这是杨一第307篇原创文章

重庆房地产在这些年的发展过程中，一直以来被「诟病」的就是天量土地供应。

但其实，刨去那些「无效土地库存」，也就是交易了但是长久不开发的，比如和黄在南岸区的土地，还有地方平台公司的土地，比如广阳岛、鱼复和水土周边土地等，重庆真正的开发土地其实并不存在过剩。

其实从土地库存逻辑上，就可以看出，重庆并不是天量土地供应。

重庆现在的住宅性质的土地库存是4663万方，我盘点了下重庆土地库存最多的20家开发商，包含开发商单独操盘和合作开发的。这20家开发商的总土地库存是2109万方，占到了总土地库存的45%左右。

剩下100多家开发商，掌握了剩余55%的土地库存。

所以这20家开发商还是很有代表性的，我将它们分为这几类阵营：

1、地方平台公司和国企，共922万方住宅库存，占比是20%

这些地方平台公司和国企的土地，大多是作为储备，真正开发的仅占少数，而且开发的节奏也非常慢，也就是说最后要么把土地卖给开发商，要么和开发商一起合作开发。

重庆20%的土地储备，暂时还不会被开发出来，至少在短期不会。

两江置业246万方

康田135万方

鱼复工业园119万方

地产集团77万方

两江集团74万方

颐天康养74万方

中交82万方

渝开发62万方

龙兴工业园53万方

2、央企国企开发商，共325万方住宅库存，占比是7%

这些开发商现金流充足，基本都是自己单独开发，决策速度和开发节奏相对还可以，但和民企相比还是有点差距。

万科98万方

招商78万方

保利89万方

中国铁建60万方

3、板上钉钉型开发商，共530万方住宅库存，占比是11.4%

和黄210万方

恒大176万方

融创144万方

和黄在南岸的土地早就在找买家了，但直到现在也没听说有谁来接盘，想顺利卖出去可能还需要点时间。

恒大在重庆的很多项目都停工了，按照目前现状，恒大能度过这次难关的可能性相对较小，最后项目和土地被卖掉的可能性非常大。

但现在能有实力买恒大体量的开发商也比较少，就连央企中铁建最近都想把恒大股份给抛掉。

融创在重庆的很多项目也都停工了，据了解，现在融创部分项目已经卖给投资方了。这些投资方对房地产行业并不熟悉了解，对房地产行业前景也没有那么看好，未来为了回笼现金流，也不排除会继续卖掉土地和项目。

但这些都需要时间，不管是重新找资方，还是重新开发。

所以，这530万方住宅库存，将来被再次卖掉的可能性是非常大的，但至于是哪天被卖掉，还真说不准。

4、现金流堪忧型开发商，共530万方住宅库存，占比是5.4%

佳源108万方

富力80万方

阳光城65万方

这3家开发商的现金流相对没那么充裕，也几乎都发生过债务暴雷等现金流危机，而继续开发下去或买地来开发都是会耗费大量现金流的，所以这类开发商的开发节奏势必是相对较慢的。

分析完这20个非常有代表性的开发商，你就能看出来，虽然重庆土地库存看起来很多，但实际上大部分都是「无效土地库存」，一时半会儿还不会被开发出来。

所以，重庆未来真正能供应到市场上的库存，其实真的没有想象中的那么多。