就在昨天，足以影响未来1-2年楼市格局的海口2026年度土地供应计划——终于摆上案头。
从去年1155.8公顷的史诗级大放量，到今年674.7公顷的断崖式回调，海口的土地供应版图在过去4年，经历了堪称惊心动魄的“过山车”。
这背后到底传导出什么信号？
今天，小易结合过去三年的供地计划，看看2026年的海口究竟释放了哪些强烈信号。
01从2023到2026，四年供应计划上演“过山车”行情
咱们先看总量变化：
2023年：865.06公顷
2024年：687.65公顷
2025年：1155.8公顷
2026年：674.7公顷
四年间，海口的土地供应计划画出了一条极其陡峭的“A”字型曲线。
尤其2025年的1155.8公顷堪称“天量”，远超其他年份。
其实，结合自贸港的封关来看，这里的逻辑并不复杂。
2025年是海南自贸港封关运作前的“超级备货期”，政府在基建、产业园、公共服务及住宅储备方面集中发力。
而到了2026年，供地量骤然向2024年的水平回归，甚至出现了17%以上的同比降幅。这传递了一个明确的信号：海口从“大基建驱动”正式转入“存量消化与精细化深耕”阶段。
尤其宅地供应计划的大幅减少，对于开发商而言，意味着短期内的新盘“井喷”压力正在缓解，真正产品层面的竞争，正在加剧。
02宅地骤减！海口房地产棋局变了
如果说总计划供应量是市场的体感温度，那么住宅用地的变化才是跟大家关系最密切的。
小易整理了过去四年海口住宅用地的计划供应数据：
海口实景
2023年：167.56公顷（市场化商品住房139.48公顷，安置房14.6公顷，安居房11.7公顷，市场化租赁住房1.78公顷）
2024年：135.53公顷（市场化商品住房117.38公顷，市场化租赁住房3.17公顷，保障性租赁住房1.71公顷，回迁安置房13.27公顷）
2025年：127.96公顷（市场化商品住房95.27公顷，保障性租赁住房10.48公顷，回迁安置房22.22公顷）
2026年：46.72公顷（市场化商品住房44.62公顷，回迁安置房2.1公顷，安居房、租赁住房均为0）
四年间，计划供应量从2023年开始就松开了“油门”慢慢滑行减速，到今年，直接猛踩一脚刹车！
2026年住宅用地拟供应量较2023年暴跌了72%，较2025年也减少了一半还多。
这一趋势在2024—2025年间已初见端倪，当时住宅用地占比虽维持在19.71%和11.07%，但2025年的实际住宅计划供应量已较2024年有所下降。而2026年6.93%的住宅用地占比，是近四年来的历史最低点。
更有意思的是结构变化。
安居房消失了。
2023年还有11.7公顷安居房用地，2025年还有10.48公顷保障性租赁住房，但到了2026年，安居房和租赁住房供地全部清零。
这意味着什么？海口的保障性住房储备高峰已过。
目前江东新区、秀英片区等还有大量的存量安居房。随着今年安居房关于产权、出售限制等政策的松绑，供应端也在为市场消化库存争取时间。
03今年商品房宅地，重点在哪？
而今年仅有的44.62公顷市场化商品房，重点在哪？有啥特点？
咱们接着聊聊。
首先是江东新区，一共3宗纯住宅地块（JDZH-01-D08/09/10，合计达到了8.2公顷），占比全市接近20%。
秀英、西海岸片区也是重点区域：共有XY0307002等5宗宅地（含混和用地），拟计划供应面积达到了13.7公顷，占比约30%。
值得一提的是，2026年供地计划中明确提到“推动丁村迈瀛、滨江新城三期、桂林三期等城市更新项目土地供应”。
从让清单来看，丁村城市更新项目提供了F-5-03（安置房1.59公顷）和F-5-07（住宅/商业混合4.44公顷）两宗地块；迈瀛片区G0717地块（4.51公顷）为住宅/商业混合；桂林三期和滨江新城也有混合用地列入计划。
海口实景
而这几个重点城更片区的宅地，大概率依旧由主导相应城市更新项目的房企开发，比如丁村的大华、迈瀛的中铁建等。
另一个明显的特点是，大宗宅地越发稀缺，仅有新埠岛一宗宅地达到了百亩级别，其他多数为20-60亩的地块，这意味着，海口未来的大盘，将越发稀缺。
04划拨土地激增
再看另一个隐形的关键指标——供应方式。
2023年出让占比56.93%、划拨占比43.07%；
2026年出让占比27.13%、划拨占比72.87%。
四年时间，出让用地占比减少了约30%，而划拨比例的持续攀升，意味着土地出让金的收益将会大幅减少。
其实这一点在市场端已有验证：2026年1-3月，海口各类用地出让金仅2.48亿元，住宅用地成交面积同比2025年也在大幅缩水，这种情况还会继续增加。而另一方面，海口也在下一盘大棋。封关后的海口房价仍在明显承压，减少市场化商品宅地供应，以高比例划拨土地，完善电力、交通、基础设施、公共服务等基础设施，夯实城市底座，待城市价值兑现后再谈变现。
05城市建设发力，公共服务加速铺开
当住宅用地退潮，谁在填补空缺？
答案是：公共管理与公共服务用地（198.72公顷，占比29.45%）和交通运输用地（233.48公顷，占比34.61%）。两者合计占比高达64.06%，几乎是近四年来的最高水平。
对比过去三年，交通运输用地计划供应量持续攀升：2023年为213.26公顷，2024年为188.51公顷，2025年暴增至574.65公顷，2026年回调至233.48公顷，但仍处高位。
此外，如永兴职教城（100公顷）、长天中学（12.81公顷）、椰海大道和东线高速互通立交（28.67公顷）等重大民生及基建项目的落地，显示出官方正花大力气完成城市的基础设施完善。学校、医院、公共管理服务、道路等城市基础配套类项目正处于政策与土地的极大利好期。
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