随着无锡基建不断完善，市场格局不断扩容，原有的板块由于体量大、地域广差异化特征凸显，市场研究下板块升级势在必行。

01

城市发展 板块更新

近五年来，无锡城市发展日新月异，各个区域板块都有了较大变动：

1.行政区划调整

原南长区、崇安区、北塘区三区合并，独立设区为梁溪区，区域内不同的项目，也出现了一定的差价。

图源：江苏省人民政府网站

2.区域出现重磅配套

例如，近两年惠山城铁站附近品牌房企接连进驻，板块内项目出现明显分化。

城铁惠山站区在2021年首次集中供地中，吸引了品牌房企拿地成为了新的崛起区域。近年来区域建设推进迅速，成为苏锡常城际的枢纽。

图源：《惠山高新区（筹）总体发展规划（2022—2024年）》

例如，在宛山湖科技城规划的带动下，锡山区宛山湖片区板块价值凸显，向西联动锡山高铁商务区，双城共建 “锡东未来城”，构筑无锡东部科创门户枢纽。随着片区土地价值提升、规划配套不断完善，品牌房企万科进驻，片区与周边也有了一定的差异和分化。

图源：锡山发布

3.外围城区进一步发展，格局更新

例如，位于无锡空港经济开发区（硕放街道）的空港新城，背靠苏南硕放国际机场、“水陆空地下”交通齐备，同时作为高新区（新吴区）唯一的省级开发区、苏锡一体化“桥头堡”，拥有着黄金区位优势。

随着中南、栖霞、长甲、龙湖等品牌房企的不断入驻，空港新城房地产市场从萌芽到起步发展，片区价值正在不断提升。

为了适应新的城市发展，克而瑞决定调整原系统板块，以便客户更精准、便捷地使用系统。

02

原有板块急需细化

近几年无锡房地产市场发展迅速，部分板块内部市场在产品定位、价格、客群等方面均存在较大差异，原有板块急需细化。

2020年，由于锡东新城发展迅速，房价、地价较周边有很大变动，因此对原有板块进行调整，将锡山区锡东新城板块单独划分出来；将经开区单独划分为独立区域；将马山板块细分为胡埭板块和马山板块等。

2020年，我们将原有27个板块调整为31个板块。

2020年板块划分图

2022年，我们继续升级，将原有31个板块升级为56个板块，对锡北东港板块、洛社板块、旺庄园区、经开区等板块等多个板块进行了细化调整。

2022年板块划分图

锡山区

锡山区近两年发展迅猛，根据行政管辖区划分以及板块关注度，将锡山区锡东新城板块、锡北东港板块以及锡东乡镇板块进行调整。调整后将适应区域房价的分布变化，查询更为精准。

1.原“锡东新城板块”重新划分为：锡东新城板块及荟聚板块。

2.因为宛山湖持续受到关注，价值不断凸显，就有必要将其单列出来，区域做新的调整，所以调整为三个板块：宛山湖板块、羊尖板块、鹅湖板块。

3.根据行政区域将原“锡北板块”及“东港板块”重新划分。

新吴区

由于部分板块片区差异性明显、功能定位能级不同，遂将原有板块进行拆分，以凸显各个片区的功能区别。

1.原“鸿山-硕放板块”拆分为：鸿山板块、硕放板块

2.原“梅村板块”拆分为：梅村板块、工博园板块、坊前板块

3.原“旺庄路-园区板块”拆分为：泰山路板块、旺庄路板块、新洲板块、新区城铁板块

经开区

经开区内项目这几年价差大，客户置业方向不同，且不同片区定位有着明显的区别，根据经开区目前发展水平及功能，做了定位细分，这样每个板块的配套，就更加一目了然。

原“经开区板块”细分为：大剧院板块、市政府板块、奥体板块、和畅板块、华庄板块。

梁溪区

梁溪区三区合并，现已独立设区，但目前区域项目有些许价差，现根据区域内项目差价，重新划区。

1.原“北塘北板块”拆分为：五河凤翔板块、民丰庄前板块

2.原“解放内环板”改名为：市中心板块

3.原“通江-上马板块”改名为：通江板块

4.原“广益新城板块”改名为：崇安新城板块

滨湖区

滨湖区近年来板块内价差较大，且部分板块产品形态设置有差异，遂将原有板块进行拆分，重新划分。

1.原“梁溪河板块”拆分为：梁溪河板块、新体板块

2.原“山水城板块”拆分为：影视城板块、山水城板块、南泉板块

惠山区

近年来，惠山区多个乡镇板块异军突起，品牌房企接连进驻，板块内项目分化明显，遂将部分板块进行重新调整划分。

1.原“前洲玉祁板块”拆分成现有四个板块：前洲板块、玉祁板块、惠山城铁、石塘湾板块

2.原“凤翔路板块”改名为：天一新城板块。

3.原“惠山新城板块”拆分为：长安板块+惠山新城板块、

4.原“阳山板块”及“杨市板块”独立划分

5.原“钱桥板块”划分成:藕塘板块、钱桥板块

新板块划分依据：

1.适应新的无锡行政区划调整；

2.根据精准的原则，进一步细分板块；

3.考虑原有山体、河流、新增道路、枢纽对片区的拆分；

4.结合政府公示的片区规划进行参考；

5.考虑板块内部的控制性规划功能定位格局进行区分；

6.进一步考虑板块差价因素，微调板块；

7.更新外围城区功能发展，拆分新的功能板块；

8.区域房企集中进入形成新价值板块

03

新系统的个性化功能

虽然我们对板块进行升级细化，但板块边界的界定规则总是众口难调，各房企自身亦有一些既定规则。为此，标准产品之外，如何进行板块边界的细分，克而瑞提供两套解决方案。

方案一：CRIC2020系统-自定义板块

通过绘制多边形进行系统数据落位，可进行新房交易等数据统计。

存在限制条件：单一板块范围不得大于100平方公里，城市自定义板块数量不得多余20个。此外，土地数据无法实现同步迁移。

方案二：栅格系统-自定义板块分析

基于房企自主划定的板块，实现底层数据全替换，可一键查询房企自定板块的房地产市场、配套等数据，快速迅捷，且无板块数量及范围钳制。（感兴趣的房企可通过留言或联系页面底部的电话详询）

注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。


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编辑/排版：息相吹、小A

制图：小A