更新整备市场研报

《2022深圳城市更新白皮书》由深圳市城市更新协会行业信息中心与广东合一城市更新研究院经过100+天筹备和编撰而成，形成《行业数据篇》、《政策趋势及临深篇》，内容包括2010-2021年深圳城市更新项目数据与趋势、2021年深圳市土地整备利益统筹项目数据与趋势、2016-2021年深圳市棚户区改造项目数据与趋势、2021年集体资产交易项目数据与趋势、2021年公开市场数据（招拍挂）分析、房企进入深圳城市更新发展研究、城市更新政策、城市更新行业发展调研、临深城市旧改发展情况等，为行业深度研究成果集大成之作。

《2022年深圳市土地整备利益统筹白皮书》聚焦于利益统筹政策最新走向、行业数据动态及相关政策汇编，为 业界朋友全方位剖析行业发展趋势，助力各方主体排兵布阵。

《更新内参》是由深圳市城市更新协会行业信息中心携手广东合一城市更新研究院联合打造的城市更新信 息领域“小红书”，旨在整合各自优势资源，打破业界信息壁垒，提供系 统、翔实、可资借鉴的信息渠道，凝聚行业共识，赋能行业成长。

下文选自《2022年深圳市土地整备利益统筹白皮书》

政策新变革，机遇与挑战

深圳土地经过1992年统征和2004年统转之后，成为了全国首个没有农村的城市，但仍大约有40%的土地掌握在原农村集体经济组织手中，因此形成了以政府主导的自上而下及以农村主导自下而上的城镇化发展路径，逐渐暴露出了城乡发展差距扩大、未完善征转土地历史遗留问题、违法建筑及土地资源低效利用等问题，且随着深圳经济发展水平不断提高，重大产业和公共基础设施需求也在攀升。以城市更新为代表的市场手段在满足这些需求方面所发挥的功效有限，在此情况之下，更需发挥出政府“看得见的手”的作用。因此，2011年《深圳市人民政府关于推进土地整备工作的若干意见》，首次提出了“土地整备”的概念。

但是随着土地价值的水涨船高，土地整备已有的补偿方式和标准对土地利益共享方面考虑不够。一方面，难以满足原权利人的期望，延缓了土地整备的项目进程；另一方面政府的公共基础设施和重大产业难以落地。为解决以上问题，利益统筹模式的探索从2011年启动。由1.0时代——“整村统筹试点”阶段，到2.0时代——“利益统筹试点”阶段，再到3.0时代——“利益统筹全面推广”阶段。现《深圳市土地整备利益统筹办法（征求意见稿）》（以下简称“利益统筹新政”）出台，预示4.0时代——“利益统筹”新阶段即将到来。

项目动态

业内高度关注利益统筹模式

依据《深圳市2021年度城市更新和土地整备计划》和官方信息公示，截至2021年12月31日，深圳市土地整备利益统筹项目计划立项合计153个，整备总实施规模6549.7公顷。其中，基于计划立项数量进行分析，龙华数量最多，为53个，其次为龙岗和宝安，分别为39个、29个；基于计划立项规模进行分析，龙岗规模最大，为2710.2公顷，其次为龙华和宝安，分别为997公顷、982.1公顷。值得注意的是，福田和盐田均无土地整备利益统筹计划立项项目。

2021年深圳市土地整备利益统筹项目新增计划立项15个，整备实施总规模545.5公顷；新增实施方案公告项目19个，整备实施总规模1024.5公顷，留用地总规模135.8公顷；新增规划公告16个，整备实施总规模457.1公顷，留用地总规模93.5公顷；新增留用地上平台16个，总留用地规模为41.6公顷。

由于土地整备利益统筹模式对原村集体的进一步让利，经过近几年的不断推进发展，市场接受度较高，且与现行城市更新路径形成有效互补，更新与整备融合将是未来存量土地盘活的重要路径之一。

三大核心趋势预判

趋势

01

利益统筹或将进入“4.0时代”

未来“利益统筹新政”将基于盘活存量低效用地为目的，以规划统筹、公益优先及集约节约等为基本原则，在兼顾政府、土地权利人及开发主体等多方权益的前提下，从扩大适用范围、规划容积算法及用地出让等方面均进行了创新，利于平衡项目多方主体利益，预示着利益统筹或将进入4.0时代。

趋势

02

城市更新与土地整备利益统筹融合发展，助力重点片区整体升级

《关于打造高品质产业发展空间促进实体经济高质量发展的实施方案》中提出，“十四五”期间，重点完成土地整备25平方公里、连片升级改造25平方公里，结合近年已整备入库的20平方公里及深汕特别合作区内整备约30平方公里产业用地，共同形成约100平方公里产业空间”；《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》中提到，创新居住用地整备模式，划定以居住为主的成片整备片区，加大土地整备实施力度，确保“十四五”期间整备居住潜力用地不少于10平方公里。从以上可知，土地整备利益统筹是未来存量土地盘活的重要路径之一，与城市更新互补性极强，未来城市更新与土地整备利益统筹必将融合发展，助力重点片区整体升级。

趋势

03

利益统筹有望成为居住用地供应有力抓手

按照《深圳市国土空间总体规划(2020-2035年)》(草案)，规划期末有大量的居住用地供给压力，依靠存量低效用地的供给模式有工改保、城市更新、土地整备三种。工改保和城市更新受到图则、轨道站点等的影响较大，土地整备利益统筹则更为直接。且在“利益统筹新政”中，明确留用地功能以居住功能为主，未来有望成为居住用地供应的有力抓手。

综上所述，城市更新与土地整备利益统筹融合发展，有望大大助力重点片区整体升级，释放更多的土地保障产业、重大基础设施及公共配套等公共利益落地。未来“利益统筹新政”真正落地，利益统筹或将进入4.0时代，从扩大了政策适用范围和创新了规划容积算法等方面进行创新，利于平衡项目多方主体的利益，推动利益统筹全面深化高质量发展。另外，在加大居住用地供应的大背景下，利益统筹留用土地功能以居住为主，将有效保障居住用地供应，满足社会人口居住需求。政策变革往往蕴含新的机遇，需积极关注政策动向及市场动态，提前排兵布阵，才能抢得市场先机。

以上内容节选自《2022年深圳市土地整备利益统筹白皮书》。本书共500多页，如需阅读完整版，欢迎扫描下图二维码购买！

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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