近期，关于东莞楼市有可能出台第三轮松绑政策的消息传的沸沸扬扬，并且传言最迟下个月落地。
在前两轮楼市新政的刺激之下，东莞楼市依旧没有太大的起色，市场上关于楼市进一步松绑的呼声也越来越高。
网传第三轮新政，很可能分区域放开限购。
区别对待核心区和非核心区，如临深、水乡等非核心片区放开限购。城区、松山湖、滨海湾等热点片区则继续限购。
除了限购松绑之外，首付比例也有可能降低。
首套首贷三成首付有望降为两成，认贷不认房也有可能恢复。“有房无贷”或“有贷款记录无房”首付由四成降为三成。
另一方面，东莞多家银行表示首套房贷利率可以按4.45%申请，最低可至4.25%。
东莞近20天内连续三次下调房贷利率，利率下行趋势明显。
多名业内人士表示，今年4月份以来，东莞楼市两次松绑，楼市虽然有好转的迹象，但远远不及预期可观。
中原地产研究院数据表示，上周东莞新房市场降温明显，仅一个项目顺推，整体去化不足两成。
成交冷淡，区域分化明显，环城区有多个项目去化不足一成。
特别是临深等冷门片区，多个项目莞e认购显示登记人数为0。
多地区新房市场依旧处于煎熬之中，东莞楼市急需进一步松绑！
新房成交大跌50%，整体去化不足两成
有盘0认购，市场降温明显
5.14新政出台后的一个月，各大媒体和开发商都在借势营销，营造出一种市场爆火的氛围，而真实的市场数据却冷得彻骨。
东莞中原战略研究中心总经理车德锐表示：上周东莞新房市场各项指标表现明显下滑，仅一个项目顺推，整体去化不足两成。
来访量环比下滑17%，认购下降36%，转化率5.6%，环比下降1.7%，创今年2月份以来单周新低。
根据中原大数据显示，东莞上周新房成交498套，同比减少46%，跌至5.14新政出台期间的低迷水平。
据合富大数据显示，在整个5月份期间，东莞新房成交1735套，同比去年5月份减少了52%。
成交面积22.7万平，虽环比去年4月份微增了2%，但同比去年5月减少了43%。
东莞楼市整体依旧是不温不火的状态，区域分化严重。
五月份有将近半数的镇街成交量不足30套，日均成交不足1套。
特别是临深等片区新房供应量大，且产品趋于同质化，市场依旧处于水深火热之中。
莞e认购平台，认购数据为0、无人问津的新房项目大把存在。
图源：莞e认购
就连位于环城区的石碣等片区的新房也难逃打折促销的下场，尽管开发商让利促销，购房者依旧不买单。
五一开盘的中洲城邦，项目首推176套房源。截至5月24日，莞e认购系统显示已网签的房源仅为5套，去化率仅4%。
靠近石龙的恒基旭辉江山，早在2月份开启认购登记，但截止5月24日，项目首批登记的1号楼128套房源仅网签了4套，去化不足1成。
各大房企大打价格战，降低首付、买房送车位等花式促销手段层出不穷，但成交依然极为冷淡。
新房市场成交出现了明显的下滑，市场大幅降温。
而二手房方面，不少楼盘报价已经回到两年前。
在笋盘被快速消化之后，市场政策探底心态较重。
业主心态走高，提高挂牌价，买家则持续观望，买卖双方僵持不下，市场将重新陷入一段时间的观望期。
图源：链家截图
房企的低价促销，反映出东莞楼市依然还未恢复。超低首付、分息免期、打折促销等手段仅限于短期刺激，市场回升基础并不稳固。
目前每月一千多套的成交量，市场离回暖还有很长一段距离。
在上轮政策利好已经消耗殆尽的情况下，东莞楼市仍需进一步解救。
放开限购、降低首付、降房贷利率
三管齐下、助推东莞楼市回暖
然而东莞楼市还有魔幻的另一面，上周华润润府正式发布案名，预计7月份开盘，把主城区市场引爆了。
可以看出，东莞楼市核心区域的需求还是非常旺盛的。
不过在东莞楼市中，像华润润府、华侨城天鹅堡这样的网红盘少之又少，更多的是在临深等冷门片区去化困难的项目有一大把。
随着市场不断深化，东莞楼市的区域分化日益明显，但东莞一直以来都是全市限购。
民间放开限购的呼声一直很高，但全面放开限购也是不现实的，学习广佛模式，区别对待核心区和非核心区，分区域放松限购是一个很好的解决方法。
据网传消息，接下来东莞很有可能分区域放开限购。
放松临深区域、水乡以及东部地区的限购，还有推测万江也有可能放松，而主城区、松山湖和滨海湾的长安则继续跟进限购。
除了限购松绑之外，还有可能降低首付比例，释放更多需求。
首套首贷三成首付有望降为两成，认贷不认房也有可能恢复，“有房无贷”或“有贷款记录无房”首付由四成降为三成。
放开限购，让有资金实力没有房票的人进场；降低首套首付比例，让有房票但手头资金不足的刚需进场；降低二套首付比例，降低改善型客户进场门槛。
另一方面，东莞多家银行首套房贷利率进一步探底。
建行、中国银行、农行等六家银行首套房贷利率低至4.45%，二套普遍5.05%。
继5月20日下调房贷利率之后，一个月内连续三次下调房贷利率。
据合富大数据消息显示，广州银行针对流水和征信较好的用户，最低可按照4.25%的利率申请。
对比之前高峰时期的5.85%，可足足省下一比首付。
如果松绑限购、降低首付和降房贷利率三管齐下，将释放大量需求，有效刺激购房者入场。
这些措施和前期的政策利好形成叠加效应，助推东莞楼市回暖。
东莞救市意愿强烈，第三轮新政呼声很高
自今年开春以来，东莞楼市松绑就一直是市场的热点话题。
在粤港澳大湾区的各个城市中，东莞救市力度也远超佛山、中山等城市，甚至走在了大哥深圳的前头，救市意愿强烈。
但每一次步子都很小，不断试探市场。
一次次的铺垫过后，直到4月底，东莞楼市进入实质性松绑阶段。
4月29日东莞颁布政策，针对外地购房人群放开了首套限购，入户半年买房取消，入户即可买房。
5月14日新政：增值税满5年改为2年；限售满3年变2年；双拼户型按一套算证；二孩或三孩的居民家庭，允许多买一套（限购3套）；住房公积金贷款可依规上浮20％的额度。
半个月内出台两次松绑政策，市场反应有些措手不及。
有一夜涨价上百万的二手房，有收回折扣、多盘喊涨的开发商，有备受关注极有可能成为东莞史上第一个积分摇号的华润润府，也有无人问津的新房项目。
有人认为，东莞楼市正在持续升温。
也有人认为，楼市依旧不温不火，东莞救市再一次失败。特别是5.14新政出台的政策基本是利好二手房，而对新房市场效果甚微。
总而言之，在经过一个月时间的洗礼之后，所有表像的声音慢慢沉淀，真像浮出水面。
在5.14新政过后的一个月，市场降温明显，加推的新房项目整体去化不足两成，楼市呈现出冰火两重天的魔幻现象。
短暂的激情退去后，市场又重新陷入了观望和等待，等待下一轮的救市。
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