经开区楼盘劣势

劣势说明：

①我们评价一个盘，更多的时候，优势和劣势，是一起呈现的。

②没有十全十美的房子，就像绝大多数人都找不到这样的老婆：貌美如花，又能洗衣，做饭，照顾你，赚钱给你花……

③很多时候，劣势再大，但是价格便宜才是最重点。价格可以调整到”综合性价比最高“

④接近完美的房子，价格不完美

府中

万科翡翠东方

①品牌：虽然万科的物业的确不错，但是万科的房子，做得太刚需了，一切从简，很少有万科的高端盘。万科的二手房价格基本上是周边同类型的商品房社区中最低的。万科做不了高端小区。

二手房价格参考（详情见安居客和贝壳找房）

万科金域缇香（对面保利中央公园）

万科天一新著，万科天一玖著（隔壁美的国宾府）

万科信成道（隔壁华府天地尊园）

万科海上传奇（隔壁龙湖天璞）

无锡有个我爱我家做抖音的，介绍万科海上传奇的房子，说万科的二手房性价比都相当高，因为价格都很便宜.........说明万科房子增值能力很弱

②万科翡翠的位置相当优秀，整体房源性价比也不错，但是所剩的房源均是顶楼，这些是卖到最后没房子，再卖半年还没卖出去的房子。以后脱手，竞争力会变弱。

府西

悦印风华

①小区体量比较小

②小区靠近江南大学附属医院，可以说是天天低头不见抬头见。从投资角度出发，有些人群是不接受的。

和玺

都是最后的遗留，卖不动的房子，后期难出手

要么价格贵：毛坯上叠86，总价350万，贵的离谱

要么采光影响很大：10来套小高层的底复

府南

华发中央首府

①外立面比较low：外立面是一体板外涂真石漆，在经开外立面当中属于最low的

②密度大：全高层社区，排列组合，住宅容积率高的离谱

③小区大，也没有会所，不算高端。

④和隔壁愉樾天成（凤凰熙岸也是）形成巨大的供给，价格也是卖最贵的。以后出手的竞争力很弱。------参考融创文旅城社区，区域内基本上都是高密度，巨大体量的同质化二手房源供给，导致涨幅很慢。

愉樾天成

①京投在无锡口碑真得不好，参考公园悦府这个楼盘

并且京投在无锡不需要口碑，就这一个盘。

有降标的小道消息，未来可能出现维权情况。

②密度大：一期全高层社区，排列组合，住宅容积率高的离谱

③小区大，也没有会所，不算高端。

④和隔壁华发中央首府（凤凰熙岸也是）形成巨大的供给。以后出手的竞争力很弱。------参考融创文旅城社区，区域内基本上都是高密度，巨大体量的同质化二手房源供给，导致涨幅很慢。

仁恒湖滨世纪

①品牌溢价挺多

仁恒作为一个高端品牌（新加坡），和当初金茂来无锡一样，影响力比较大（比当时金茂气势弱一些，毕竟上海金茂府和苏州金茂府有口皆碑），后来金茂做得并不好。

②新加坡的内部员工（做设计的）的评价：仁恒在新加坡其实挺土的，户型设计也有点土，品牌溢价的确有点多。

③小道消息：仁恒可能2022年都不会在中国拿地了，去年拿地过多，项目不去不如预期，资金出现吃紧的状况。

御璟天玺

①华宇主导开发，没有太多的代表性产品。在无锡10来年前做的盘是华宇观澜华府。

（华宇在重庆项目比较多，华宇在重庆的销量排名比较靠前）

②在无锡就一个盘，没有新地开发。

府东

旭辉铂宸府

①位置尴尬

②虽有小学规划用地，但是没有启动建设。经开区其他小区的配套小学都在建了。

（参考绿地天空树，一路之隔教育用地，迟迟没建设，现在划分到雪浪中心小学。并且教育局给出答复：以后也是上这所学校）

招商璟萃

①位置尴尬+总价300万起

②虽有小学规划用地，但是没有启动建设。经开区其他小区的配套小学都在建了。

（参考绿地天空树，一路之隔教育用地，迟迟没建设，现在划分到雪浪中心小学。并且教育局给出答复：以后也是上这所学校）

③无锡招商雍华府交付3个月后的情况，出现了地库渗水，小区的外立面也有部分区域凹凸不平，墙面快要脱落的样子。（绿化的确还可以）

成都的招商雍华府，外立面就脱落

融创山水江南

①位置尴尬，不算核心

②价格过高。同样价格，选悦印风华

金科阳光城玖珑悦

①虽然价格便宜，但金科，阳光城都没钱了。

②位置尴尬，不算核心