自2012年“一核四城”的战略规划提出，苏州的一核四城发展至今已有十年时间了。

当下，高铁新城、吴中、吴江太湖新城、科技城四大新城基本发展醇熟，高贸新城、太湖科学城这两个新兴板块 也开始在楼市舞台崭露头角。

而“一核”中的古城核心——平江新城的市场认可度显然已经被其它几个新城所追赶。

据克而瑞统计，平江新城2021年商品住宅成交面积约30万㎡，在七大新城中排名倒数第二，在供应量居高不下的前提下，并没有取得亮眼的成交量。

我们常说征服市场的是板块价值，征服客户的是项目价值，很明显，平江新城的板块价值对市场的吸附力不够强。

分析师去过很多次平江新城市调，每次都有种好地段被“辜负”的感觉。

在寒山闻钟上有不少居民的吐槽和诉求，以吐槽商业配套的居多。结合多次的市调和居民在网上的呼吁声，分析师在这里给大家对平江新城的商业问题做个梳理。

平江新城相比姑苏区的金阊和沧浪新城，在城市界面上都市现代感更加浓郁，而且是姑苏区政府所着力打造的重点板块。

以姑苏区政府为代表的9大政务中心坐落在这里，这是板块地位的有力象征。

在城市功能配套方面虽然不像园区那么高端，但是相对完善醇熟。

交通方面，铁路、地铁、高速、快速路四维交通一体，京沪铁路、沪宁城际铁路、沪宁高速公路等重要铁路、公路干线穿越而过；苏州火车站、汽车北站等交通枢纽汇聚于此；轨交2/4/8号线（在建）南北向纵贯。

从交通维度来说，平江新城的便利度在苏州排在头部位置，甚至不逊色于当下的高铁新城。

同时，核心教育、医疗资源也十分丰富，以苏大附属人民医院为代表的三甲医院有6家，还有草桥、善耕等老牌名校，也正是这些优质的教育资源吸引了临近区域的相城改善客户。

可以说，平江新城在交通、教育和医疗配套等方面皆是醇熟的，而目前存在的较大短板就是商业。

目前板块内以平江万达为中心，包括苏州城市生活广场、盛博广场、苏宁广场等多维度商业。

从之前的市调结果来看，分析师认为，平江新城的商业较多却没有形成品牌效应，万达广场和现在市区很多大型商业综合体无法匹敌，其它商业人气也较为惨淡，甚至还有部分烂尾商业体。

板块内的商业不够高端，甚至还要向北“借用”相邻板块相城活力岛的繁花中心，确实有点“辜负”姑苏这个“一核”的高规划起点。

分析师在寒山闻钟上看到这样一条帖子，发帖人应该是平江新城的居民，对板块的商业发展颇为忧心，看完他的诉求，分析师深刻体会到居民对板块商业“恨铁不成钢”的那份遗憾。

该帖子言辞恳切，为平江新城的商业格局和发展感到惋惜，言语间颇有点“哀其不幸、怒其不争”的感觉。

目前平江新城的港龙义乌商贸城、新平江人民商场、苏宁生活广场、盛博广场等基本是邻里中心的标准，盛博广场有家盒马鲜生，应该是七座商业体少有的亮点。

2009年苏州商业的开拓者——万达广场，和目前苏州的高端商业综合体相比起来，在设计、招商、设备方面落后得不是一星半点。 去年刚开业的平江悦商业中心，招商水平仍旧非常一般。

看完这个热爱平江新城市民的肺腑之言，分析师也颇有感触。

平江新城的商业体数量上确实很多，但是没有好的招商水平和运营能力，这里的万达广场和平江悦的招商布局，跟苏州刚开业一些新兴商业综合体相比压根没有竞争力。

平江新城往北是在建的相城龙湖天街、已经开业的大悦春风里，往南是在建的高端地标级商业苏州华贸中心，而且都是几站地铁就可到达。

北华贸南龙湖的商业格局前后夹击着平江新城，平江新城的商业真的很难留住客户。

从城市发展角度来看，当姑苏区的石路因华贸、相门因仁恒仓街、相城因龙湖天街、大悦春风里，在商业格局即将焕然一新的时候，平江新城的商业仍旧没有起色，一座座烂尾楼或者招商实力一般的商业体布局在姑苏区主干道人民路两侧，确实让居民感到遗憾，对城市界面、板块的发展潜力和价值都有巨大的影响。

可以说，论起点、论教育、论地段，平江新城真的不输苏州的一些头部价值板块，商业严重地拖了后腿。

准确点说，平江新城地理位置优越，单单是缺了与时俱进的高端商业综合体。

分析师翻阅了寒山闻钟关于平江新城商业的帖子，发现很多居民因为板块发展达不到预期而纷纷“逃离”……

就连在平江新城的上班族对板块价值也不看好。

而作为平江新城居民的这位发帖人，可谓代表了平江新城居民的声音。相信只要居住在这里，没有人不希望板块各项资源配套能够发展好，尤其是能反映板块居民幸福指数和生活便利度的商业配套。

所以该发帖人在寒山闻钟上大胆地说出了自己的想法，正是因为他对平江新城寄予厚望，才会有这样恳切的呼吁，他热切地希望平江新城可以具备苏州现有的商业水平，所以也引起了很多共鸣和支持。

关于平江新城商业如何破局的问题，该网友也给出了自己的想法，分析师觉得非常有道理。

他认为，商业体不在于多，而在于精。所谓的精主要看招商品牌，其次看商业体本身的内部装修、结构、以及地理位置。

当下烂尾的吴地中心和潮流广场必须寻求高品质的地产开发商来招商运营，譬如大悦城这样的央企开发商。

分析师对于该网友的诉求，持双手赞成的态度。

分析师也认为，去年开业的大悦春风里、东吴时代天街，包括今年将开业的华贸中心，明年开业的相城龙湖时代天街，都是苏州政府大力促进苏州商业的建设工程，是能够代表区域形象的。

假设园区湖西的商业现在依然以印象城为主没有苏州中心，新区的商业依然是绿宝没有龙湖时代天街，相城的商业依然是繁花中心没有大悦春风里和未来的相城龙湖时代天街。城市商业的结局就会像现在的石路商业街一样，年轻消费者大量流失，板块失去活力，所以才会引进华贸中心，重建石路商业新风貌。

这些新型的高端大型商业体，真切地提高了当地老百姓的生活质量，同时大力促进和提升城市的消费实力。

平江新城作为一个发展十多年的区域，板块内拥多个市政机构和医疗机构，以及作为全市的交通枢纽中心，客流量巨多，商业体迄今为止切依然依托2009年开业的万达广场，远远不能满足消费需求， 也显然不符合板块的发展需求。

而且按照平江新城这样的地理位置，好的招商不用担心没有人气，所以招商品质优劣关乎平江新城乃至代表姑苏区的商业形象。

事实证明，平江新城目前的商业现状和未来的发展确实值得关注。

而如何把平江新城的商业带活，保留住平江新城的消费力，不至于被南华贸北龙湖吸虹，还能让相城区、姑苏区其它板块居民、吴中区来过消费，乃至把苏州火车站人流变成商流，这才是平江新城商业破局之路所需要思考的。

只有把板块商业的能级提上去，板块价值才能得到有效提升。在当下，只有将现有的商业万达广场更新迭代，多引进年轻人关注的品牌，烂尾商业提升招商运营水平，才是板块商业可持续发展破局之路。

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