广州有这么一个板块，让人又爱又恨。

它是冰与火的结合体。

说它热吧，产业落地毫无声响，在网上搜索，相关建设消息寥寥。

比起风风火火的南沙、知识城，它的存在感低得多。

说它冷吧，但去年它备受追捧，诞生了番禺首宗的摇号地块。

开发商用实际行动，持续不断给它加持。

这个板块就是，番禺的广州国际创新城。

广州国际创新城效果图

这个规划宏远、出生就光芒万丈的区域，仅在2016年思科进驻之后有过昙花一现，之后便归于平淡。

甚至有人直言，思科的进驻只是为了卖地卖房，房子卖得差不多，后续也就没了声响。

但其实，它是一个不折不扣的“潜力股”。万万不可低估。

广州国际创新城的实际范围，包括大学城、生物岛和创新城南岸起步区。

大学城、生物岛发展已成熟，目前没有在售新房，更受关注的，是广州国际创新城的南岸片区。

整个片区，发展肉眼可见的，主要集中在两个地方。

一个是新造地铁站周边，即广州大学城智慧谷，发展规模初显，现代城市面貌已初步形成。

据了解，这里已经有超40家企业入驻，不乏世界500强——华润电力、中建不二幕墙、韩国LS集团等。

另外，就是暨大、华工周边，学校开学，周边也还在持续动工当中。

不出意外，这两个地方发展会首先成熟。

值得一提的是，情报哥周边逛了一圈，发现不少道路都很新净，而且还有很多条线路在建设当中，即将完工。包括南大干线、金光西大道、金光东隧道等。

未来，自驾会很方便。

不过客观来说，国际创新城蓝图提出时间并不短，和知识城、南沙灵山岛等对比来看，建设进度落后不少，城市面貌变化不可同日而语。

即便如此，创新城会是一个值得押注的片区。

首先，它是众多郊区新城中，紧贴中心城区的产业新城。

这里有两层意思，一是指紧贴中心城区，二是指产业新城。

创新城紧贴琶洲，从这里自驾，经新化快速，仅需15分钟便能到达琶洲。

就是这么一个地缘优势，便可让其它郊区新城望尘莫及。

从距离来看，创新城显然是主城区人口外溢的第一站。

再者，创新城不似亚运城是“睡城”，它是逼格很高的产业新城。

在广州科技创新轴的规划中 , 国际创新城占据着重要的一席之地。

同时，它也是广州市战略性发展平台之一，是“南拓”战略轴线上的智慧轴心，广州人工智能与数字经济试验区就将其纳入了其中。

在学、研、产一体化上，创新城被寄予厚望，致力于打造城市“最强大脑”和“人才金矿”。

目前来看，南区区虽然发展进度不快，但长远来看，这是一个有机会能够通过创新、科技，打败CBD的地方。

最起码，可能性是有的。

旁边的广州大学城，已是一个很好的例子，当下房价远高于番禺的万博CBD。

最重要的是，对比起其他新城，这里有着自己的独特性。

根据规划，这里是产学研城一体的新型科教社区，是大学城的升级版。

新城打造向国际看齐，类似于耶鲁大学、哥伦比亚大学所在的社区，宜学、宜居、宜商、宜业。

其次，这里居住用地规划不多，未来也不缺接盘侠，有一定涨幅空间。

根据规划，创新城南岸起步区的居住用地仅占14%。

其中，一部分还是农民的复建房和保障性住房，商品房的密度其实并不算高。

土地供应有限，买了就没了，也就意味着未来房价涨幅有一定的空间。

我们都知道，大学城房价之所以能够独立于番禺，处在区域高位，一个重要的原因，就是因为住宅在整个板块很稀缺。

而由于地缘优势和交通，创新城未来接盘的群体很广泛。

其一，来自琶洲、大学城的互联网高薪从业人员和教授群体。

新化快速和金光隧道大大缩短到大学城、琶洲的通勤时间，创新城洼地效应明显，对于不少人而言显然是一个适合之选。

其二，来自南大干线沿线产业就业人群。

番禺当前及未来的重磅产业很大一部分将落地在南大干线一带，沿线居住需求大。

如在创新城东边边缘的化龙，就有广汽研究院，西边边缘，有着近年来刚刚兴起的电商巨头希音，几公里范围内，还有越来越多公司进驻的万博CBD。

这些上班族未来都会是创新城的置业优选目标。

别忘了，板块本身就有大批的教育、科研用地，未来会有更多企业进驻，也有一定的居住需求。

最后，房价梯度明显，创新城是刚需第一梯队的选择。

能不能买的问题，最终都归根于价格。

我们先来对比看看板块新房的价格处在什么样的水平。

天河智慧城7万+，国际金融城10万+，琶洲新房价格9万+，大学城二手房7-8万，国际创新城新房4.5万。

可以看到，第三中轴线上，价格梯度最大的便是国际创新城这里，当前与大学城相距仅有几公里，房价价差在3.5万/㎡。

未来，这里是有一定补涨潜力的。

需要的注意的是，未来大学城将有机会与创新城南区片区连城一体，大学城的居住需求必定会流向创新城南岸区这边。

金光隧道的开通，大学城到创新城南岸起步区，仅需一首歌的时间。

根据规划，远期还有12号线支线（大学城北-展贸城），可进一步实现大学城与创新城的联通。

再来横向对比一下，同样的预算区间，其他能选择的区域。

包括，黄埔的庙头、黄陂，白云的白云湖、番禺的番禺广场、祈福新村等等。

创新城是有其自身的优势的。

庙头、黄陂，能更好承接来自天河、越秀的居住需求，白云湖更多的是白云、海珠客，创新城则对来自海珠琶洲、番禺的人群有吸引力。

番禺广场、祈福新村，发展成熟，但睡城属性明显。相比之下，创新城的看涨属性更强。

综上，情报哥认为，如果你预算只有400-600万，国际创新城是个绝佳板块。

区域所处的位置，决定了其未来的房价的底线，产业未来的发展决定其房价的高度。

你同意吗？