收益不透明 易成糊涂账

“小区公共收益多少？物业没公示，我们也很难知道。 ”近日，记者在合肥新站高新技术开发区实嘉原创生活小区采访，居民吴先生对记者说。

吴先生告诉记者，自2010年实嘉原创生活小区建成时，他就一直住在这里。小区物业一直由开发商选聘的物业服务企业承担，然而，物业企业的服务质量一直饱受业主诟病，尤其是小区公共收益多年来未向业主公示过，“最近小区正在成立业委会，业委会成立后将代表业主们进行账目核查，维护业主权益。 ”

小区公共收益指利用物业共有部位、共有设施设备进行经营性活动获得的收益。根据《民法典》第282条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共同部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。也就是说，《民法典》明确了利用小区业主共有场所产生的收入，属于业主共有。

实际工作中，很多小区将公共设施委托给物业来经营管理，业主并不参与其中。时间长了，这些公共收益容易被实际管理人——物业企业支配使用，令众多业主淡忘甚至“自动放弃”了这部分权利。记者实际调查中发现，不少小区公共收益账目鲜见公布，多数业主对物业公共收益也知之甚少。

“自己平时工作较忙，虽然每天看到小区进门、电梯等有一些广告，但也没多想，以为都是物业所有。 ”家住合肥市瑶海区阳光棕榈园小区的尤女士告诉记者，其实商品房小区多多少少都有些收益，但具体包括哪些内容，业主也很难讲清楚。

业内人士认为，多数业主对于小区设施哪些属于业主共有财产、哪些收益应归业主所有并不了解，物业服务企业不主动公开小区公共收益，容易导致小区公共收益成为“糊涂账”。但一旦随着业主维权意识的逐渐提高，公共收益的使用往往会成为物业纠纷的一个焦点。

监管力度弱 权益维护难

依据相关法律法规，未成立业主大会的，公共收益由建设单位或物业服务企业单独列账管理；已成立业主大会的，公共收益由业主委员会设立账户进行保管，使用公共收益的应当提交业主大会讨论。

然而在实际工作中，对于公共收益的管理一直是物业监管的难点。 “小区公共收益在保管和使用环节容易产生违法违规情形，比如物业服务企业不单独列账、未经业主大会同意擅自使用公共收益等。 ”合肥市蜀山区住建局物业和租赁管理科副科长徐一鸣介绍说，多数物业服务企业往往将小区公共收益与企业财务放一起进行管理，省时省力，“但这对于业主以及主管部门而言，要想准确了解小区有哪些公共收益，相对较难。 ”

安徽大学马克思主义学院社区发展研究中心主任吴猛分析认为,实际工作中，许多业主不愿意或很难单独对小区公共收益进行监管，往往通过业委会这一组织。但一方面业委会本身成立较难，另一方面业委会本身是自治组织，其事务不属于行政部门管理，“一旦业主因公共收益问题与开发商或物业产生纠纷，还是走司法程序。 ”不过，维权过程相对比较艰难。

合肥蜀山区太阳发能海岸小区曾与开发商和前物业对簿公堂，历时近3年，回想起维权之路，业委会人员还是苦水难消。 “业主们数次出庭作证，期间甚至还遭受开发商的一些恐吓，但好在最终胜诉，维护了业主权益。 ”太阳发能海岸小区业委会主任叶云说，既然小区公共收益属于全体业主，还是需要全体业主齐心协力共同守护。当然，这也离不开街道、社区的大力支持。

《安徽省物业管理条例》中规定，街道办事处、乡镇人民政府职责之一就包括协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷。记者采访中发现，由于很多地方基层监管力量薄弱，业主相关维权行为还是较难得到相关部门有效支持。一位基层干部透露，公共收益主要靠小区业委会来进行监管，基层住建部门和社区一般不主动介入。

打好组合拳 守牢“明白钱”

真正使公共收益取之于公、用之于公，还得破解小区公共收益监管上的难题。

一些地方也探索出公共收益监管新模式，创新建立共管账户，规范保管、使用程序，让小区公共收益更“透明”。合肥市蜀山经济开发区红皖家园小区于2019年试点设立小区公共收益 “共管账户”，如今小区公共收益透明，物业与业主关系融洽。 “小区设立共管账户管理公共收益让公共收益更加透明，我们业主也更放心。居委会直接参与到公共收益的管理，能促使公共收益使用更加规范，用在我们小区的管理和建设上，把小区管理得更好。 ”红皖家园小区业主代表刘雪萍说。

据了解，该小区公共收益“共管账户”由社区和业主委员会共同管理，使用公共收益时，需由社区指导和监督业主委员会召开业主大会会议，讨论通过后，共管双方均同意，方可提取公共收益。同时，双方定期将公共收益的收支情况向全体业主公告。

记者在该小区业委会办公室电脑上看到，每笔账目收支日期、事项、责任人等清晰明了。 “公共收益账目每季度公布一次，只要有业主想了解，随时可联系业委会成员进行查账。 ”小区业委会主任韩荣柱说，目前小区整个公共收益管理平稳，业主认可，物业也支持，“如今的物业还垫付了一笔资金帮助改善小区公共设施和管理。 ”

“目前而言，在公共收益归属方面，相关法律已经进行了明确，但后续业主维权之路较为曲折，容易陷入有法难‘落实’的尴尬境地。 ”吴猛建议，为更好保障业主在小区公共收益方面的权益，要加强前期物业合同的规范制定与管理，以合同形式明确小区公共收益权属和管理情况，一旦发生权益纠纷时，可依据合同进行维权。

值得注意的是，近日，《合肥市住宅小区物业管理规定（草案征求意见稿）》正在公开向社会征求意见，其中拟“将住宅小区物业管理纳入社区建设和社区治理体系”。在徐一鸣看来，这将为小区物业管理尤其小区公共收益监管提供更完善的政策依据，提升对公共收益管理和使用的监管力度，让公共收益能真正造福于民。

以法治解开公共收益之“谜”

《民法典》明确规定，业主共有产权部分产生的收益归属全体业主所有，但由于多数小区将公共收益委托给物业公司管理，业主不直接参与，久而久之，一些物业公司趁机模糊概念，以代管名义，步步侵吞公共收益据为己有。

小区公共收益成“谜”，原因是多方面的。一方面，信息不对称，大部分业主缺乏这方面的法律意识，不少小区公共收益往往由物业管理，长期以来，业主形成了固化思维，认为此项收益是属于物业所有；有部分业主不愿意参与此事，认为争论收益归属是一项麻烦事，便置之不理。另一方面，物业公司长期对小区公共收益进行把控，也不想将此“奶酪”拱手让人；物业对小区公共部分进行经营管理，付出了劳动，认为小区公共收益应该归其所有。

维护小区业主公共收益权益，关键还要善于运用法治思维、法治方式。在《民法典》明确公共收益归属问题的前提下，应增强业主的法律意识。有业委会的小区可以常态组织相关法律宣传和业主共同学习，没有成立业委会的小区，街道、社区要把相关法律宣传作为工作重点事项之一，通过多方宣传、多点发力强化对“小区公共收益属于全体业主所有”的认识。要规范物业管理行为。物业方面要加强自律，对小区公共收益单独列账、主动公示、规范管理，相关部门要加强物业监督管理，建立相关监督机制，加大处罚力度，强化问责制度，规范物业的管理行为，保障小区公共利益、小区公共事务由业主说了算。

在既有法律明确公共收益归属和使用管理的情况下，无论是业主还是物业企业，依法用法把小区公共收益账目算清楚，物业用心、业主满意，小区也将成为更和睦的家园。

来源： 安徽日报 作者： 李明杰