俯瞰墩头基，图源盛高投资官微

大家好，我是大肥。今天又轮到我写旧改的稿件，很是开心。

前段时间做老黄埔板块分析的时候，偶然间发现了一个神奇的旧改盘——墩头基旧改项目。

为啥说它神奇呢？

这个项目的拆补方案的同意率仅用了两天就破了90%，一年时间签约率就达到了100%，并且实现了建筑物清零。

这么说吧，旧改经验再丰富的开发商，也难以达到这个速度。

大聪明告诉我，这个盘如果入市的话，按照未来的行情很可能也是3字头。

还有这种事？

项目虽小

但足够快

墩头基社区，位于广州市黄埔区夏港街的西北角，社区分为东基和西基两部分，距离最近的夏园地铁站直线距离约为2.2公里（百度地图测距），与黄埔新城同属一个版块。

墩头基区位示意图

根据墩头基村书记在村民大会上的介绍，墩头基原本不属于黄埔区66条村改造计划当中，后来在各方的争取下，最终被纳入66条村的改造计划当中，成为夏港街管辖范围内唯一的旧改项目。

村民大会

跟许多城中村一样，墩头基的发展远落后于周边，经济发展受到制约，因此村民改造意愿非常强烈。在此之前，墩头基也曾尝试过启动改造，但因为整个墩头基的改造范围无法满足经济平衡，改造计划最终被搁置。

而改变墩头基命运的，是一份关于异地平衡的旧改政策。

区政府为了满足项目的用地需求，在友谊路旁划出了一块国有用地，从而解决了项目用地不足的问题。最终的改造用地面积为20.05公顷，为老黄埔板块体量第三小的旧改项目。

墩头基改造范围示意图

至此，墩头基的改造条件已经成熟。

墩头基后来的改造进度也不负众望，跑出了“黄埔速度”。根据公开信息显示，墩头基旧改在一年的时间内先后完成签约启动、开展民宅拆迁安置补偿、民宅收楼开拆、首开区动工以及招商启动等工作。

与之对比的是，大聪明的项目做到这个节点，足足用了五年时间。

墩头基拆迁现场，图源盛高投资官微

当然，能取得如此傲人的成绩，背后自然离不开高新区集团和盛高投资之间的紧密合作。

招商之路

被中断

墩头基旧改算是起了个大早，却赶了个晚集。

大肥注意到，在去年的9月份，墩头基就启动了招商工作，并且在当月就通过了招商文件的表决。大聪明告诉我，如果不是签约率的问题，墩头基的招商工作会更早启动。

根据网上流出的招商文件，墩头基旧改项目对于合作企业的要求并没有设置严苛的门槛条件。

墩头基招商文件部分内容

大聪明说，这种情况一般来说有两种可能：一是项目还没确定合作方，不宜设置过于严苛的门槛条件，留条后路；二是项目已经内定了合作方，按政策要求即可。

按照旧改流程，表决完招商文件的下一步，就是挂网公示。

但官网迟迟不见墩头基的招商信息。

因为此时的广州旧改，进入了全面核查状态。墩头基的招商之路，被按下了暂停键。

根据此前黄埔的内部文件，墩头基旧改项目属于未批已拆项目，并且需要优化方案后才能继续推进。

墩头基村民曾给大肥发过一张照片：

墩头基招商计划

项目组原本的计划，是在去年十月份下旬完成合作企业的引入工作。然而，最终计划赶不上变化。项目组用最快的速度完成了前期工作，在即将射门的时候，裁判突然吹响了中场休息的哨声。

如果招商工作没完成，那么一切都充满未知数。

等等党的胜利

价格或有惊喜

终于到了大家最关心的价格环节。

据知情人士透露，项目前期测算融资区的价格为：

4w元/㎡。

虽然处于老黄埔板块，但区位优势并不明显。距离最近的夏园地铁站也有将近5公里的路程，出行基本依靠自驾和公交。并且周边的城市界面，有待提升。

但项目处于广州市东部沿江发展带重要产业节点，旁边就是穗港制造特别合作区，未来片区产业发展潜力大。并且项目临近两江交汇处，通过更新改造，在未来具有一定的景观优势。

规划效果图仅供参考，最终以政府批复为准

当然这个价格的测算，是在2020年，处于广州楼市行情好的时候。如果按照目前的行情，加上板块后续会有更多的新盘入市的话，项目的融资区很大可能是3字头，比同属板块的黄埔新城还要便宜。

大胆预测下，这或许是老黄埔板块里最便宜的旧改盘。

值得注意的是，整个黄埔区的旧改项目都处于不稳定的状态，只有少部分的项目可以得到明确推进。对于开发商来讲，项目停滞多一天，就要多付出一天的拆迁补偿款。

整个周期下来，不仅会增加实际的改造成本，还可能会拖垮开发商的资金链。

因此黄埔区的旧改，仍充满未知数。

对于等等党来说，如果想要上车更便宜的旧改盘，恐怕还要再等等。