今天是2022年苏州市区首批次集中土拍的第二天。

上午开拍的五宗涉宅用地中，有三宗来自园区，分别位于娄葑、湖东和车坊，也是本次集中土拍的一个巨大看点。

正如我们的预判，今日的土拍结果仍旧呈现分化的态势，园区旺墩路地块热度颇高，车坊地块也有4轮报价，其他地块则底价成交。

2022年苏州首批次集中土拍正式落幕，共成功出让了15宗涉宅用地，总揽金234亿元。

15宗地块成交详情如下：

苏州首批集中土拍看点

01

11宗底价、4宗溢价成交，苏州土地市场分化明显

今天出让的7宗涉宅地块中，除了园区湖东旺墩路地块和车坊地块有溢价外，其他5宗皆是底价成交。

其中旺墩路地块经过49轮报价后冲破中止价，进入一次性报价区间，也是本场土拍中唯一冲破中止价的地块，同时地价再创新高、打破湖东楼面价天花板！

从成功出让的15宗涉宅地块中，仅有4宗地块有溢价，分别是狮山永和村地块、姑苏平江新城地块、园区湖东旺墩路地块、园区车坊地块，其它11宗地块皆是底价成交。其中旺墩路地块溢价率最高，达到15%，新区狮山永和村地块的溢价率位居第二，为12.5%。

和周边城市无锡和南京土拍一样，今年苏州首批次土拍呈现明显的分化现象。头部核心价值板块的优质地块仍旧保持一定的热度，外围板块则多被政府平台房企底价收入囊中。

02

清一色的央国企及政府平台公司拿地，而没有民企拿地

从本次土拍拿地房企来看，首日土拍的拿地房企为大悦城、苏高新股份、苏高新集团、恒泰商置、相城城投、苏州城投，基本都是国企及政府平台。

今天的拿地房企为建屋集团、招商、天鸿伟业、中国铁建、合润房地产、天健集团＆吴江城投，其中招商、天健皆为国企，中国铁建是央企，其他皆是苏州政府平台房企。

可见，苏州的土地市场仍旧是“国”字头背景在“挑大梁”。

事实上，去年二批次、三批次苏州集中土拍中，苏州土地市场就呈现了明显的“国进民退”现象，当时尚且还有零星的几家品质民企。而今年的首场土拍中 ，央国企和地方平台托底成交占比达到新高，成为土地市场的拿地主力，而没有民企拿地。

尽管本次土拍保证金门槛降低，保证金比例由去年的30%下调为20%，但是仍旧未能调动民营房企的积极性。

为什么民营房企在土地市场上的活跃度越来越低呢？

说到底，一是“钱”的问题，二是“市场”的问题。

先来说钱的问题，造成钱的问题的根本原因则是市场下行。

从去年下半年以来，苏州楼市持续走冷，今年2月中旬疫情来袭让本就惨淡的苏州楼市雪上加霜，楼盘销售艰难，回款慢，加上房企融资困难，部分房企面临资金压力问题。

疫情的反复给楼市销售端增加了诸多不确定性，这让房企在土地市场的投资显得信心不足。

虽然近期苏州在政策方面有所松绑，但是传导到市场、房企层面还需要时间 。而且目前的政策力度对市场有促进作用存在明显的局限性，除了二套房首付比例的调整的政策出台，市场活力才会被大为激发。

01

建屋集团拿下园区娄葑地块

底价成交

建屋集团竞得苏州工业园区

娄葑街道东兴路南、宏业路东地块

成交总价10.0亿，成交楼面价20500元/㎡

溢价率0%

历经1轮报价

园区娄葑这块地的结果多少有点让人意外。目前板块内新房新希望芳华雅苑、亨通朗诗熙华雅苑已是尾盘状态，板块新房即将面临断供，该地块恰到好处地补仓板块新房市场，且娄葑不像车坊那样断供多年，娄葑是有价格支撑的，最终却被政府平台托底，多少让人有点遗憾。

而且该地块位置优越，生活氛围浓厚。西北侧是园区文萃小学，东侧是通园路，北侧是东兴路主干道，距离在建地铁7号线东兴路站约250米，距离地铁3号线约900米，双地铁经过，出行非常便利。

该地块的成交楼面价和新希望芳华雅苑、亨通朗诗熙华雅苑两个项目一样，未来项目入市后售价预计和这个楼盘大差不差。

02

招商竞得园区湖东旺墩路地块

经过49轮激烈车轮战

招商竞得苏州工业园区

旺墩路南、津梁街西地块

成交总价36.16亿，成交楼面价31046元/㎡

溢价率15%

历经50轮报价

园区向来是苏州楼市的风向标，无论是挂地还是开盘都能聚焦市场目光。

该地块没有悬念地成为本场土拍中关注度较高的，其热度也是遥遥领先。

经过49轮的激烈车轮战，进入一次性报价区间。最终被招商以总价361582万元竞得，成交楼面价为31046元/㎡，溢价率为15%，也是本批次集中土拍溢价率最高的地块，同时31046元/㎡刷新了板块成交楼面价天花板！

地块东侧是星洲小学，北侧是汪墩幼儿园，距离地铁5号线和1号线交汇站星塘街站步行约800米，周围银行总部林立，地理位置较佳。

招商深耕苏州多年，所开发的住宅多布局在吴中、相城、新区、吴江，除了合作项目青剑湖的天阅湖滨雅苑，本次拿地是招商首进园区，后期独立开发还是与其他房企合作，我们拭目以待。

03

天鸿伟业竞得吴中郭巷地块

底价成交

天鸿伟业竞得吴中经开区郭巷街道

通达路东侧、林家谭路北侧地块

成交总价9.71亿，成交楼面价15500元/㎡

溢价率0%

历经1轮报价

该地块位于独墅湖西，通达路东、林家潭路北，西侧紧邻在建中的地铁7号线林家潭站。

目前板块内在售新房为华润悦景湾和湖西映月，两个项目的备案均价皆为28393元/㎡，该地块成交楼面价比以上两个项目要低，未来入市后新房价格或将低于2.8万元/㎡。

04

中国铁建竞得园区车坊地块

4轮竞价

中国铁建竞得苏州工业园区斜塘街道

蔺谊路北、朝前路西地块

成交总价19.73亿，成交楼面价21659元/㎡

溢价率3.14%

历经4轮报价

园区车坊断供多年，板块内产业园众多，在建的轨交8号线终点站就在车坊，自驾也十分便捷，苏州中环南线园区段预计2021年12月通车。新建文荟邻里中心、园区南部文体中心等生活配套在逐步完善。

根据片区详细规划，车坊将有约10宗宅地待入市，未来将成为园区的供地大户之一。二手房以拆迁安置小区较多，片区内的改善需求还是较多的。

该地块和板块内的新盘中海独墅云著距离较近，中海独墅云著即将入市，其成交楼面价为22990元/㎡，高于今天的成交楼面单价。

05

苏州城投竞得吴中太湖度假区地块

底价成交

苏州城投竞得吴中区度假区

孙武路南侧、普济路西侧地块

成交总价13.28亿，成交楼面价8383元/㎡

溢价率0%

历经1轮报价

地铁5号线开通后，吴中太湖度假区成为苏州楼市性价比较高的1字头板块。该地块位于孙武路北侧，距离地铁5号线太湖香山站约2公里。

板块内目前在售楼盘有蔚然璀璨花园、蔚然锦绣花园、阅湖山，值得一提的是，该地块的成交楼面价是当下的太湖度假区所有项目中最低的。

06

合润房地产竞得吴中木渎地块

底价成交

合润房地产竞得吴中区木渎镇

凯悦街东侧、丹枫路南侧地块

成交总价10.53亿，成交楼面价11531元/㎡

溢价率0%

历经1轮报价

木渎板块是苏州楼市一个典型的高库存板块，虽然这两年木渎地价虽然回归理性，但是整体市场环境低迷，木渎板块的新房再次面临较大的去化压力。

目前木渎板块有在售/待售楼盘共计10个楼盘，在售新房均价整体维稳在2.5-2.8万元/㎡，次新房成交均价在2.4-2.7万元/㎡之间，木渎的二手房房价大概是狮山的一半左右。

木渎有两个显著优势，一是它的公共交通。地铁1号线和5号线均在木渎设有站点，还有中环西线、苏福快速路，自驾出行也十分便利。

另外一个优势是靠近狮山，板块居民可以享受木渎和狮山双商圈。

该地块南依胥江，拥有自然生态景观资源，去红星美凯龙和山姆约10分钟车程，但是距离5号线地铁站有一定距离。

07

天健集团＆吴江城投竞得吴江太湖新城地块

底价成交

天健集团＆吴江城投竞得吴江东太湖度假区（太湖新城）

龙河路北侧中山南路西侧地块

成交总价30.68亿，成交楼面价9383元/㎡

溢价率0%

历经1轮报价

该地块位置优越，北侧是芦荡湖湿地公园，南侧是云龙西路主干道，周边次新房小区较多，生活氛围浓厚。

该地块的成交楼面价只有9383元/㎡，未来地块的入市价格可能比周边楼盘要低。

根据地块规划条件，地块出让分为A区和B区，A区需建设租赁住宅，且装修成本不低于1500元/㎡，B区为商住混合地块，其中商业部分面积需不低于3000㎡，且B区住宅装修不低于1000元/㎡。

该地块是天健集团在吴江太湖新城布局的第三子，天健清枫和苑、清风和景目前持销中。

08

盛泽投资竞得吴江盛泽地块

底价成交

盛泽投资竞得吴江吴江高新区（盛泽镇）

绸都大道西侧4#地块

成交总价8.77亿，成交楼面价8007元/㎡

溢价率0%

历经1轮报价

该地块位为盛泽核心地段，靠近潜龙渠公园、盛泽镇政府，东侧是主干道绸都大道，生活便利度较高。

地块东侧的星悦兰庭是去年中锐以96111万元的总价、9594元/㎡的成交楼面价竞得，比今天拍出的地块要高出近1600元/㎡。

纵观苏州本次集中土拍，15宗涉宅地块全部成功出让，没有像南京首轮土拍那样出现流拍现象。

地方平台公司、国企、央企成拿地主力，民企参与度低，分化持续加剧，头部价值板块的优质土地——新区狮山永和村地块和园区湖东上华琚旁地块成为房企的“抢手货”，地段不占优势的板块皆底价成交。

当下的苏州楼市的艰难程度大家有目共睹，即使在政策段有所放松，但是对市场的刺激效果还需要时间来检验。

经历了财务危机的民营房企，或需要更长的恢复期，市场若要出现实质性好转，还需要主管部门、企业、购房者三方面重建信心。

END

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考引用数据和观点必须经克而瑞苏州工作人员同意转载务必按照以下格式：转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）