建发国际集团：国企奋进，业绩实现跨越式增长【2021·年报有料（9）】|国际集团|土地储备|融资

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2021年，建发国际权益销售金额同比增速高达100.9%，为未来营业收入的增长奠定坚实基础，货值的大量消耗使公司在土地市场上保持积极的拿地力度，尤其是在土地市场低位，大量获取优质且价格合理的土地不仅有利于促进未来项目的快速去化，也有利于修复利润率。

规模增长进入新阶段

未来收入增长预期高

2021年建发国际销售规模继续创下新高，实现全口径销售金额1649亿元，同比增长达到82%，实现销售面积871万平米，同比增长87%。从权益口径来看，公司销售增长更加亮眼，其中权益销售金额达到1300.9亿元，同比增长100.9%，权益销售面积682.7万平米，同比增长104.3%。值得一提的是，公司的权益比例整体处于上升态势，2021年达到79%，相比2020年的71%明显提升，我们认为权益比例的提升既是公司业绩高质量增长的体现，又能规避出险企业增加带来的风险情况。

按城市销售情况来看，公司在厦门实现权益销售金额251.0亿元，占权益销售金额的19.3%。除此之外，建发国际在福州和苏州的权益销售金额也接近百亿，分别为98.9亿元和95.7亿元。权益销售TOP10城市总额合计925.5亿元，占权益销售金额比例达到71.1%。公司加大核心城市的深耕力度为公司带来了销售规模的快速增长，核心城市自身存在充足的改善型需求，一定程度上能够保障公司项目的去化力度。

销售规模的快速增长也带动了结转收入的稳定提升。2021年建发国际实现营业收入534.4亿元，同比增长25.0%，实现净利润40.1亿元，同比增长44.9%，而1481.2亿元的预收账款相比2020年同比增幅高达124.0%，为未来结转收入的增长奠定基础。需要警惕的是，随着行业利润率的下行，公司的盈利能力也不免受到影响，其中毛利润率为16.3%，净利润率为7.5%。

总的来说，建发国际在销售规模稳步增长的前提下实现了营业收入的快速提升，在当下的行业环境中较为少见，是不可多得的优质房企。随着公司持续深耕长三角地区的核心城市，预计将不断提升市占率，加强城市占位，最终实现销售金额的飞速增长。

逆势积极扩储

坚持“拿有利润地”策略

销售业绩的快速增长对公司的土地储备也是极大的消耗。2021年建发国际拥有土地储备1944.4万平米，相比2020年的1232.2万平米增长57.8%，但是存续比下降至1.4，公司当前拥有的土地储备仅能满足公司1至2年的需要，我们认为公司2022年投资力度难有明显减弱。根据我们统计建发国际月度拿地情况来看，虽然2021年下半年行业环境下行，但公司作为国企并未受到明显影响，反而是利用市场下行期间，积极在土地市场扩储，全年新增土地储备1181万平米。2022年预计民营企业继续受偿债影响，拿地力度仍然偏弱，公司可继续发挥自身优势积极参与到土拍市场中。

从土地储备分布城市来看，建发国际的土地储备分布整体较为均衡，覆盖核心一二线和强三线城市，其中在长沙、无锡和莆田的土地储备均超过百万平米，分别达到116.6万平米、114.1万平米、104.3万平米，公司坚持深耕核心城市的策略为业绩释放做基础。同时，建发国际在拿地方面坚持“区域聚焦、城市深耕”，坚持“拿有利润地”的策略，也将为优化公司的盈利做保障。

国企背书

债务结构长期稳健

建发国际作为国企，不仅拥有融资优势，而且债务结构整体保持稳健水平。2021年公司净负债率为62.9%，相比2020年下行10.9个百分点；剔除预收账款后的资产负债率为67.6%，相比2020年下降0.4个百分点；现金短债比为3.9倍，短期偿债能力强，暂无偿债压力。从债务结构来看，公司一年内到期的债务为12%，1-2年内到期的债务比重为31%，3-5年内到期的债务比重为56%，超过5年的债务比例相对较少，仅为1%。同时，公司拥有银行已批未提金额达到563.5亿元，相比2020年增长179%，可动用资金充裕。

在融资方面，公司平均融资成本为4.69%，相比2020年下降29bp。我们认为，良好的债务能力是公司能够保持快速增长的根源，身为国企，建发国际融资渠道广泛，融资成本低廉，就决定了公司短期内不用担心债务积累，只要调整好债务结构就能实现良好的运营，在长期保持稳健的财务结构基础上，将会是未来公司业绩增长的主要推动力。