买房，一直是中国人觉得最靠谱的投资方式。无论身在国内还是海外。
风险低、扛通胀……在新冠疫情和动荡局势的当下，如果手头有闲钱，购置物业恐怕是很多身在欧洲的中国人的不二选择。有生活在奥地利的华人读者向《欧洲时报》表示，自己在维也纳买房后发现一栋楼里居然有10户是中国人。
很长一段时间以来，相较其他欧盟国家，奥地利银行对房地产贷款的标准非常宽松，甚至有的人手头没有闲钱，买房所需要的全额完全靠向银行贷款，也能把房子买到手。而且贷款利率只有百分之零点几，低得惊人。
不过，这一切就要被改变了！
奥地利国家银行（Österreichische Nationalbank）数据显示，从2010年开始，奥地利房产价格上涨199%，2007年初至2021年第三季度之间上涨了248%。奥地利国家银行副主席表示，这比我们以前看到的增值速度要高得多。与此同时，新冠疫情爆发后，物价大幅上涨。2019年底以来，信贷增长也“显著加快”，最近更是达到近7%。
因此，从今年夏天开始，一套新的贷款标准将在奥地利具有法律约束力：还想在奥地利买房，必须支付至少20%的首付（包括管理费用），分期贷款每月的还款金额不允许超过家庭每月净收入的40%，而且贷款期限不得超过35年。
当然，根据每位贷款者的收入情况，依然会有转圜余地。奥地利国家银行表示，每个欧盟国家都计划有百分之几的例外配额。此外，现有贷款不受新政实施的影响。
有调查显示，奥地利目前有超过一半的贷款不完全符合新政要求，超过一半的借款人首付资金不足20%，近20%的人用超过40%的每月净收入偿还贷款。更有一小部分贷款期限超过35年。
政策一出，是否会对奥地利房价产生影响？
房价还能再涨吗？
现在是否依然适合买房入市投资？
《欧洲时报》记者为此专访了奥地利地产及信贷领域专业人士，听听他们对奥地利房价是否会受到贷款新政影响的看法。
在伦敦和维也纳都有业务的PAC物业资产咨询公司（PAC Property & Assetconsulting）总经理曼努艾拉·克斯（Manuela Kiss）向《欧洲时报》记者表示，2016年时，维也纳房产均价大约4000欧/平，现在已上涨到5600欧元。很多人觉得只有中国人喜欢买房，其实不然。奥地利人原来存钱储蓄，可很快大家就发现，靠储蓄根本无法跑赢通胀——只有买房才能保值，早已成为不少奥地利人的共识。
在曼努艾拉·克斯看来，买房是奥地利人最喜欢的理财方式中的一种。奥地利人买房不是为投机，而是为了保值：“有的人是为了以后养老做准备，有的人为了孩子的将来。” 2008年全球金融危机爆发后，奥地利人也开始意识到，受到全球化影响，一旦发生系统性风险，所有人都会有问题。奥地利也因此吸取美国的教训，对金融理财风险进行严格评估，“所以，在奥地利一般不会发生房子被估价过高的问题”，曼努艾拉·克斯说。
在她看来，买房最重要需要考虑的因素有两点：
第一，地理位置/地段；
第二，价格是否在规范价格范围之内。
维也纳行政区划图
以维也纳为例，在专业的房产中介眼里，地理位置可以分为四种：
- 非常好的地区：比如维也纳的内城区1区，目前单价可达13000到25000欧，甚至有28000欧的；此外，13区、18区和19区的部分区域也属于非常好的地段，根据房子的设备、建材和状态等单价在7000欧到10000欧不等。
- 第二档为好的地段：比如6、7、8、9区和部分的16区（比如 Wilhelminenberg区域），，根据房子的新旧程度等单价在6000-8000欧/平。2区靠近多瑙运河Augarten离1区较近的地段，也属于这一档次，单价在5500欧到7500欧，偶尔也可以冲上8000欧/平。
- 第三档为中等地段：比如2区（Augarten 之外）、14区、15区等。10区因为有维也纳火车总站，房价也被提了上来。20区靠近Augarten和多瑙河的地段也属于这一档次，目前房价大约在4000欧-5500欧/平。
- 其他则属于中立地段：曼努艾拉·克斯尤其不建议在21区和22区买房，因为那里的房价目前存在虚高的情况，同样的价格可以在9区找到更好的房子。本来只值三四千一平的房子，现在22区要价往往要六七千，其实都是泡沫。
维也纳行政区划图
在她看来，就算出台贷款限制措施，奥地利的房价依然会涨。贷款政策收紧，其实针对的并非是真正有能力购房人士，而是针对本来贷款就有困难的人，是银行系统在“删除”无偿还能力者。
有读者向《欧洲时报》报料称，自己在维也纳3区新楼盘TrIIIple购买了一套公寓，那里的房价的确已经涨了三次，但从他买入后就想租掉，却不知是因为疫情还是其他原因，一开始月租金按26欧/平没人要，后来降到15欧/平还是租不出去，但每月三百多欧的物业费却不得不照付，让他最近很是犯愁。
还有不少生活在奥地利的华人表示，他们买了新房后常常发现一栋楼里只有三成的公寓有人住，七成是投资客，因为最近房屋租赁市场不紧气，大家都租不出去，不得不空置。
曼努艾拉·克斯认为，买房只要地理位置和价格都合适，即便暂时不太好出租仍然不用担心。买房的目的主要是为了让手里的钱保值，跑赢通胀。在贷款利息较低的当下，如果能够争取到较为合适的利息，买房肯定属于保值的长远投资理财。“为什么有钱人越来越有钱？”曼努艾拉·克斯说：“有房的人就会越来越有钱！”
那么，究竟什么样的人才能从银行得到更好的贷款优惠政策和更低的利率呢？
《欧洲时报》专访了zeb咨询公司（zeb Consulting）财务金融银行部门资深顾问彼得·马德瑞驰经济学硕士（Mag. Peter Madritsch）。他告诉我们，奥地利目前房贷利率如此之低的原因，是欧洲央行的低利息政策使得市场“充斥着”金钱。
zeb咨询财务金融银行部门资深顾问彼得·马德瑞驰经济学硕士
2008年金融危机后通货紧缩，导致人们不愿消费，把钱都存进了银行。银行在资金流动性盈余后，向市场提供利息更低的贷款。2020年因为新冠疫情爆发，更使该低利率政策得以延续。
2020年是最低点，但此后利率普遍保持在低位。虽然目前可能上升1%左右，但随着乌克兰危机升级，这种资金“充斥”游动政策将继续推进。
借款人能够从银行得到什么样的利率是因人而异的。需要看借款人的安全性，比如是否已经拥有不动产，以及目前私有资金以及每月可自由支配的收入。这两者属于最重要的信贷能力。
很长一段时间以来，有些人能从奥地利银行不支付任何首付，全额靠贷款把房子买下来。彼得表示，一般这种情况需要提供足够的抵押资产，比如拿自己已有的房产和要购入的房产作为抵押才有可能。
在彼得看来，贷款政策收紧对房价几乎不会产生任何影响。因为买房对绝大多数奥地利人来说是基本的理财需求，因为它保值。绝大多数有能力把房价“炒”高的客户，都可以使用自有资金买房，有些甚至成立了资金公司，或者是财力雄厚的个人群体。所以这些新规根本限制不了他们。此外，房价是通过市场供需而定的，就目前而言，奥地利的房地产市场仍然处于供不应求的状态。
银行对贷款者的评估主要是看家庭税收后可支配收入，彼得强调，重点是“家庭”，所以有孩子还是单身，对信贷能力有直接影响。此外，借款人户口在哪里也很重要。因为奥地利银行一般信贷给在奥地利交税的人，即借款人的“税务居民身份”必须在奥地利。业内人士强调，家庭税收后可支配收入的要求，对一些在中餐馆或其他地方打工报税不足的人士相对不利。
银行评估贷款者能力的其他因素还包括工作性质等，比如银行会认为如果借款人为国家机构等工作，其信贷能力就会很强。此外，客户的其他条件，比如年龄也在考量范围。彼得透露，年轻还是年长都有特殊评估考虑，和借款人的信贷期限成比例，比如：50岁以上人士，如果信贷期限低还有可能拿到优惠条件，如果信贷期限很长则相对更难拿到优惠条件。
奥地利那么多的银行里，究竟哪家银行才能为我们提供更优惠的贷款条件呢？
彼得表示，房屋抵押贷款或者不动产贷款向来是银行的主要产品，现在更是。所以各个银行利息和信贷条件竞争激烈，大家都要拉客户。我们在选择贷款时，值得比较所有银行的条件。有买房意愿的人可以考虑联系奥地利持牌独立金融财务顾问Gewerblicher Vermögensberater，如果他们有实际银行工作经验背景更佳。这类顾问最大的优势是可以比较德国和奥地利境内八十多家银行的信贷条件，为客户选择优惠力度最大的银行贷款。
由此可见，业内人士都认为奥地利房价还会继续飙升。那么，已经涨了248%的奥地利房价，是否存在泡沫？
奥地利国家银行表示，奥地利住宅地产价格被高估了四分之一到三分之一。银行负责人表示，奥地利没有即将破灭的房地产泡沫，但房价和贷款增长势头强劲，需要加以遏制。
奥地利住宅地产价格已经“高于欧元区平均水平”。奥地利国家银行基本价格指标，2021年奥地利的房价被高估22.8%，目前仍在不断上升。奥地利的新房平均价格为每平方米4500欧元。在奥地利购买一套普通公寓平均需要10.6年的年薪总额，欧盟范围内只有捷克和斯洛伐克需要更多。
尽管如此，还是无法抑制住生活在奥地利的华人们涌入房地产市场的热情。
不过很快，贷款就要更难了！
这房，你还买吗？
- THE END -
（以上内容由《欧洲时报》记者Tafart采访报道，部分内容参考自ORF、奥地利《信使报》《新闻报》等，部分图片来自新华社、APA及网络，转载请注明《维城》EuroNews）
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