不知道大家最近是不是被凤岗的新盘刷屏了。

保利水木芳华开盘放大招，1.6-1.7万/平价格收割了一大波刚需客。新推楼栋价格更是去到了1.8万/平，几天时间就涨了约1000-1500元/平。

但是，即便是涨了一波价，这个价格杀伤力还是挺大的，毕竟周边有几个楼盘几年前卖的时候都是2字头。

新盘价格战打响，对周边二手市场又会有什么影响呢？

高位入手？

根据贝壳网数据，目前周边大概挂牌了974套二手房，涵盖科慧花园、江山时代花园、保利中航城、西福蓝湾、碧桂园城市花园以及中国铁建国际花园等小区。

其中，中国铁建国际花园与碧桂园城市花园收楼时间较早，入住率较高，生活氛围较浓，也是目前二手房源的主力。

这些二手小区，大多数的收楼时间都是在近五年，楼龄较新，算是次新房。像是保利中航二期和科慧花园，甚至不满两年，还在限售期，最快也要等到今年下半年才能入市。

细看一下具体位置，这些二手小区与新盘的位置相差不远，主要分布在广汕公路两侧。

目前周边二手房源的挂牌均价约在1.5-2.1万/平，与均价1字头的新房相比，部分房源价格优势不算特别大。

PLUS还去了附近的中介门店，问了一下最近的二手行情。

现场了解到，目前放出的已经满五年房源的主要是中国铁建国际花园与碧桂园城市花园两个小区。

整体来说，未满五年的房源数量更多，不少业主表示价格可以谈，或者包增值税，送车位等等。

甚至有工作人员表示“目前这边业主卖房，基本是亏钱卖的”。

要知道，当时西福蓝湾、科慧花园等项目卖的价格基本都在2字头了，保利中航城更是冲到了2.4万/平。

西福蓝湾成交情况（数据来源：中指数据）

保利中航城成交情况（数据来源：中指数据）

再看看旁边的新盘。

中奥方直明日公元离地铁较远，有近1.5公里，均价约1.85万/平。远洋招商·保利东湾目前在尾货阶段，距离地铁较近，约300米左右，均价约2.3-2.6万/平。

保利水木芳华带着1.6-1.7万/平的价格入市，隔壁还有一个中建凤榕台虎视眈眈，吹风价也是1字头。

保利水木芳华抢先入市，把周边的客户都搜刮了一波，比如附近新盘客户，甚至还有在“凑时间”的二手房客户跑去买了新房。这也逼得一些新盘放出特价房源，业主割肉放血，各种包税费，来吸引客户，毕竟价格才是王道。

究竟该怎么选？

新盘地板价入市对于周边的二手房价影响还是不小的，但因为各个项目位置，产品等条件不同，抵抗价格战冲击的能力也就有所不同。

之前的市场是投资客较多，科教城与21号线快线站的概念炒的火热，现在则是价格战，新房供应多，购房者的选择面也广。

总的来说，比起投资，这里更适合有自住需求的刚需朋友们。

比如在周边区域工作、有一定教育需求或是首付预算不高，想先上车暂时过渡，后面再考虑置换等。

那么，新盘和二手房又该怎么选？

新盘的优势在于楼龄、价格还有产品。楼龄新，部分新盘性价比高，户型产品方面有进化创新，而且选择面也比较广。但交楼时间较晚，入住要等上一段时间。

想要了解新盘户型等具体情况，可戳链接回顾：

谁才是广州的内卷之王？看到户型我沉默了

二手房是现楼，可以直接入住不用等，户型格局、楼栋位置、朝向等都十分清晰，风险较小。因为之前片区投资客较多，不少客户买来都没住过，房子很新，相当于次新房。

目前周边大型商业配套较少，依赖底商，二手小区相对来说生活氛围足一些，但有增值税、中介费等额外费用，而且选择较少。选择新房或者二手，需要根据自身需求对这些条件进行综合考量。