金霞新城

最近，位于开福北的金霞新城密集爆出重磅消息，苏托垸片区前期开发工作指挥部正式成立，关公湖片区正式启动开发建设。

这意味着定位商业集群副中心、城北CBD的金霞新城将迎来大开发，长沙城北即将崛起。而按照长沙传统的城建模式和片区运营经验，串联关公湖和苏托垸的地铁9号线，或许会迎来加速。

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5月14日，作为金霞新城“人城产”融合示范区首开区，关公湖片区正式启动开发建设。项目计划于今年12月前启动大安路、彭家巷路两条主干道以及开福区文化和体育中心建设。

目前，关公湖片区开发建设指挥部已成立，并召开第一次指挥长会议。拟将大安路、彭家巷路、青竹湖体育中心、青竹湖文化中心、区城投两块社保融资用地及关公湖公园中心节点等项目建设范围作为关公湖片区开发首开区建设。

长沙市第十四次党代会报告提出“突出重点优片区，高标准打造金霞新城产业功能片区”，市委、市政府印发的《关于贯彻落实强省会战略的行动方案（2022—2026年）》，也明确将金霞新城列入长沙重点打造的十大片区之一。为加速助推金霞新城产业功能片区建设早见成效，金霞新城将关公湖片区作为“人城产”融合示范区首开区。

关公湖片区位于金霞新城核心区，南至绕城高速、北至太阳山、东至中青路、西至开福大道，面积约816公顷（约12240亩）。

片区自然环境优美，目前已建成4所学校，其中就有湘一外国语学校、长沙市立信中学、长沙市德成学校等3所名校，高品质楼盘青竹湖曦园、麓隐青竹湖等落地开发，可集中承载创新研发、商务办公、休闲游憩、精品居住等核心功能。

目前，片区经营性用地面积4664亩，其中剩余可出让经营性用地2777亩，开发潜力巨大。

据悉，2022年金霞经开区计划启动主干道大安路和彭家巷路的设计，并在原来金竹河（桃花溪）水系规划的基础上深化莫家坝水面设计，在大安路和彭家巷路交叉口处形成关公湖片区的标志性景观和建筑节点。推动开福区文化和体育中心落地，先期启动包括大安路、彭家巷路等在内约500亩土地的征拆。

伴随着“强省会”战略推进，一个集优质教育、科创、生态生活于一体的片区即将崛起城北。

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苏托垸是长沙北部最大的处女地， 长沙4大生态湿地系统之一，与梅溪湖湿地、松雅湖湿地、洋湖湿地齐名。上个月，苏托垸片区也传出重磅消息。

4月25日，有消息称，开福区苏托垸片区前期开发工作指挥部正式成立，代表片区的开发正式步入正轨阶段。

新版效果图

旧版效果图

此前，苏托垸最新的效果图也有曝光，整体并没有太大的变化，西南侧的建筑变高变多了，新城依然还是围绕凤羽湖展开，南侧为生态湿地，北侧为城市建成区。

建成区分为4个组团，中间围绕水体形成城市的公共中心，布局商业、办公等设施，以及东、中、西三个居住组团。

据悉，苏托垸片区位于开福区北部，北至楚家湖路、星沙联络线连线；东西南侧均至捞刀河位置，总面积约20777亩。

经市政府批准，已明确苏托垸片区项目土地作为轨道交通建设储备开发用地之一，开发总周期暂定为8年。

现该区域的功能定位为集生态保育与都市活力于一体的复合型湿地公园社区、发展国际体育休闲与都市生态旅游的绿色产业集聚区、探索主城周边农村居民就地市民化的“两型”示范区，片区主要以湿地公园为主，布局居住和体育设施、文化设施等用地。

苏托垸航拍图

苏托垸为何迟迟不见动静？苏托垸启动建设难点在哪里？

2021年10月，在市十五届人大七次会议上，多名市人大代表提出的“关于加快苏家托城中村开发的建议”（第177号）和“关于加快启动苏托垸片区开发的建议”（第263号），在官方的回复中，我们了解了苏托垸片区近几年的状况。

官方回复如下：

苏托垸片区开发建设已列入《长沙市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》。但由于受到较多因素限制，该片区的开发建设工作一直暂未实质性启动，现就相关情况介绍如下：

一是片区开发整体工作方案未获得市政府相关批复。

二是目前长沙市正在按照国家关于“2020年基本建立国土空间规划体系，逐步建立“多规合一”的规划编制审批体系的要求”推进长沙市国土空间总体规划的编制，苏托垸片区的控制性详细规划也未最终审定，基本规划定位以及开发建设时序仍未确定，片区的开发缺乏规划依据和有力支撑。

2016年市政府明确市轨道集团为苏托垸片区的开发主体。受苏托垸片区规划控制指标建设用地占比低（1/3）和基本农田难以调整两个主要问题的制约，市轨道集团至今未能启动该片区开发建设。

为推动苏托垸片区开发建设，2020年8月，长沙市政府与融创中国控股有限公司签订战略合作协议。我区迅速落实协议精神，加快推进，成立了以区委书记为组长、区长为第一副组长的区重点片区开发领导小组。多次就片区开发工作召开专题研究会，积极对接融创公司，并形成了专题报告报市政府。

2021年3月，市政府领导批示市自然资源和规划局拿出意见再适时研究，市自然资源和规划局正在组织研究将进一步优化确定控规方案报市政府审批。

下一步，我区将争取市政府支持，加快推进苏托垸片区的开发建设，制定工作方案、明确工作任务、建立工作机制，同时迅速启动片区规划编制工作，重点在基本农田布局调整、建设用地规模增加等方面寻求突破，解决片区开发建设的关键制约问题。

我区将切实贯彻落实市委、市政府的决策部署，进一步优化方案，固化成果，加强联动，形成合力，推动苏家托及所在苏托垸片区尽快启动开发建设。

苏托垸位于芙蓉北路以东，楚家湖、北二环以南，捞刀河以北，片区属开福区捞刀河街道，涉及8个社区（村），房屋3200栋，人口15000余人，面积13.98平方公里（20975亩）。

前期万达、万科、绿地、复地、中青旅、融创、中铁建等多家房企都来对接洽谈过片区规划开发事宜，但是，受到苏托垸片区规划控制指标建设用地占比低（1/3）、基本农田调规、建设拆迁成本等三大主要问题而搁置。

1.开发建设成本高，拆迁需要约200亿

经过前期区直部门与街道、社区的摸底调查，片区现有房屋3200余栋、人口15000余人，如全面开发建设，预估拆迁成本将近200亿元。

2.基本农田调规问题搁置

土地利用总体规划中在苏托垸片区内规划布局基本农田228.7公顷，主要分布在中干渠以南。为提高土地利用效率，满足项目建设需求，需对基本农田进行调整。

3. 建设用地规模问题，成本收益难以平衡

城市总体规划中规定的建设用地不能突破1/3，据此编制的2015版控规初步成果中，建设用地面积461.77公顷，其中商住净用地仅123.2公顷（1848亩），综合容积率为2.9。因用地规模受限，导致片区成本收益难以平衡。

《2022年长沙市重大项目计划》，并没有提到关于苏托垸生态新城项目的建设进度。按照目前比较复杂的情况，保守估计，未来5年内，苏托垸有望正式启动。

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白霞片区位于金霞经开区东南部，规划区域范围东至长青路、西至中青路、南至星沙联络道、北至绕城高速。

项目用地总面积约6.40万平方公里，修编后预计经营性用地为210.14公顷，其中居住用地151.12公顷，商业服务用地59.02公顷。片区周边分布有消费电子类、仓储物流、智能制造等产业聚集区。

2021年7月15日，开福城投发布重磅消息宣布：开福城投集团启动白霞片区策划及规划设计！2020年6月，开福区方面曾透露，白霞片区的大星村和白霞村已启动拆迁。

片区位于二三环之间，规划有大量的居住用地。

据悉，开福城投对白霞片区规划范围包含长青路以西，中青路以东，星沙联络线以北，绕城高速以南，共计6.4平方公里，其中对可建设用地4.59平方公里进行重点打造。

整体规划定位为：以现代服务业为支撑，以高品质房地产业为提升，构建复合高效、配套齐全、交通便捷、环境优美的现代化城市新区。开福城投集团将汇聚区域资源，对接新兴产业，延续绿色理想，构筑宜居、宜业、宜人的创新智慧谷，理想花园城。

吸纳与承接新兴产业高端服务行业的智创新城

树立营城典范引导未来生活的理想家园

多维共享的创新服务坊，人文典范的休闲乐活区，连接八方的生态智慧谷

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按照长沙传统的“造城”经验，最基础的交通、教育配套资源都会重点考虑。随着城北各个片区的逐步推进，规划中的长沙轨道交通9号线是否会加速？

“招标版”9号线线路图

9号线作为为长沙中心城区南北向补充线路，串联金霞组团、中心组团、省府暮云组团，加强南北向轴带轨道支撑。

9号线北段从金霞组团北向南途经规划彭家巷路、双河路、开福大道、滨河南路。刚好串联起关公湖片区、白霞、苏托垸片区。

南端，9号线在南二环-南绕城高速段，主要沿书香路、新联路敷设。此前“招标版”地铁线网规划显示是走新开铺路。这段有变动！

根据前期规划，该线路将与已建成的地铁4号线在碧沙湖站换乘，与长沙地铁1号线/3号线在侯家塘站换乘，与2号线在芙蓉广场站换乘，与6号线在芙蓉中路站换乘，与尚未开工的5号线南延线在大托站换乘。

最新消息显示，9号线和8号线是“已批长沙市新一轮轨道线网修编方案中的线路，目前该两线均处于规划阶段。”

在最新的片区规划图纸中，已经出现9号线的身影。

2021年12月31日，在长沙市资规局发布《青竹湖东片控规J03-F02-021等11个地块规划修改 批前公示》，其中金霞分区青竹湖东单元（J03）控制性详细规划图中显示，9号线将进入该区域沿彭家巷北路敷设。

随着片区开发的推进，你看好长沙城北的发展吗？欢迎留言！