刚过去的这个五一，深圳楼市迎来今年首个“日光”新盘——龙湖观萃。
开盘即售罄的消息，迅速在地产圈刷屏。
上周末，项目第二次加推，再次被一抢而空。
对一家民营房企来说，接连两次被买房人用真金白银托举，说明不管是产品力、定价策略，还是这家民企自身的含金量，市场都给出了正面回应。
翻看龙湖不久前发布的财报，去年全年营收973.1亿元，同比下降23.7%，数字看起来并不亮眼。
但有一组数据值得多看两眼：运营加服务，总共收入267.7亿，占了总营收的27.5%。
这里面，商场租金112亿，出租率97%；长租公寓租金收入快25亿，开业超过半年的项目，出租率也在95%以上。
这意味着，无论新房销售如何起伏，每个月都有一笔稳定的现金从商场、公寓里流进来。
这种“收租型”结构，让大嘴想起华润置地。
华润置地2025年财报里也有个细节：经常性业务的收入只占总营收的15.4%，但它贡献的核心净利润已经超过了一半，光购物中心收租就赚了98.7亿，涨了15%。
而另外三家央企，保利、中海、招商蛇口，利润大头还是靠卖房子。
保利营收3000多亿，比华润高出去快200亿，最后落到口袋里的净利润只有10个亿出头，中海和招商也好不到哪儿去，三家利润加一块，还没华润254亿净利润的一半多。
这种高质量的收入反映到了资本市场。
今年以来，华润置地股价一路上涨，市值一度冲破2700亿港元，而保利、中海、招商三家相加，市值才刚刚与之持平。
四家同属央企，融资成本差距不大，真正拉开距离的是资产结构：当楼市下行，卖房的利润骤降，收租的现金流却岿然不动。
龙湖，走的正是相似的路。
运营及服务业务的稳定发展和经营性的现金流入账，也成为它处理债务的底气。
前几天，龙湖完成“21龙湖04”债券的本息兑付，金额约15.54亿元。还完之后，龙湖境内信用债还剩大概18个亿。
这里面，2026年内到期的只有10个亿。
龙湖的计划是：明年1月之前，把境内债及境内中票全部还清。境外方面，2026年底前已无到期公开债券，剩下少量海外美元债留待2027年后陆续清偿。
回看过去两年，龙湖的偿债动作几乎是一条按计划推进的直线。
2025年1月，提前兑付两笔债券，接近40亿元；到7月，累计兑付公开债接近90亿元；全年算下来，境内债还了135亿元，境外银团还了92.3亿港元。
从2022年开始，龙湖一直在做两件事。
第一件，靠经营现金流把有息负债的总量往下压。第二件，用周期长、利息低的经营性物业贷，去换那些短期的信用债。
到2025年底，总借贷降到了1528亿元，比前一年又少了235亿元。连续三年，经营性现金流都是正的。
三年半以来，龙湖累计压降的有息负债，接近600亿元。
而进入2026年，度过偿债高峰期的龙湖，在1月份新增了两块土地储备，建筑面积14.29万平方米，权益地价8.65亿元。
而去年一整年，龙湖在拿地方面极为克制，全年仅在核心城市获取7宗地块，权益拿地金额仅29.16亿。
龙湖管理层不久前表示，公司将在2027年起恢复整体增长。
这意味着，龙湖就要穿越这波周期了。
从深圳光明区两次售罄，到5月19日兑付完成的公告，龙湖这些年做的事情，说穿了并不复杂：
用运营及服务业务的收入和利润稳住基本盘，用置换和压降把债务扫尾清零，然后在市场最犹豫的时候悄悄拿地。
至此，龙湖的债务扫尾清零，不再是远期的规划，而是正在逐笔勾销的账单。
那么腾出来的手，就要做点别的事了。
热门跟贴