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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

今天，位于万源路的温玉庭（新希望三期大悦墅）20幢101室网拍，这套建面233㎡的洋房，最后以914万成交，单价39300元/㎡，溢价率高达25.38%。

来自安居客的信息，当前该小区最新房源挂牌均价约47000元/㎡，三月底成交的一套223㎡房源，成交单价在50600元/㎡。

最近，市府路大公馆小区，一套面积142㎡的房子，以49500元/㎡的价格成交，来自附近房产中介的说法，这个价格并不算高，去年高峰的时候，大公馆部分房源可以卖到50000-60000元/㎡。

目前，整个白麓城板块的二手挂牌价，大约在50000元/㎡左右（来源安居客）。

50000元/㎡的价格，在温州二手房市场中，显然已稳稳的站上了头部位置。

对购房者来说，能出得起这样的价格，不管是在二手房市场，还是新房市场上，基本可以随便挑。比如刚刚开盘的滨江CBD豪宅项目天樾玺，首开含装均价约49000元/㎡。还有早前的江山云起，首开含装约42000元/㎡。

如果选二手房的话，不管是看江的鹿城广场，还是法式的置信原墅都可以在50000元/㎡左右拿下。环顾市场，除了个别楼盘或个别楼栋户型外，50000元/㎡的价格可选范围非常大。

但为什么还有那么多人，会选这里呢？

整个板块没有一线江景，没有紧挨中央绿轴，辖区学校也不是温州头部，是什么力量支撑起50000元/㎡的价格呢？

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市府路白麓城板块，主要包括白麓城1-4期、温州大公馆1-2期、温州府、温州悅府、市府路壹号、都会道1号等一众次新房小区。

温州大公馆1-2期于2016-2017年交付，其他的楼盘基本都是在2018年之后交付，区域界面较为整齐、崭新。当前，温州能形成这样连片新房的板块并不多，可类比的，估计只有瓯海中心区。

白麓城大悅墅 楼市温州实拍

目前，包括温州第十幼儿园、温州大学附属实验幼儿园、市府路小学万源路校区、市府路小学锦江校区、温州市第二十七中（实验中学府东分校），区域内一共有2所幼儿园、2所小学、1所中学，有一定的知名度但不拔尖，整体处于中上或者中上偏上水平。

板块虽然不紧挨绿轴、印象城MEGA、市政公共设施，但距离这些都较近。直线距离大概500米上下，都在步行距离范围内。另外，大部分小区户型都有“偷面积”优势，这对房价也有一定的支撑作用。

温州实验中学 府东分校 楼市温州实拍

可以看到，整个板块虽然没有一线江景这样特别耀眼的资源优势，但胜在各方面都还不错，没有一项特别弱，属于非常均衡的板块。

据了解，买这里的二手房购房者，大部分在30-45岁之间，整体客群偏年轻。这些购房者，除了看中房子比较新，板块较为成熟以外，更重要的是冲着幼儿园、小学、中学都还可以，可以一次解决孩子12年的教育读书问题。

更重要的是，这些学校距离各个小区都不远，对于医生、教师等有固定上下班时间的家长来说，学校近，接送方便非常的重要，是买房时最为重要的考量之一。因此，不错的教育资源，和较近的接送距离，成了支撑这个板块价格的另一个重要因素。

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我们做一个假设，如果拿掉教育资源，这个片区的房价会是多少呢？

举个例子，白麓城二期荣御府和尚品半岛（大悦观邸）做一下对比。白麓城二期荣御府和尚品半岛交付时间差不多，大概都在2018-2019年左右。

尚品半岛三面环水，通过源自“巴黎塞纳河上亚历山大三世桥”造型的桥梁进入小区，仪式感满满。小区内部下沉式庭院、喷泉绿化等配置都相当高，小区维护也不错。

尚品半岛 2022年5月手机实拍

尚品半岛目前的二手挂牌价在35000-40000元/㎡，以35000元/㎡的居多。不同楼层、装修程度会有较大差别。

来源安居客2022年5月21日截图

回头看白麓城二期的荣御府，小区整体绿化配置也很好，与尚品半岛属于两个风格，尚品半岛更加经典一些，荣御府更加现代一些。

白麓城荣御府实拍 来源万豪地产白麓城店

白麓城荣御府目前的二手挂牌价在45000-60000元/㎡，以50000/㎡以上的居多。不同楼层、装修程度会有较大区别。

来源安居客2022年5月21日截图

白麓城二期荣御府和尚品半岛（大悦观邸）直线距离大约500米，交付时间也差不多，小区品质都不错，各有特点。而实际的二手挂牌价相差超过10000元/㎡，主要原因是以汤家桥路为界，白麓城二期荣御府属于鹿城区，尚品半岛属于龙湾区。

更重的原因是，尚品半岛的学区没有荣御府的好，如果买尚品半岛还需要另外考虑学区的问题。这也是房价差距的关键。

所以从这个角度看，白麓城板块的学区价值在10000元/㎡以上。

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那如果学区资源差不多，小区旧一点，价格会是多少呢？

还是拿白麓城二期荣御府举例，这次对比下一路之隔的大自然家园，他们都属于鹿城区。

大自然家园 截图来源安居客

大自然家园开发有多期，在2004-2007年交付。特别是大自然家园一期在当年属于明星楼盘，是整个新城板块最被推崇的几个楼盘之一。

由于交付时间较久，小区配套、植被缺少维护。并且以现在的标准看，人车不分流，购房者有较大的抗性。

目前大自然家园挂牌价在28000元/㎡左右，部分超过30000元/㎡。单论小区品质，是挂不到这个价格，主要还是靠学区的支撑。大自然家园和白麓城二期荣御府同属于温州市第二十七中（实验中学府东分校）学区，小区距离学校也不远，接送也方便。

这样看来，大自然家园与荣御府两个新旧小区，有20000元/㎡左右的价差。

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可以看出，市府路白麓城板块价格较高的原因，一方面是板块界面新，小区大多新交付不久，周边生活配套完善。

另一方面的关键原因，是板块内的幼儿园、小学、中学都还可以，并且接送距离较近。板块整体综合价值较均衡，没有特别弱项，因此许多人选择了市府白麓城板块。

通过比较，我们可以得到如下启发：

有一些价值是会随着时间流逝，逐渐折旧贬值，比如房子交付后，10年、20年过去了，房子一定会变旧。

另一些价值是会因为观念发展，技术进步，而变的逐渐落后。比如有无人车分流，外立面材料等等。在这个过程中，房子的价值会随着时间流逝，出现了贬值。

当然，一些对时间不敏感的价值，在房子整体价值中，会起到了非常重要的支持。比如教育资源，比如景观资源，还有一些更隐形的圈层资源等等。

稀缺资源带动房产价值坚挺，最为明显的案例，就是瓯江路一线江景次新房。

比如时代滨江一线江景房可以卖到近60000元/㎡，房龄更新一些的万科时代中心（翡翠滨江），一线江景房、园景房的价格则更高，曾出现过约70000元/㎡的成交。显然，如果去掉一线江景资源，这里的房价远远不用这么高。

不同板块有不同的价值落点，对于市府路白麓城板块，学区是非常重要的资源，而对于买一线江景房的人而言，是否有学区，又似乎并不太重要。因为他们可能已经有头部学区房，或者孩子将来并不准备在温州读书。

房子的价值除了本身，还有聚集上面的各种资源。好的资源能让新房有更高的溢价，让老房子有更高的底价。这就是我们在选择房子时可以去思考的一个角度。

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