德国房价还能涨到什么程度？联邦统计局本周一（28日）宣布了答案：2021年第四季度，全国住房价格与上年同期相比平均增长了12.2%，“这是自2000年以来最强劲的涨幅！”

统观2021年全年，德国的房价则平均上涨了11.0%，2020年为7.8%。与直觉判断或许有所偏差的是，去年第四季度，德国房价涨速最快的并非大城市，而是人口相对较少的乡村地区。在这些地区，独栋和双拼别墅的价格大幅上涨了15.9%，公寓则涨价13.2%。在人口较密的乡村地区中，这两项涨幅数值分别为14.5%和11.2%。

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柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫七大主要城市的房价涨幅也高于平均水平。2021年全年，七大城市独栋和双拼别墅的价格上涨约12.8%，公寓涨价12.7%。

长期以来，德国央行一直在发出警告，认为本国房地产市场正面临越来越大的危险。在最新的月度报告中，德国央行同样指出，“居住用房产的价值高估有所上升。”根据央行估计，2021年德国的房地产价格被高估了最多40%，而2020年，这一“泡沫”部分最高可达30%。

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德国房地产行业协会称这样的高房价“既令人惊讶又令人恐惧”，与此同时，贷款利率也在上升，十年期贷款的平均利率已从1.0%左右升至1.6%以上。根据来自德国经济研究所的霍洛迪林（Konstantin Kholodilin）的说法，在其他经济因素的影响下，贷款利率升高并未能阻止房价停滞，房地产市场仍然存在大规模的投机行为，“然而在接下来的几年里，尤其是在大城市，房地产价格泡沫可能会破裂。”

根据德国央行的说法，德国目前的房价上涨速度远远快于租金涨速，这正是房地产泡沫的警告信号和投机的迹象。例如与上一年相比，德国大都市的2021年公寓价格涨幅均在10%至15%之间，但同年新签订租房合同的租金仅上涨了2.5%……

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但房地产行业解释称，房屋售价涨速过快也有可以理解的原因，一来熟练工人供不应求，二来建筑用地稀缺，环保标准也更严格。预计这些影响价格的因素也将在2022年发挥作用。与此同时，市场上对德国、尤其是柏林房地产的需求仍然很高，因为与巴黎或伦敦等其他欧洲大国首都相比，柏林的房价水平仍然相对温和，且金融市场上也没有太多其他选择。

因此，大多数专家认为德国房地产市场虽有价格下跌的风险，但不太可能出现严重危机。德国关于贷款违约风险的把控相对严格得多，此外，投资者已经在过去这些年里获得了巨额利润，面对短期价格下跌，已存在缓冲空间。

（欧洲时报德国版综合报道，转载请注明公众号GermanReport）