近日，上海市规划和自然资源局分批次召集房企在沪负责人进行线上会议，疫情下，房企普遍关注上海在土拍方面是否有相关优惠政策。多家与会房企得到回应，从2022年第二批次集中供地开始，拟将土拍监管资金比例从起拍价的110%降至90%。由于第一批次供地已完成报名，仍按照原标准执行。同策研究院研究总监宋红卫针对以下问题作出解答。

Q&A

1、有消息称，上海从2022年第二批次集中供地开始，拟将土拍监管资金比例从起拍价的110%降至90%，在您看来，该举措实施的可行性有多大？利好如何体现？

这一可能性很高，上海土地拍卖资金要求全国最高，拍地前冻结的资金总量达到起拍价的1.3倍，房企拿地资金压力都比较大，部分房企因为这个原因放弃了之前上海拍地的计划。当前形势下，降低土拍资金要求，对于降低房企拿地资金压力，增加房企在上海拿地的积极性都有非常大的帮助。

Q&A

2、第一轮土拍延后，在第二轮降低土拍门槛的目的是什么？提高企业参拍的积极性？

降低土地拍卖的门槛主要原因有以下几个方面：第一、疫情对于房地产市场的冲击，整个二季度房地产市场销售都受到不同程度的影响，销售回款压力增加，影响在沪房企资金回流。第二、今年大部分房企都面临资金链紧张的局面，部分房企还因此债务违约，没有违约的房企也缩减扩张节奏，甚至暂缓拿地，导致土地市场遇冷明显；第三；疫情冲击下，预期下行，房企开发信心与购房者的购房信心不足，导致即使是合理的真实需求，也观望不能释放，这对于行业稳定伤害极大。所以现在的政策应该向有合理需求的房企和购房者倾斜，让真实的需求合理释放。

Q&A

3、从第一轮报名参拍的企业来看，国企、央企依然占据主导，民企有金地、仁恒、大家这几家，这是不是意味着上半年上海土拍市场也是由央企、国企主导？

预计今年国企央企城投仍然是拿地的主力，部分优质民企也会适当的参与，但是占比不会太高。

Q&A

4、上海如果在第二轮降低土拍门槛，是否会激发民营房企参拍的热情？从上海目前的土拍规则来看，可调整的空间还大吗？

如果仅仅调整土拍资金监管20%这个政策，对于民企参拍的积极性提高有限。原因是即使降低20%的资金监管要求，加上土拍保证金，整个冻结资金仍然达到起拍价的1.1倍，上海土地比其他城市要高很多，动辄十几亿，几十亿的资金要求，民企拿地的压力比较大。如果要激发民企的拿地的积极性，需要进一步降低对于土地拍资金监管要求。同时，对于项目预售价格也要有适当的调整空间。其实更有效的政策在于需求端政策调整，一旦购房者信心恢复，整体土拍市场将会再度恢复热度。

—2022年宏观经济形势分析—

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