、科大讯飞、海尔、微软等巨头，已经落地庆盛。
可以说，现在的庆盛板块，已经有科创高地的模样。
｜广州楼市发布 制图
官方力挺！城市资源扎堆聚集
除港科大这一大IP，天悦云啟还搭上了庆盛板块价值爆发的顺风车。
如果站在城市层面来看，庆盛可以说是最近几年，南沙风口最盛的区域。
从高层频繁考察，到双15%税收优惠，再到被国务院点名，不仅规格一个比一个高，板块资源也是扎堆落地。
比如，作为大湾区的城市枢纽，它汇集了5地铁+3高速+2高铁的庞大路网，可直达香港、深圳、东莞等湾区城市腹地。
不过分的说，未来的庆盛，是广州与湾区其他城市联通的桥梁。
｜广州楼市发布 制图
而且，南沙为 腾出土地，推动庆盛发展，曾一口气搬空4条村。
并在这块区域布了一盘大棋， 系统性规划了“北研、东产、西城、中核、南创”五大功能区。
把“产学研居”基因属性，直接夯实进整个板块。
｜广州楼市发布 制图
而目前，整个板块的规划蓝图，已经初具规模。
包括庆盛枢纽、新鸿基INC、庆盛智造港、奥飞数据科创总部、越秀N+天地等，都在一个个落地。
｜广州楼市发布 制图
高知群体集中，圈层与教育价值走高
另外一方面，随着港科大这一顶尖学府的落地，它对板块人文圈层和教育价值的重塑，也已经逐步显现。
比如，在天悦云啟的客群中，港科大教授、讲师，以及周边科创企业高管、科研人员，就占了大多数。
这代表着，它圈层极为纯粹，大部分以高知群体为主。
｜香港科技大学（广州）航拍
|广州楼市发布 摄
一般来说，业主层次越高，家庭底蕴、教育观念就越好，孩子的教育起点也更高。
在高知圈层的熏陶下，社区和学校也更容易形成良好的学习风气。
而港科大旁边，面向港澳台同胞、以及外籍学员招生的民心港人子弟学校，将采用国际化、先进前沿的教学方式。
也就是说，整个板块的教育环境和起点，水准都相当高。
楼市君此前就曾听说，有业主买入天悦云啟，就是让孩子能近距离触摸顶级学府学术氛围。
｜广州南沙民心港人子弟学校
|广州楼市发布 摄
不难想象，当一个社区、一个板块，聚集着大量高知群体的时候，这一区域的圈层与教育价值，含金量会有多高。
由此可见，站在风口中心的天悦云啟，表面上是“高校房”标签。
实际上，它背靠的是极具爆发力“产学研居”EOD的价值体系。
值得一提的是，EOD模式下的庆盛，也在用舒适性与宜居性，凸显它的居住价值。
作为深耕庆盛的越秀地产，更深知这点。
所以天悦云啟在打造项目的时候，特意与港科大共创，把不少港人熟悉的元素植入了进来，打造成了庆盛片区首个新一代港式国际社区。
不仅风格独特，而且在居住体感上有很多亮点。
｜项目社区
|图源：项目资料
空中连廊，串起N+种生活场
一般而言，港式社区在设计上，往往很注重出行效率、功能业态、社区邻里活力等。
而天悦云啟在打造项目时，依托47万方的大体量社区，很巧妙的解决了这些关切点。
它在整个社区中，分别设置了2个广场、一条低街、一条高街、一个N+聚所，构成了一个包罗万象的N+天地。
｜项目社区配套构成
|图源：项目资料
其中，参考纽约高线公园、香港人行天桥打造的“高街”，将作为空中连廊。
把社区、地铁站、商业街区、大学、滨水公园、社区聚场，全部串联起来。
未来业主只需要通过这条连廊，就能直接触达各个生活场景。
｜广州楼市发布 制图
比如在楼下的N+聚场，享受米其林星级主厨出品；去低街潮流街区，品尝咖啡、逛文创产品等……
甚至，你还能在家门口的N+聚场内，看艺术展、参与文化沙龙。
大量的生活场景，集成展现在社区门口，意味着业主未来一推开门，就是潮流、时尚、文艺的生活场。
｜项目N+聚场实景图
|图源：项目资料
小高层设计，低密社区
另外，在宜居舒适性上，天悦云啟这个港式社区，做的也很加分。
它把庆盛板块环境宜居的属性，一同延续到了住区内。
比如项目一期的容积率，仅有2.93，而且大部分都是小高层设计。
像1-4栋层高仅有17层，5-6栋26层，并且全是2梯3户或2梯4户。
｜广州楼市发布 制图
相当于一部电梯，可能只服务25户家庭，要知道，广州大部分改善社区，一台电梯，对应的基本是50-60户家庭。
未来业主无论是候梯时间，还是居住舒适性，都足够体面。
而且，为契合广州的气候，项目在楼栋排布上，采用了“倒三角”分布，它由此也带来了两个好处：
一是超过92%的户型，实现户户朝南，做到超大面宽采光通风。
二是避免了楼栋对望，给业主留有足够的隐私与尊重。
｜广州楼市发布 制图
新规户型，空间感翻倍
至于户型产品，天悦云啟标签性更突出，它是整个南沙首批采用新规设计的项目。
据了解，项目主推建面约89-169平三四房户型，在空间尺度上，普遍实现了放大设计。
比如项目的全系列户型，都贯彻了LDKB+X空间的一体化设计，它可以打破原来的空间壁垒，把不同功能区串起来，形成大公区。
像169平大户型，拓展X空间之后，将获得一个宽度超8.4米的超聚厅，这种尺度，目前市面上普遍只能在200平以上的大平层看到。
这种灵活的空间处理，既提升了居住品质，又可以根据家庭周期，实现房间功能“折叠”。
而它的酒店式主卧，不仅内置双L型飘窗，整个面积也达到了34平，比很多改善户型一个客厅还大。
｜广州楼市发布 制图
另外，户型采光面，也有显著提升。
比如129平户型，光是客厅阔景阳台的面积，就做到了10平米，而且还实现南北对流。
直接把户型的宜居舒适性，做到了新的越级。
｜广州楼市发布 制图
即使是小户型，也同样能体验到 “大空间化 ”的尺度。
像最小面积段的89平户型，把市面上最流行的 LDKB一体化、可“折叠”的X空间、阔景阳台等设计，都聚合起来。
甚至它的客厅，还预留了一个进深长约8.6米的收纳墙。
对比市面上大部分同类面积的户型，它的收纳空间，几乎做到了翻倍。
｜广州楼市发布 制图
综合来讲，随着城市发展模式更迭，原有的楼市逻辑和居住理念，已经发生了根本性变化。
带有科研、创新色彩的高校地带，价值性越来越突出。
但这些“产学研居”区域，空间资源往往稀少，像庆盛板块住宅区域仅有4%。
广州其他开发较早的重点高校周边，也是如此，且房价基本在500万乃至千万以上。
而天悦云啟作为与港科大（广州）“伴生”的社区，不仅填补了这一空缺，它的门槛也更为亲民，总价约160万起就可以上车。
楼市君听说，目前项目主力在售楼王单位5、6栋房源，与此同时，随着年末到来，天悦云啟也将推出一系列优惠。
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