直降3300元/平，降幅约20.2%！
近日，楼市君发现开盘价约1.63万/平的保利明玥半山，现推出的精装特价房 仅约1.3万/平！
具体什么情况？一起往下看。
最近，有中介在朋友圈发布保利明玥半山房源信息。
信息显示，该项目有房源价格仅13051元/平起，还是精装3房。
（楼市君朋友圈截图）
保利明玥半山位于官渡区太平路与归太路交叉口，靠近地铁3号线金马寺站。
项目去年6月开盘时，成交均价约1.63万/平（来源中指院） ，现在1.3万/平的价格，相当于直降约3300元/平。
是否真有这么划算的入手机会？5月31日，楼市君特地到现场了解。
项目沙盘（昆明楼市一线摄）
销售介绍，项目在售约97-143平精装住宅，分别为2梯4户、2梯6户设计，装标约2000元/平，明年交房。
至于价格约1.3万/平的产品，销售表示的确存在，不过数量有限，只有低楼层房源拥有这个价格，楼层好的价格约1.4-1.5万/平。
约129平户型模型（昆明楼市一线摄）
价格一路下跌
周边环境是硬伤
如果抛开特价房，项目实际成交价格如何呢？
中指院数据显示，保利明玥半山成交均价最高时为去年6月，为16373元/平，
此后项目价格一路下降，到今年4月成交均价仅14946元/平，降幅约8.71%。
从成交价看，项目4月的成交均价，比开盘时降约1427元/平。
去化方面，去年开盘至今年4月底，项目共成交351套房源，去化情况比较可观。
有二环与地铁的光环加持，保利明玥半山成交价格为何反降不升呢？
其一，周边居住环境有待改善。
保利明玥半山虽靠近二环东路 ，但项目周边仓库、厂房、老旧小区汇聚。
航拍图上也能看出，项目周边环境比较杂乱，居住环境仍有待改善。
项目周边环境（昆明楼市一线摄）
其二，配套小学未明确。
项目规划有1所30班公立小学，占地约29亩。
根据昆明市生态环境局的最新答复， 该小学预计今年9月正式投入使用，为应急民生工程建设。
楼市君实踩时，学校地块正在施工中，工程处于地基阶段。
虽然有配套学校，但保利明玥半山一直未公布具体的学校名称，大部分买家对学校的实力、师资力量等心存疑虑。
学校施工实景（昆明楼市一线摄）
其三，市场大环境影响，以价换量。
保利明玥半山成交均价下降，与市场大环境也有关。
克而瑞数据显示，去年4月昆明新房成交均价为15307元/平，今年4月成交均价为12417元/平，同比降幅约18.8%。
在这样的大环境下，保利明玥半山销售承压，以价换量，导致整体成交均价有所回调。
（来源：克而瑞）
性价比较高
距离地铁站约100米
目前，保利明玥半山 周边有3个在售楼盘，分别是大华锦绣麓城、中海汇德里、华润中心·润府，价格约14500-23000元/平。
对比来看，保利明玥半山的价格在同地段而言，性价比较高。
那价格上具备竞争优势的保利明玥半山，值得入手吗？
项目择址昆明二环边，地段和交通是保利明玥半山最大的优势。
交通上，项目周边有太平路、虹桥路、二环东路等主干道，地段优秀，方便自驾。
而且地铁3号线金马寺站距项目仅约100米，乘坐地铁十分便捷。
项目航拍（横屏观看效果更佳）
商业配套上，项目自身规划有商业地块，占地约6271平。
但目前商业地块上的建筑物还未拆除，短期内建成难。
商业地块上建筑物未拆（昆明楼市一线摄）
项目开发商也值得一提。
保利明玥半山由保利置业开发，是央企保利集团旗下保利 （香港） 控股的下属子公司。
在昆明，保利置业还开发有保利城、保利大家等楼盘。
根据2021年报，保利置业净负债率103%，剔除预收账款后的资产负债率74%，踩两条红线，属于橙档房企。
虽然脚踩两条红线，但保利置业母公司保利集团是实力较为雄厚的央企，所以房企层面不必过多担心。
保利城效果图（来源：项目官微）
另外，项目建设进度也比较快。
目前，项目有4栋楼主体已封顶，开始做外立面装饰，另外4栋楼也已建至28层左右，接近封顶。
项目建设进度（昆明楼市一线摄）
整体来看，保利明月半山地段和配套都有一定优势，着重交通便捷度的买家可以考虑。
若是对配套学校实力有要求的购房者，可以等项目官宣学校后，视具体情况而定。
约1.3万/平起的保利明玥半山，你会买吗？
快来评论区说说吧！
加楼市君，进入昆明买房交流群
往期爆款：
原创文章，未经许可请勿转载
进群、投稿请联系微信：kmlsj3
获取及时资讯，进买房群，就关注我们吧！
热门跟贴