我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：你好，我非北京户籍，刚需首套房，但有外地有贷款记录，算二套，想买总价六百万以内的房子，工作地点在菜市口地铁附近，看了角门附近的，有个西马金润小区，离地铁4号线比较近，骑电动车也可以上班，楼龄参差不齐，有的带电梯有的也有不带电梯的，户型都有南北通透的，只是带电梯的两居都超过600万了，有不带电梯四楼楼龄2008免得90多平四楼的要580万，还看了丰台大红门附近的彩虹城，房子比较新，但据说有个海鲜市场夏天有味道，另外还有丰科板块的北京方向和万科西华府，房子比较新，但也比较荒，万科西华府感觉没什么人，北京方向就4栋楼，不过离地铁都比较近有可能涉及到不满二，但是现在不确定选哪个，想咨询下你的意见，做个推荐排序？或者你这边还有什么推荐？

回答：西马金润这个小区比较复杂。首先是角门的定位，不是在产业，而是一个双轨的交通节点＋大片居住社区：北到金融街，南到大兴，十号线到东三环，高铁一站地 简单说，这里就是交接产业区的居住社区，但距离地铁步行有一段距离。其次，这个小区物业跨度较大。从95年后的公房，到2000年的经适房，再到2005年的次新房都有，物业不同，具体房源不同，价值差异很大。彩虹城中规中矩，还可以。说一下缺点吧，周围乱点，得房率不高。以前听说旁边的蛋禽厂夏天会有味道，这个不太确定，最好核实一下. 西马金润有合适的房源优先考虑，其次是彩虹城。还推荐看下 远洋自然、上海建筑、星河城

提问：房姐您好！您所推荐的几个楼盘在安居客上看了一下，会好好参考一下，首先要谢谢您！其次，想咨询您几个问题： 1.预算是460左右，可以偏右一些。比较注重学位和交通这一块，目前主要在看荔湾的楼盘，大概有这么几个盘：广钢新城的保利碧桂园公园大道、保利东郡，保利花海湾，还有新世界凯粤湾。想让分析分析这几个楼盘的优劣势。 2.记得之前看过您的问答，好像是不建议广钢，为什么不建议呢？广钢的教育资源配套个人感觉相对比较好，但身边有个同事也说不建议买广钢。请问是因为广钢的土地污染还是因为发展方向不是那儿？ 3.荔湾坦尾附近、滘口附近有值得推荐的楼盘吗？ 4.第一套房是否建议用公积金贷款呢？

回答：1、在整个广钢范围内，我们去讨论几个盘究竟孰好孰坏其实是比较模糊的，更多是探讨这几个盘哪个是更豪一点，哪个更刚一点。 但这个前提是，广钢究竟是刚需的板块，还是改善的板块？ 我理解就是刚需为主的板块，其次掺和了一点标注刚改改善的楼盘。 保利碧桂园公园大道，在一百平方的户型来说，并没有什么问题，三房两卫，很适合家庭需求 保利东郡的复式产品基本跳过，而与平层一期做叠式的设计我不是太认同，就平层单位而言就不方正了。 保利花海湾，最大的问题是缺乏后续潜力，没亮点，一直都卖得很平凡很低调 凯粤湾说到底还有一个学位的噱头，但滘口和临佛板块，购买力给摊薄也是它不可避免的缺陷。 2、广钢最大的问题，就是跟东进相悖，zf花了大力气引入名校，做新城，若白鹅潭不起，这最后也不过是一个市区大睡城。 3、坦尾基本不建议了。滘口也不甚建议。你要求的凯粵湾算是其一了。建议去恒荔湾畔看看。 4、如果只是你单人名义下名字和贷款的话，组合贷也没所谓了。不建议上两夫妻名字。

提问：房姐，问一个题外话，我对现在的工作不感兴趣怎么办？没有做下去的动力，该不该辞职？怎么把兴趣变成工作来做呢？

回答：不要轻易妄想将工作与兴趣爱好、梦想相结合 工作的本质就是压榨，只是不同类型的工作，程度不同，回报不同。 当你小时候，看到酷酷的建筑师，画着酷酷的建筑图，说：长大后我要当建筑师，这是我的爱好、我的梦想。事实是，每天对着电脑加班画图、领导或甲方一句话，重新画，日以继日，眼睛干涩、发量减少、年纪轻轻肩周炎，偶尔还会传来同行在画图中猝死的噩耗。此时你唯一的梦想是，只要别让我画图，干什么都行。 任何事物和压榨绑在一起，就会丧失它的趣味，什么价值感、成就感，都会烟消云散。 工作并不会按你的成长计划来，并不是每次都会有新类型、新挑战让你兴奋，画图生涯，光画楼梯画三个月，完成一个楼，下一个楼更简单，重复重复，公司为了赚钱，会接很多项目，不是工作人员可以挑的。领导为了迅速安全完成工作，不会要你创新突破，类似的改一下，和哪个项目差不多，关键是不要出错、按时交付。不是领导不进取，是手上那么多项目，那么多客户在催，没有办法。 做到一定阶段，你要参加多个项目，画很多图，每个图都有时间节点，都在赶，你无法用心的去画图，用心去享受画图的过程，慢慢的，你没有心情学东西，没有时间精力学东西，也学不到东西，只有颓然、憔悴、麻木赚钱收工，每次最希望的就是把图交上去，领导说不用改。

提问：房姐，现在有两套按揭的房子，刚好够月供生活。怎么才能突破第三套？没有什么余钱，怎么弄首付？再买的话负债过高贷款也有问题，按揭也要四五成。求房姐解惑

回答：你现在的首付有多少 两套房产，小区，面积，市值，剩余的负债 这些情况我不知道，也没有办法给出任何建议 除了起步一刀流，负债无法过高 我们从来不用二套按揭资质，每一套都要贷足7成或以上

提问：房姐您好！有几个问题求教： 1、本人多年前帮岳母在大兴南中轴磁各庄桥南购置了一套金融街金色漫香郡电梯洋房（137平户型很好，毛坯空置），近年处于不涨阴跌状态。是否需要尽快置换到五环附近？还是等北京热度起来卖个好价再说？ 2、本人北京还有第二个房票，但资金有限，只能买郊区小户型。一直判断不清的是未来北京涨幅快还是房价不太高的强二线涨幅快，比如重庆、郑州，还有发展不错的地级市比如珠海、无锡。 求解惑，谢谢！

回答：1. 感觉那个地方发展有点难，离机场线磁各庄站也很远，长期看是跑输大盘的，建议置换掉。 2. 涨幅上强二线可能会高于北京，但是哪些城市哪些板块会涨，是不好选择的，而且很多二线城市价格并不低了。北京的确定性很强，就像优质蓝筹股，大概率会持续上涨，郊区只要靠近地铁涨幅就很稳。我建议集中子弹买北京，有确定性涨幅远比去赌一个未知区域要好。

提问：房姐，您好！本人因工作地换到了望京一带，想置换房子。现住大兴一套小户型，卖了加手里的能凑275万左右的二套首付（含税费和中介费）。目前想置换一个大一室一厅，看了通惠家园、甜水园北里、飘home、炫特西区，想问一下地理位置、性价比、再次出手保值等因素，哪个区位更好？或者有其他小区推荐一下？需要户型方正，带电梯，楼龄较新的，谢谢！

回答：通惠家园这一片大部分都是洼地。通惠家园是经适房、地铁平台上建，买个东西还要上上下下不方便。 临地铁的有噪音，出入上下平台很不方便。另外小区也没啥绿化和环境，出租户较多。反正也是多年洼地吧，估计以后也是洼地， 不太推荐 甜水园北里和周边一带都是典型的老公房社区，由于处于上车盘区间，价值也就在同面积次新房的8折左右，涨幅来说比较一般，有性价比高的标的可入，否则不建议 飘home是04年的小区，整体维护还不错，离地铁比较近，缺点就是小区较小没什么绿化， 炫特西区的位置和性价比都不错，比较推荐，缺点就是物业管理一般 建议重点看飘home和炫特西区，还推荐看看附近的晨光家园、青年汇佳园、国美第一城

提问：房姐好，一直关注你的回答。首问首答，已经买了昌平限竞房一套，但是距离太远，交通不便。考虑到目前学区多校划片，想再购置老破小一套，属于二套二贷。目前子弹300，预算400-500。主要是同时兼顾上班和学区，我和我对象一个在东部，一个在西部，距离较远。想问房姐，目前1.购买老破小是否购买90后还是85前，预算不够，90后得房率通常较低。2.如果购买老破小，哪些小区推荐，能兼顾学区和交通，主要还是想买北部房源。3.购买老破小有什么点需要特别注意。

回答：1. 85后的学区房是可以考虑的，非学区尽量买90后 2. 500左右带学区可以看下 南湖东园二区，小学一般，对口的是北京明远教育书院实验小学东园校区，但初中是望京陈经纶，可以做为第一选择。其它还可以淘下亚运村板块，可以看看慧忠里，对口朝外本部，九年一贯制；还可以看看安慧北里安园，对口陈经纶嘉铭 。还有安贞门到惠新西街南口附近的房子，比如安贞里 安贞西里 胜古南里这些 3. 老破小买核心区的，郊区的老破小不能碰。品相要好的，好的物业会提升老破小的价值

提问：房姐老师，今天都在讨论个税申报，需要专门处理一下吗？

回答：每一个动作，都在透露一个人的阶级。 什么人讨论个税申报？ 工薪族， 尤其年收入20-50万的工薪族，有点收入，以有资格纳税为荣，又想节省税费。 精力浪费在口惠而实不至的事情上； 没有时间去思考，去做真正重要的事； 打工到死，下一代继续打工。 中产不是没有家学，中产的家学是教你打工。

提问：房姐，提几个问题，资金5月份到位。 1.北京有资格，可发现双井朝青板块已经开涨了，常营板块值得投入不？ 2.另外，最近在关注杭州奥体板块，单价已高，不知是否属于杭州投资首选？ 3.按照您的思路，重庆的投资首选在哪里呢？ 600子弹如何分配呢？

回答：1.北京只有少量有明显涨幅，而且基本也没有回到2017.3高位 2.学区目前风险很大，最好不要追高 3.可以，但这不是重点 4.重点是，先算出自己有多少钱，能不能顺利daiKuan，然后综合房源评估daikuan情况，算出可以买到多少钱的，哪些房子。 5.杭州个别板块涨，不一定要追高。 400-500买北京一套1400左右 其余杭州或者重庆都可以，还要看你个人资料，资产分配情况，daikuan房票情况

提问：你好，房姐。目前有一套在东三四环 朝阳美景东方小区的南北大三居，141平可以卖到1100万，带孩子和老人住，由于一直考虑到想换一套大房子，方便老人养老和孩子上顺义国际学校，因此最近看了去顺义牛栏山"龙湖好望山"叠拼楼盘。看上了一套300平的下叠的约800万（地上200平地下100平的）使用空间丰富，且使用率是比较高的一个下叠户型，小区环境综合比现小区优质些。因此，本人想：如果将三环的房子卖了后结清贷款后，可以有现金约740万，目前想法是拿出300多万现金，再贷400多万买这个龙湖好望山下叠。备注： 关键字：唯一房产卖三环买六环外 个人需求：200平以上，总价约七百要和老人需要一起住 龙湖好望山周边：个人考察后配套基本能接近目前住的小区配套水平，走路十分钟有在建的五万平商业区（不知是否会带动房价增长呢）距离孩子学校15分钟。等 因素综合考量基本满意。 因此 综上所述，房姐认为是否可行？（有朋友说 那边位置偏，将来资产难变现等问题） 请房姐给出专业建议

回答：1.龙湖好望山自住来说还不错的，还有 香堤漫步、鲁能七号院这些都可以考虑 2. 从金融属性上说，别墅就是一个消费品，升值能力很弱的，这是普遍现象。即使周边配套商业形成，涨幅也会低于平层。 主要是别墅几乎都不存在稀缺性，郊区别墅没有地段附加价值，除非有其他稀缺景观，现在大批的郊区别墅建成 供应量非常大，未来接盘的人很少，买别墅在选择范围内可替代性太强，侧面反映就是别墅的流动性普遍很低，没有二手市场的房产是没有金融属性的。

提问：投资买房是丽泽商务区那边有潜力，看了保利百合，还是海淀田村那边有潜力？看了熙湖

回答：肯定是丽泽商务区，虽然一直没建起来，但本身概念还是在的。田村不建议看，本身的大环境不行，而且没有好学区，交通也一般，所以一直是海淀的洼地。丽泽附近 建议重点看 保利百合、金泰城、蓝调

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